Phát triển đô thị nén dọc các tuyến giao thông trọng điểm

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, 11 khu vực được chọn làm TOD phải dễ triển khai (nhiều thuận lợi trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng); sớm thực hiện; hiệu quả cao (giá trị khi đấu giá đất, đấu thầu dự án đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách). Đây là mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng có tốc độ cao và khối lượng lớn, tạo điều kiện cho việc gia tăng mật độ dân cư, phù hợp với những thành phố lớn. Khi đó, các khu đất trong khu vực TOD sẽ được tăng hệ số sử dụng đất với chức năng sử dụng đất hỗn hợp, tạo giá trị gia tăng cao.

Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, kinh phí ước thu được từ bán đấu giá các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý xung quanh các nhà ga thuộc tuyến metro số 1 và số 2 của TP. Hồ Chí Minh với tổng diện tích hơn 290 ha là khoảng hơn 76.076 tỷ đồng. Giai đoạn 2028 – 2030, nguồn thu dự kiến từ TOD mà TP. Hồ Chí Minh có được là khoảng 1,25 tỷ USD (tương đương 108.750 tỷ đồng); giai đoạn 2031 – 2035 thu được khoảng 3,78 tỷ USD (tương đương 90.529 tỷ đồng)...

TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TP. Hồ Chí Minh cho rằng, để thực thi mô hình TOD, trước mắt, thành phố cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các tuyến metro khác trong mạng lưới metro của TP. Hồ Chí Minh để tạo thói quen và hiệu quả sử dụng metro của người dân, qua đó nâng dần công suất vận hành của các tuyến metro, tăng khả năng tiếp cận và tính hấp dẫn của khu vực TOD. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đề xuất thí điểm các cơ chế điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản trong khu vực TOD. Đồng thời, cần quy định cách tính toán hệ số sử dụng đất tăng thêm đối với các khu đất trong khu vực TOD phù hợp với năng lực vận tải hành khách của từng nhà ga.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, mô hình TOD đã phát triển ở nhiều nước nhưng ở Việt Nam còn mới lạ. Vì là mô hình mới nên vấn đề pháp lý còn khá sơ sài. TP. Hồ Chí Minh là địa phương đầu tiên trên cả nước được Trung ương cho cơ chế đặc thù để làm TOD, nhưng mới là một dạng thử nghiệm. Do đó, phải điều chỉnh luật để có cơ sở pháp lý cho việc đền bù, giải tỏa. Ngoài ra, cần phải chú ý đến nhiều vấn đề pháp lý từ đấu giá, thu hồi đất… Thành phố cần nhìn thấy trước khi triển khai sẽ vướng gì về mặt luật pháp, pháp lý để kiến nghị với Trung ương…

TS. Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Giao thông vận tải, Trường Đại học Việt Đức cho rằng: “Để triển khai mô hình TOD tại 3 nhà ga của tuyến Metro số 1 (sẽ được vận hành vào cuối năm nay), các sở ban ngành liên quan cần phối hợp để triển khai luôn quy hoạch chi tiết, tổ chức đấu thầu”.

Theo Kết luận số 49 của Bộ Chính trị về định hướng phát triển giao thông vận tải đường sắt Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, TP. Hồ Chí Minh xác định lấy định hướng TOD làm cơ sở quy hoạch đô thị, huy động từ đấu giá nguồn thu cho ngân sách thành phố trên cơ sở các khu đất dự kiến phát triển TOD. PGS - TS. Hồ Quốc Chinh, Đại học Sydney (Australia) cho rằng, TP. Hồ Chí Minh đang gánh một trọng trách nặng trong việc làm thí điểm mô hình TOD, thực hiện thành công sẽ thay đổi bộ mặt của thành phố nói riêng và cả nước nói chung trong quy hoạch. Do đó, thành phố cần cân nhắc kỹ khi chọn mục tiêu, chọn điểm làm thí điểm TOD, chọn chuyên gia hỗ trợ.

Minh Lâm