Phân khúc cao cấp 'độc chiếm' thị trường căn hộ TP.HCM

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có báo cáo gửi UBND TP.HCM về thị trường bất động sản TP.HCM 11 tháng năm 2024 và đề xuất một số giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM trong năm 2024 ghi nhận mức giảm thấp kỷ lục trong vòng 4 năm qua. Nhiều nguyên nhân từ vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư đã khiến thị trường khan hiếm dự án mới, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.

Thị trường căn hộ TP.HCM thiếu hụt nguồn cung

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng năm 2024, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mạnh nhất trong vòng 4 năm qua. Cụ thể, thị trường căn hộ thành phố có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với tổng cộng hơn 31.000 căn, chỉ bằng khoảng 1/3 so với các năm trước.

Đáng chú ý, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số hơn 1.600 căn nhà, giảm đến 75% so với năm 2023. Tổng giá trị huy động vốn của hơn 1.600 căn hộ này đạt hơn 15.100 tỉ đồng, tương ứng với mức giá khoảng 9,4 tỉ đồng/căn.

Một điểm đáng lưu ý là 100% nguồn cung nhà ở mới trên thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TP.HCM tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng.

Phân khúc cao cấp "độc chiếm" thị trường căn hộ TP.HCM. Ảnh: QH

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực tế từ năm 2020 đến nay, tình trạng mất cân đối này đã kéo dài và ngày càng trầm trọng hơn. Năm 2020, nhà ở bình dân chiếm 1% với chỉ 163 căn; các năm sau đó, thị trường căn hộ gần như không còn sản phẩm nào thuộc phân khúc này. Trong khi đó, tỉ trọng nhà ở cao cấp liên tục gia tăng, từ 70,6% năm 2020 lên 100% trong 11 tháng năm 2024. Điều này đã tạo ra mô hình kim tự tháp ngược, phản ánh sự bất ổn trong cơ cấu nguồn cung nhà ở.

HoREA nhận định việc phân khúc nhà ở bình dân biến mất khỏi thị trường khiến nhu cầu của người thu nhập trung bình và thấp không được đáp ứng. Sự mất cân đối này không chỉ khiến thị trường phát triển thiếu bền vững mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về thanh khoản và khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân đô thị.

Ba nguyên nhân khiến nguồn cung khan hiếm

Theo phân tích của HoREA, nguyên nhân chính khiến nguồn cung dự án nhà ở khan hiếm trong năm qua xuất phát từ nhiều điểm nghẽn pháp lý và thủ tục đầu tư.

Thứ nhất, thời gian chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại và xã hội chậm. Cụ thể, theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, bằng khoảng 1/5 so với giai đoạn trước đại dịch COVID-19. Đáng chú ý, chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được phê duyệt.

Quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đang gặp phải vướng mắc lớn và vẫn còn nhiều thủ tục chồng chéo và thiếu đồng bộ giữa các cơ quan chức năng.

Nguyên nhân chính khiến nguồn cung dự án nhà ở khan hiếm trong năm qua xuất phát từ nhiều điểm nghẽn pháp lý và thủ tục đầu tư. Ảnh minh họa: QH

Thứ hai là tình trạng tắc nghẽn trong giao đất và cấp phép xây dựng. Trong 11 tháng qua, không có dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội nào được giao đất, cho thuê đất, chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, còn nhà ở xã hội thì không có dự án nào đủ điều kiện triển khai. Điều này có nghĩa là TP.HCM sẽ không có thêm nguồn cung mới trong giai đoạn đầu năm 2025, càng làm tăng sức ép lên thị trường vốn đã khan hiếm.

Thứ ba, quy trình thủ tục còn chồng chéo và kéo dài. Ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch HoREA chỉ ra rằng để một dự án nhà ở được triển khai phải trải qua 4 bước quan trọng từ chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất và cấp phép xây dựng, đến định giá đất. Tuy nhiên, quá trình này thường xuyên gặp phải điểm nghẽn tại các khâu phê duyệt quy hoạch và xác định giá đất.

TP.HCM cần có cơ chế phát triển phân khúc trung cấp và bình dân

Để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc trên, HoREA đưa ra một số kiến nghị cụ thể như đề xuất Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Ban hành Nghị định tháo gỡ khó khăn đối với các dự án vướng mắc pháp lý tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

QUANG HUY