Pháp lý tháo gỡ, dòng tiền đổ bộ, cổ phiếu bất động sản 'phá băng'

Tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án đang là mục tiêu quan trọng của cơ quan quản lý. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Nhiều cổ phiếu tăng mạnh

“Sau hai năm chờ đợi, cuối cùng NVL đã về bờ”, nhà đầu tư Tuấn Việt (quận Gò Vấp) vui mừng nói khi cổ phiếu của Tập đoàn Novaland có lúc gần chạm mốc 17.000 cổ phiếu trong phiên giao dịch hôm 21-7. Nhà đầu tư này từng “nản lòng” và bỏ luôn theo dõi bảng điện khi thị giá có lúc lùi sâu về vùng 8.000 đồng/cổ phiếu. Tính theo tháng, cổ phiếu NVL nay đã tăng 61%, nhưng chưa phải là cổ phiếu tăng mạnh nhất hay đặc biệt nhất.

Thị giá tăng ấn tượng nhất là LDG (Công ty cổ phần đầu tư LDG) với đặc thù “cổ phiếu trà đá”, tăng đến 155% tính theo tháng và 255% so với đầu năm. Dù đang bị xếp vào nhóm cảnh báo và bị kiểm soát này, LDG tăng từ vùng 2.500 đồng/cổ phiếu cuối tháng 6 đã tăng một mạch lên 7.000 đồng/cổ phiếu (nhưng đã giảm sàn trong phiên 21-7).

Nhưng đặc biệt nhất trong xu hướng tăng giá của cổ phiếu bất động sản hiện nay là họ Vingroup, bao gồm VIC (tăng 176% so với đầu năm), VHM (tăng 130%) và VRE (69%).

Sở dĩ nói đặc biệt là vì nhóm này lớn nhất về quy mô và kéo theo sự ảnh hưởng lớn đến thị trường. Chỉ số Vn-Index có lúc vượt xa mốc 1.500 điểm, khi họ Vingroup thay nhau dẫn dắt thị trường, thậm chí là vài phiên tăng trần, từ đầu tháng 7 đến nay.

Nhìn xuống nhóm quy mô vốn hóa thấp hơn, thị giá nhiều cổ phiếu khác cũng tăng đáng kể. Chẳng hạn như CEO (tăng mạnh 66% so với đầu năm), DXG (48%), HQC (27%), NLG (11%). Điểm chung của nhóm này là đều đến từ nhịp tăng đáng kể từ đầu tháng 7. Chẳng hạn, HQC tăng đến 23% tính theo tháng, tương tự NLG tăng 12%.

Từ phía ngược lại, không phải cổ phiếu nằm trong nhóm bất động sản đều tăng. Chẳng hạn, cổ phiếu PDR tăng 11% theo tháng, nhưng tính chung vẫn giảm 3% so với đầu năm; giảm mạnh phải kể đến KDH, lên đến 14%. Mặt khác, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp chịu tác động lớn từ thuế quan vẫn chưa thể hồi phục, chẳng hạn như SZC giảm 12%, BCM giảm 6%, tích cực hơn là KBC khi tăng nhẹ 4% so với đầu năm.

Ông Nguyễn Việt Đức, Giám đốc Kinh doanh số, Công ty chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá cho đến nay, bất động sản vẫn là nhóm cổ phiếu dẫn dắt. “Cổ phiếu dẫn dắt sẽ tăng theo lớp lang, từ những cổ phiếu vốn hóa lớn nhất như VIC, VHM, tiếp đến là nhóm mid-cap có chất lượng tương đối tốt trong ngành như DXG, NVL … và lớp thứ ba là nhóm penny như LDG”, ông Đức nói.

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Kỳ vọng dòng tiền từ tháo gỡ pháp lý

Có một điểm chung giữa nhóm bất động sản tăng giá, đó là sự tháo gỡ của vấn đề pháp lý và nhiều doanh nghiệp trên sàn hưởng lợi. Điển hình như tỉnh Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, từ đó gỡ vướng cho hàng loạt dự án, trong đó có Aqua City của NVL hay Izumi City của NLG.

