Phát triển kinh tế tư nhân: Cải cách hành chính thực chất, dứt khoát bỏ cơ chế xin - cho

Ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland: Trao cơ hội cho doanh nghiệp tham gia xây dựng các đô thị vệ tinh

Thị trường bất động sản được ví như xương sống của nền kinh tế vì có liên quan mật thiết và tác động lan tỏa đến khoảng 40 ngành nghề chủ chốt, tạo ra hàng triệu việc làm trực tiếp và gián tiếp. Do đó, việc khơi thông và đưa bất động sản trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển bền vững là một trong những nhân tố quan trọng để góp phần hiện thực mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới.

Để hỗ trợ cho sự vực dậy và tăng trưởng mạnh mẽ, phát triển bền vững của các doanh nghiệp bất động sản, thúc đẩy vào sự phát triển chung của khu vực kinh tế tư nhân, Tập đoàn Novaland mong muốn kiến nghị một số giải pháp sau:

Ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland.

Đầu tiên là tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý kéo dài, đẩy nhanh lộ trình pháp lý.

Thời gian hoàn thành pháp lý dự án kéo dài, nhiều vướng mắc không được giải quyết triệt để khiến chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao, làm cho giá thành sản phẩm vượt xa thực tế, doanh nghiệp bất động sản phải chịu chi phí tài chính tăng cao dẫn đến biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí lỗ ở nhiều dự án.

Việc xử lý tháo gỡ vướng mắc, chuẩn hóa các thủ tục pháp lý và các khâu phê duyệt, đẩy nhanh lộ trình giải quyết pháp lý dự án sẽ là yếu tố giúp giảm giá thành sản phẩm, đồng thời không chỉ gỡ khó về các khoản nợ, dòng tiền cho doanh nghiệp mà song song đó là khơi thông các nguồn vốn khác, chống lãng phí tài sản và tài nguyên xã hội.

Chỉ khi các vướng mắc pháp lý được giải quyết triệt để, doanh nghiệp bất động sản mới có thể phục hồi đúng nghĩa, phát triển mạnh mẽ và đóng góp vào sự bứt phá chung của khu vực kinh tế tư nhân.

Thứ hai là tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản tham gia vào chiến lược phát triển hạ tầng và xây dựng các đô thị vệ tinh ở ven các thành phố lớn.

Việc sáp nhập tỉnh thành trong thời gian tới sẽ mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản. Địa giới các tỉnh sau điều chỉnh sẽ tạo ra những không gian phát triển đô thị mới rộng lớn hơn so với trước đây, tạo điều kiện cho các dự án mới hình thành, kích thích sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu đầu tư.

Trong bối cảnh mới đó, các địa phương cần có sự chuẩn bị kỹ về quy hoạch, đẩy mạnh hợp tác chiến lược, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có đủ năng lực, kinh nghiệm và tầm nhìn cùng tham gia xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố lớn.

Khi đó, với những sự chuẩn bị về quỹ đất mới với chi phí thấp, sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, phục vụ mục tiêu chung là giá nhà đất hợp lý để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp thu nhập.

Cuối cùng là cần có phương pháp định giá đất và xác định tiền sử dụng đất hợp lý hơn.

Trong cơ cấu giá thành bất động sản, giá đất chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Do đó, để tăng nguồn cung, giảm giá nhà thì khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất cần phải có phương pháp hợp lý hơn, thay vì áp dụng thặng dư theo giá thị trường như hiện tại sẽ đẩy chi phí đất dài hạn tăng lên nhanh, làm tăng chi phí đầu vào, từ đó tăng giá bán.

Đề xuất cần có chính sách định giá đất hợp lý cho từng khu vực nhằm giúp chủ đầu tư kiểm soát chặt chẽ hơn chi phí đầu vào, từ đó hạn chế chi phí phát sinh, tạo cơ hội tiếp cận bất động sản giá hợp lý hơn cho người dân.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành: Cần một đầu mối trực tiếp giải quyết các thủ tục hành chính

Chúng ta luôn khuyến khích doanh nghiệp đổi mới sáng tạo để đi nhanh, bắt kịp xu thế phát triển. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khi doanh nghiệp sáng tạo, đổi mới, thì khung pháp lý thường chưa theo kịp. Luật pháp thường đi sau thực tế khoảng 3 - 5 năm. Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hoạt động trên con đường không luật. Vậy cơ quan nhà nước lúc đó sẽ đối xử với chúng tôi như thế nào?

