Phân khúc nhà liền kề Hà Nội bứt tốc

Phân khúc tăng trưởng nóng

Tâm điểm thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm 2025 đến nay là phân khúc liền kề. Theo báo cáo thị trường nhà ở quý I/2025 của Cushman & Wakefield, Hà Nội đón hơn 720 căn nhà ở thấp tầng mới, giảm 57% so với quý trước, nhưng tăng 887% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý vừa qua, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận 1.726 căn được bán ra, tăng 93% so với quý trước và tăng 136% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ "hấp thu tốt" ghi nhận từ các khu vực như huyện Thanh Trì, Hoàng Mai, Đông Anh và Đan Phượng.

Giá bán nhà liền thổ sơ cấp trung bình trong quý I đạt 226 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 17% theo năm. CBRE Việt Nam cho biết, lý do khiến mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao là bởi các dự án mở bán có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình xấp xỉ 183 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 16% theo năm. Đây là mức tăng giá theo năm cao nhất ghi nhận được trong một quý kể từ quý III/2022.

Còn theo Savills Hà Nội, quý I/2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt 4.004 căn từ 17 dự án, giảm 20% theo quý nhưng tăng gấp 6 lần theo năm. Trong đó, nhà liền kề chiếm tỷ trọng lớn nhất (64%), tiếp theo là nhà phố thương mại (31%) và biệt thự (5%).

Số lượng giao dịch đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm. Về giá, biệt thự tại Hà Nội có giá trung bình 282 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm. Nhà liền kề giá 239 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% theo quý nhưng tăng 24% theo năm. Nhà phố thương mại giá 278 triệu đồng/m2 đất, giảm 12% theo quý và ổn định theo năm.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đã tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề 22% mỗi năm và nhà phố thương mại khoảng 11%-16% mỗi năm.

Những dự án bất động sản liền kề thương mại ở dọc các tuyến đường mới đang được nhà đầu tư quan tâm.

Nhận diện khu vực còn dư địa tăng giá

Tại cửa ngõ phía Nam Hà Nội, Thanh Trì đang nổi lên như một “điểm nóng” bất động sản nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ và quy hoạch đô thị bài bản. Trong bức tranh sôi động ấy, phân khúc bất động sản thương mại liên kế - loại hình vừa ở, vừa kinh doanh, vừa cho thuê được nhiều nhà đầu tư săn đón nhờ khả năng sinh lời linh hoạt.

Theo theo khảo sát tại Batdongsan.com.vn, tại Thanh Trì, nhiều dự án bất động sản thương mại liên kế đang ghi nhận mức giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2 - mức giá được giới chuyên gia đánh giá là vùng hấp dẫn so với mặt bằng chung.

Trong khi đó, chỉ cần dịch chuyển vài km, giá nhà phố thương mại tại Hà Đông đã chạm ngưỡng 180 - 220 triệu đồng/m2, trong khi Hoàng Mai vượt 200 triệu đồng/m2. Ngay cả các khu vực vùng ven như Đông Anh hay Hoài Đức, giá đất nền mặt đường lớn cũng dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m², nhưng thiếu tính linh hoạt khai thác thương mại như các khu bất động sản thương mại liên kế tại Thanh Trì.

Thanh Trì đang trải qua cuộc "lột xác" ngoạn mục nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Đường Phan Trọng Tuệ (đường 70), với khoản đầu tư 5.500 tỷ đồng để mở rộng lên 50m, dự kiến hoàn thành năm 2026, sẽ biến trục đường này thành đại lộ giao thương sầm uất. Đồng thời, việc Quốc lộ 1A mở rộng 8 làn xe, đường Vành đai 3.5 kết nối Hưng Yên, và cầu Ngọc Hồi đang đẩy nhanh tiến độ thi công, sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Thanh Trì đến trung tâm Hà Nội và các tỉnh lân cận. Đặc biệt, ga Ngọc Hồi, với vốn đầu tư 19.000 tỷ đồng, sẽ trở thành trung tâm vận tải đa phương thức, kết nối đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, đường sắt đô thị số 1 và metro trong tương lai.

Phối cảnh dự án Palmy Biztown.

Điền hình như dự án Palmy Biztown hiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi vị trí đắc địa trên trục Phan Trọng Tuệ (đường 70) - khu vực hưởng lợi trực tiếp từ loạt dự án hạ tầng đang triển khai.

Từ vị trí này, cư dân chỉ mất vài phút để tiếp cận các tiện ích như chợ Cầu Tó, trường THPT Ngô Thì Nhậm, công viên Chu Văn An, hay di chuyển khoảng 10 - 15 phút tới bệnh viện K Tân Triều, khu đô thị Linh Đàm. Khả năng kết nối nhanh chóng giúp gia tăng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thương mại trong tương lai.

Theo tìm hiểu ban đầu, các sản phẩm bizhouse tại Palmy Biztown được kỳ vọng có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 6 - 8%/năm, với mức giá thuê dao động từ 35 - 45 triệu đồng/tháng, hiệu quả hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện nay. Một căn bizhouse 100m², nếu được khai thác hiệu quả làm cửa hàng, văn phòng khởi nghiệp hoặc spa, có thể tạo ra dòng tiền ổn định ước tính khoảng 40 triệu đồng/tháng.

Về triển vọng tăng giá, nhiều chuyên gia nhận định bất động sản thương mại liên kế tại Thanh Trì có thể ghi nhận mức tăng 20 - 30% trong vòng 2 - 3 năm tới, hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa và nhu cầu kinh doanh gia tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc khu Nam Hà Nội đang đón nhận những cú hích mạnh mẽ về quy hoạch và hạ tầng sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự bứt phá của thị trường bất động sản toàn khu vực.

Đồng quan điểm với ông Đính, nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, đầu tư bất động sản không chỉ dựa vào những chuyển động vĩ mô hay sự bùng nổ của hạ tầng, mà quan trọng hơn cả là lựa chọn đúng "điểm rơi" - thời điểm thị trường bắt đầu vào đà tăng trưởng với tiềm năng rõ rệt.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định: "Trong bất động sản, hạ tầng luôn đi trước một bước để mở đường cho giá trị. Khi những trục giao thông huyết mạch như đường Phan Trọng Tuệ (đường 70) được mở rộng, khi Ga Ngọc Hồi thành hình, Thanh Trì không chỉ thu hút cư dân mà còn trở thành điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn thương mại, dịch vụ.

Ở thời điểm hiện tại, mức giá 120 - 150 triệu đồng/m² đối với bất động sản thương mại liên kế tại Thanh Trì là khá hợp lý, xét trên tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai gần. Với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, đây chính là giai đoạn lý tưởng để tham gia thị trường, trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ tăng trưởng mới".

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, Thanh Trì hôm nay giống như Hà Đông cách đây 10 năm. Những nhà đầu tư biết đón sóng sớm tại các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và vị trí chiến lược sẽ nắm trong tay nhiều lợi thế, đặc biệt khi ga Ngọc Hồi đi vào hoạt động và khu vực này vươn mình trở thành trung tâm thương mại mới ở phía Nam Hà Nội.

Tú Ân