“Đà tăng của NVL chủ yếu đến từ tiến triển trong việc tháo gỡ pháp lý, còn các doanh nghiệp khác có điểm chung là dự án trọng điểm đã hoàn tất pháp lý và sẵn sàng mở bán trước thị trường chung”, nhóm phân tích Công ty chứng khoán Maybank bình luận.

Gần đây, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản phản hồi về danh sách đề xuất 442 lô đất tham gia dự án thí điểm tháo gỡ pháp lý (theo Nghị quyết 171 của Quốc hội ban hành cuối năm 2024). Quá trình phê duyệt bị chậm lại do sáp nhập hành chính.

“Khi danh sách thí điểm được hoàn tất, đây có thể là một bước ngoặt pháp lý quan trọng giúp khai thông các dự án bị đình trệ, phục hồi dòng chảy phát triển và hỗ trợ sự phục hồi của ngành thông qua việc tăng cường minh bạch và rõ ràng trong quy định”, Maybank đánh giá.

Còn theo báo cáo của Công ty chứng khoán MBS, thị trường bất động sản đang chứng kiến những tín hiệu tích cực nhờ hàng loạt cải cách pháp lý và cơ chế mới, hứa hẹn tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ dự án trong trung và dài hạn.

Có thể kể các điểm thay đổi gồm: ba luật về bất động sản sửa đổi cùng bảng giá đất mới; Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân cắt giảm thủ tục hành chính; khung pháp lý đặc biệt về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; sáp nhập tỉnh thành; thí điểm mở rộng quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171; thúc đẩy nhà ở xã hội.

Sự cải cách cũng được nhìn từ dòng tiền chảy vào đầu tư công. “Giải ngân đầu tư công đã có mức tăng ấn tượng 40% trong nửa đầu năm nay phản ánh sự cải thiện trong thủ tục hành chính, một rào cản từng gây đình trệ giải ngân trong những năm trước”, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital đánh giá.

Theo bà Đặng Nguyệt Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu Dragon Capital, việc cải cách với nhịp độ “diễn ra rất nhanh" khi số lượng luật và nghị định ban hành trong một năm qua đã "gấp hai và gấp ba lần so với cả 3 năm trước cộng lại". Nghị quyết số 206 của Quốc hội (về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật) được kỳ vọng gỡ khó cho khoảng 2.200 dự án với tổng số tiền đầu tư 235 tỉ đô la. “Điều này tương đương giải phóng nguồn lực kinh tế hơn 50% GDP”, bà Minh nói.

Không chỉ vấn đề pháp lý, các yếu tố vĩ mô khác cũng giúp triển vọng ngành được các chuyên gia đánh giá là tích cực hơn. “Ngành bất động sản cũng được hưởng lợi từ môi trường vĩ mô thuận lợi, bao gồm lãi suất giảm, khuôn khổ pháp lý đang hồi phục và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ giúp tăng kết nối vùng và cải thiện tầm nhìn về nhu cầu”, nhóm Maybank đánh giá.

Theo Maybank, dòng tiền được kỳ vọng sẽ phục hồi trong năm tài chính 2025, nhờ bàn giao các sản phẩm cốt lõi và lượng hợp đồng bán trước (presales) gia tăng tại các dự án đang triển khai. Tiếp đó, lợi nhuận sẽ phục hồi vào năm 2026, khi các dự án đã bán trong nửa cuối 2025 bắt đầu bàn giao.

Lợi nhuận tăng sẽ giúp định giá cổ phiếu đi lên, từ đó mang đến sức hấp dẫn cho thị trường đầu tư. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn còn lo ngại bức tranh hiện nay khi nhiều cổ phiếu được cho là đã tăng nóng. “Trong giai đoạn này, đầu tư cổ phiếu bất động sản thiên về lướt sóng nhiều hơn. Khi cổ phiếu tăng gấp đôi, gấp 3 thì thị giá cổ phiếu xa dần với giá trị và nhà đầu tư cần siết chặt hơn trong việc quản lý rủi ro và mua ngắn hạn hơn”, ông Đức của VPBankS bình luận.

Dũng Nguyễn