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành.

Chúng tôi mong rằng, đúng như Thủ tướng đã nói: “Những gì không cấm thì doanh nghiệp được làm”. Trong quá trình hoạt động, chúng tôi luôn bị đặt câu hỏi “cái này quy định nào cho phép?”.

Đừng để doanh nghiệp luôn bị ràng buộc bởi những quy định chưa rõ ràng, tạo ra tâm lý e ngại đổi mới vì lo ngại bị hình sự hóa. Đây chính là lý do khiến doanh nghiệp không dám lớn mạnh, không dám đổi mới, dù TP.HCM từng rất tự hào là chúng ta đổi mới sáng tạo và đã “xé rào” để đưa thành phố phát triển.

Ngoài ra, việc cải cách hành chính cũng cần đi vào thực chất, đừng chỉ nói chung chung. Chúng ta đang nói về việc cắt giảm 30% thủ tục, 30% thời gian, 30% chi phí, nhưng một dự án chúng tôi thực hiện phải mất 3 - 5 năm chỉ để xin các thủ tục.

Ví dụ, khi thực hiện một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải trải qua quá nhiều bước thẩm định về quy hoạch. Một cơ quan quy hoạch có thể phải duyệt đến 9 lần cho cùng một nội dung.

Đầu tiên, khi muốn mua đất thực hiện dự án, doanh nghiệp phải có văn bản chấp thuận của UBND Thành phố. Sở Quy hoạch - Kiến trúc khi đó sẽ xác nhận khu đất đó có phù hợp với quy hoạch hay không; Khi xin chấp thuận đầu tư, doanh nghiệp lại tiếp tục bị xét duyệt về quy hoạch, dù nội dung này đã được kiểm tra trước đó.

Tiếp tục, chúng tôi thực hiện điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án thì cũng là cơ quan đó có văn bản trả lời dự án đó có phù hợp với quy hoạch hay không. Khi duyệt nhiệm vụ quy hoạch, nội dung quy hoạch lại tiếp tục được đưa ra xem xét…

Đến bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chức năng lại tiếp tục xem xét yếu tố quy hoạch. Khi xin cấp phép xây dựng, doanh nghiệp vẫn phải chứng minh tính phù hợp với quy hoạch một lần nữa.

Đó là chưa kể, trước khi thực hiện dự án, doanh nghiệp còn phải niêm yết xin ý kiến người dân về việc khu đất có phù hợp quy hoạch hay không. Trong nhiều trường hợp, người dân có thể phản hồi “không phù hợp với quy hoạch” chỉ vì lý do không thích. Một lần niêm yết mất 1,5 tháng, và chúng tôi phải đi năn nỉ từng trưởng ấp, từng tổ trưởng để không bị sự cố này. Sự cố này không lớn nhưng có thể khiến dự án kẹt lại ít nhất 6 tháng.

Ngoài ra, chúng tôi mong có một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm trực tiếp giải quyết các thủ tục. Cơ quan này và cán bộ phụ trách cần có quyền quyết định rõ ràng, giúp doanh nghiệp hoàn tất thủ tục nhanh chóng.

Hiện nay, thực tế cho thấy nhiều cơ quan không dám quyết định mà xin ý kiến "n" cơ quan khác. Việc chờ đợi phản hồi từ các cơ quan này có thể kéo dài đến cả năm. Đặc biệt, mỗi dự án phải trải qua không dưới 100 con dấu, mà mỗi con dấu mất trung bình một tháng để xử lý, tương đương mất 100 tháng để giải quyết thủ tục cho dự án.

