Phát Đạt thoát lỗ nhờ bán vốn dự án, khoản đầu tư vào Lotte gây áp lực nợ vay

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần chỉ đạt 24 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 507 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Đây là mức doanh thu khá khiêm tốn nếu đặt trong tương quan với quy mô tài sản và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Nguyên nhân chủ yếu, theo giải trình của Phát Đạt, là các dự án đang trong quá trình triển khai, chưa đến thời điểm đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

Đáng chú ý, trong khi nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản sụt giảm, chi phí hoạt động của doanh nghiệp lại gia tăng đáng kể. Cụ thể, chi phí lãi vay trong quý III lên tới 180 tỷ đồng, tăng hơn 2,4 lần so với mức 74,2 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Doanh nghiệp cho biết mức tăng này chủ yếu xuất phát từ dư nợ vay gia tăng để tài trợ thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC.

Phối cảnh Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.

Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng từ 46,7 tỷ đồng lên 241 tỷ đồng. Trong đó, Phát Đạt ghi nhận 174,17 tỷ đồng chi phí dự phòng theo nguyên tắc thận trọng. Nếu loại trừ khoản dự phòng này, chi phí quản lý còn khoảng 67 tỷ đồng, vẫn tăng 43,5% so với cùng kỳ, chủ yếu do mở rộng hoạt động.

Ở chiều ngược lại, hoạt động khác ghi nhận khoản lỗ 112,7 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức lỗ 6,3 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Theo giải trình của doanh nghiệp, chi phí phát sinh chủ yếu liên quan đến việc tài trợ xây dựng và đưa vào sử dụng Trường tiểu học Bình Chuẩn 3.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh bất động sản chưa tạo ra nguồn thu đáng kể, doanh thu tài chính trở thành yếu tố quyết định đối với kết quả kinh doanh quý III của Phát Đạt. Khoản mục này đạt khoảng 710 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ ghi nhận 1,7 tỷ đồng.

Nguồn thu chủ yếu đến từ lãi chuyển nhượng 49,95% vốn tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú, với giá trị 662,57 tỷ đồng, cùng khoản lãi 46,53 tỷ đồng từ thanh lý khoản đầu tư.

Cụ thể, ngày 30/9/2026, Cao ốc Bình Dương - công ty con của Phát Đạt - đã hoàn tất chuyển nhượng đợt 1 với 68,4 triệu cổ phần, tương đương 49,95% vốn điều lệ tại Cao ốc Hòa Phú, cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cao tầng Thuận An 2. Tổng giá trị giao dịch đạt 1.880,9 tỷ đồng.

Trước đó, Cao ốc Bình Dương đã nhận thanh toán đợt 1 với số tiền 1.567,4 tỷ đồng trong hai ngày 28/9 và 29/9. Đáng chú ý, giao dịch được hoàn tất vào đúng ngày cuối cùng của quý III, qua đó giúp Phát Đạt ghi nhận khoản lãi chuyển nhượng lớn trong kỳ.

Như vậy, nếu không có khoản thu từ chuyển nhượng vốn và thanh lý đầu tư, kết quả kinh doanh của Phát Đạt nhiều khả năng đã chuyển sang thua lỗ khi doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính không đủ bù đắp các khoản chi phí.

Kết thúc quý III, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận trước thuế khoảng 158 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành khoảng 141,4 tỷ đồng và các khoản điều chỉnh liên quan, lợi nhuận sau thuế còn 13,7 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt 231,7 tỷ đồng, tăng khoảng 5% so với cùng kỳ. Dù vậy, kết quả này mới tương đương 26,7% mục tiêu lợi nhuận 868 tỷ đồng đặt ra cho cả năm.

Để hoàn thành kế hoạch, Phát Đạt cần tạo ra khoảng 636 tỷ đồng lợi nhuận trong quý IV, cao gấp gần 2,75 lần kết quả đạt được trong 9 tháng đầu năm. Với tiến độ hiện tại, áp lực hoàn thành mục tiêu năm vẫn khá lớn, nhất là khi doanh thu từ các dự án chưa phục hồi và chi phí tài chính tiếp tục gia tăng.

Không chỉ có sự biến động trong kết quả kinh doanh, bức tranh tài chính của Phát Đạt tại thời điểm cuối quý III cũng ghi nhận những thay đổi đáng chú ý.

Cụ thể, tổng tài sản tại ngày 30/9/2026 đạt 38.225 tỷ đồng, tăng 10.955 tỷ đồng so với đầu năm và tăng 9.618 tỷ đồng so với cuối quý II. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết, tăng mạnh từ 710 tỷ đồng lên 12.702 tỷ đồng, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho cùng giảm.

Đáng chú ý, trong quý III, Phát Đạt ghi nhận khoản đầu tư khoảng 10.393 tỷ đồng vào Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, tương đương khoảng 27% tổng tài sản tại cuối tháng 9. Thương vụ hoàn tất ngày 11/8/2026, đưa doanh nghiệp này trở thành công ty liên kết của Phát Đạt.

Lotte Properties HCMC là chủ đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, tọa lạc tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM. Dự án có tổng diện tích khoảng 7,45 ha, gồm 6 lô đất liền kề, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng.

Theo thỏa thuận hợp tác, Phát Đạt sở hữu 35% vốn tại pháp nhân thực hiện dự án, đồng thời tham gia đồng phát triển các khối nhà ở 2-2, 2-4 và 2-6. Doanh nghiệp cũng trực tiếp phát triển hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3 cùng các hạng mục thương mại dịch vụ liên quan.

Việc tham gia dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm giúp Phát Đạt bổ sung quỹ đất và mở rộng danh mục đầu tư. Tuy nhiên, thương vụ này cũng kéo theo nhu cầu vốn đáng kể, thể hiện qua sự gia tăng nhanh chóng của dư nợ vay.

Tại ngày 30/9/2026, tổng nợ vay của Phát Đạt đạt 13.638 tỷ đồng, tăng 7.815 tỷ đồng so với mức 5.823 tỷ đồng đầu năm, tương đương gấp 2,3 lần. Trong đó, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) là chủ nợ lớn nhất với dư nợ hơn 9.180 tỷ đồng.

Đáng chú ý, riêng khoản vay phục vụ chi phí nhận chuyển nhượng vốn góp để Phát Đạt sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCMC đã lên tới 8.834 tỷ đồng. Các khoản vay tài trợ thương vụ này có kỳ hạn trả gốc từ năm 2030 đến năm 2034.