Phân khúc đất nền nhập cuộc 'đường đua' bất động sản

Khu vực công viên Hòa Bình, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Phân khúc đất nền có sự cải thiện vượt bậc?

Nhiều người đang tìm mua nhà đất cho biết, giá bán nhiều lô đất được môi giới mời chào trước Tết nay bất ngờ được điều chỉnh tăng lên. Tuy nhiên, cũng không loại trừ khả năng đây là thông tin rao bán ảo của một nhóm người bán hoặc người chủ bất động sản nhằm “làm giá”. Giá nhà đất tại Hà Nội đã chứng kiến việc tăng nhanh trong năm 2024. Tuy nhiên, việc tăng giá nhanh đã khiến giá nhà ở mức cao. Thực tế này đã khiến việc thanh khoản, giao dịch thành công thấp do chủ nhà kỳ vọng bán giá cao, người mua thì không đủ tài chính hoặc đắn đo,

Nhiều môi giới nhận định, đất nền có lẽ là phân khúc mở hàng cho thị trường bất động sản 2025 khi ngay sau Tết nguyên đán, nhiều địa phương trên cả nước đã rộn ràng tổ chức đấu giá đất.

Tại Hà Nội, nhiều quận/huyện trên địa bàn cũng đã có kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất. Đơn cử như Long Biên, địa phương đã công bố kế hoạch sử dụng đất năm 2025 với 8 dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Tại Cầu Giấy, hơn 30 lô đất cũng sắp được đưa ra đấu giá. Với Nam Từ Liêm, trong kế hoạch sử dụng đất của quận được UBND TP. Hà Nội phê duyệt có dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Mễ Trì. Dự án do Trung tâm Phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) quản lý với diện tích 9.800m2.

Từ giữa năm 2024, hàng loạt cuộc đấu giá đất trên cả nước đã làm “nóng” thị trường bất động sản khi số lượng hồ sơ đăng ký tham gia lớn và mức trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm.

Mặc dù tỷ lệ bỏ cọc cao tương ứng, song thực tế này vẫn cho thấy dòng tiền đầu tư đang dần quay trở lại với phân khúc đất nền - vốn được xem là kênh đầu tư vua trên thị trường. Chính vì vậy, tận dụng sự quan tâm của giới đầu tư, nhiều dự án đấu giá đất tiếp tục được triển khai tại Hà Nội và các địa phương khác.

Thu nhập bao nhiêu để có thể mua nhà tại Hà Nội?

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội. Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong Quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá. Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng.

Cụ thể, tính toán dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội. Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

VARS cho rằng, trong nhiều năm qua, với nhiều cá nhân và hộ gia đình có thu nhập trung bình điển hình, việc mua nhà không chỉ để đáp ứng nhu cầu an cư mà còn có thể là một hình thức đầu tư. Bởi lịch sử cho thấy, giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng, trong thập kỷ qua đã tăng bình quân nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, cao hơn các kênh đầu tư khác và mức lãi suất vay. Tuy nhiên, khả năng chi trả cho nhà ở của người có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn khi giá nhà liên tục tăng, các dự án mới mở bán đều có giá bán cao, từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

Với mức lãi suất tốt như hiện nay, hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hoặc cá nhân có mức thu nhập tương đương, có sẵn khoản tiền mặt ít nhất 30% giá trị căn hộ vẫn có thể lựa chọn phương án vay mua nhà. Tuy nhiên, người mua nhà cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Ngô Sơn