Ông Trịnh Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Đại Dũng: Phải cắt giảm rất nhiều thủ tục không cần thiết gây cản trở

Chúng ta cần dứt khoát loại bỏ những chính sách theo cơ chế xin - cho và chấm dứt tình trạng hành là chính. Nếu đã hướng đến chính phủ điện tử và chuyển đổi số, thì phải thực hiện điện tử hoàn toàn, không thể vừa điện tử vừa hành chính thủ công. Khi chuyển sang nền tảng số, cần có quy tắc rõ ràng, bộ quy tắc ứng xử, luật lệ, biểu mẫu và hướng dẫn cụ thể. Giống như thời kỳ Covid-19, khi mọi người dân chỉ cần điền thông tin đúng theo mẫu là hồ sơ được duyệt ngay.

Ông Trịnh Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Đại Dũng.

Đại Dũng hiện đang xây dựng nhà máy trong khu công nghiệp, song cũng gặp nhiều vướng mắc phi lý. Tại sao doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp lại phải tự làm quy hoạch 1/500 và 1/2000? Đây là trách nhiệm của thành phố và ban quản lý khu công nghiệp, nhưng doanh nghiệp vẫn phải thực hiện, tốn từ 500 triệu đồng đến vài tỷ đồng và mất thêm 6 tháng chỉ để làm thủ tục này.

Tại sao doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp lại phải hỏi ý kiến người dân? Việc này không liên quan đến người dân, vì khu công nghiệp đã được quy hoạch, ngành nghề đã được xác định, đánh giá tác động môi trường cũng thực hiện từ trước. Nếu vẫn yêu cầu doanh nghiệp xin ý kiến người dân, thì chỉ cần một số cá nhân phản đối vô cớ cũng có thể khiến dự án bị đình trệ.

Điều đó có nghĩa là chúng ta phải cắt giảm rất nhiều thủ tục không cần thiết gây cản trở.

Xin một giấy phép xây dựng trong khu công nghiệp có thể mất từ 1 năm đến 1,5 năm, trong khi xây dựng nhà máy chỉ mất khoảng 6 - 12 tháng. Do đó, chúng ta cần rà soát lại toàn bộ quy trình, loại bỏ những thủ tục không cần thiết, xóa bỏ cơ chế xin - cho bằng các quy định cụ thể, thay vì chỉ nói chung chung.

Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương: Ứng dụng Chính phủ điện tử để cải thiện môi trường kinh doanh

Giải pháp duy nhất để cải thiện môi trường kinh doanh một cách hiệu quả và nhanh chóng chính là ứng dụng Chính phủ điện tử. Đây là phương thức có thể tạo ra tác động tích cực ngay lập tức, giúp tháo gỡ những rào cản hành chính đang kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Cần học tập các mô hình tiên tiến trên thế giới để áp dụng Chính phủ điện tử vào đúng những vấn đề trọng yếu – đặc biệt là loại bỏ các thủ tục xin - cho và những quy trình cấp phép không cần thiết.

Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương.

Ở đây, tôi chỉ ra hai vấn đề điển hình. Thứ nhất, chúng ta cấp giấy phép xây dựng cho từng căn nhà, cho mỗi công trình nhỏ của doanh nghiệp. Nếu công tác quy hoạch được thực hiện chu đáo và toàn diện, bao gồm cả quy hoạch kiến trúc, thì hoàn toàn có thể bỏ qua giai đoạn này.

Các lĩnh vực như phòng cháy chữa cháy hay môi trường cũng có thể áp dụng phương pháp tương tự. Cần xây dựng bộ tiêu chuẩn rõ ràng để doanh nghiệp và người dân tự thực hiện theo quy định, chỉ cần đăng ký một lần, thay vì mất thời gian, công sức vào quy trình xin phép phức tạp, tốn kém cả chi phí trực tiếp lẫn chi phí cơ hội.

Thứ hai, chúng ta thấy nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, không thể bán hàng chỉ vì chưa tính được tiền sử dụng đất. Điều này gây cản trở vô cùng lớn.

Số liệu đã diễn ra hàng ngày, và chúng ta hoàn toàn có thể sử dụng công nghệ để tổng hợp tất cả các dữ liệu đó, từ đó có số liệu giá từng khu vực trong từng quý. Đồng thời xây dựng hệ thống tính toán tự động, loại bỏ tình trạng cán bộ lo sợ trách nhiệm, không dám quyết định vì sợ sai.

Chúng ta có thể làm được những điều đó bằng chính quyền điện tử, bằng công nghệ.

Trọng Tín