Phát triển thị trường bất động sản nhìn từ quốc tế

Siết khung pháp lý

Để quản lý BĐS, CHLB Đức chọn tập trung xây dựng khung pháp lý hiệu quả cho thị trường này. Theo Hiến pháp CHLB Đức, quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại lợi ích của xã hội.

Luật cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hằng năm một khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị mảnh đất.

Ngoài khung pháp luật, Đức còn can thiệp trực tiếp vào thị trường này thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở (cho vay không lãi, cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại, tư vấn miễn phí…), các quy định về chống đầu cơ (ví dụ một người hay một tổ chức quyết định bán bán BĐS mà mình sở hữu dưới 10 năm thì phải nộp thuế đầu cơ)…

Một tổ hợp khu chung cư tại Trung Quốc.

Bên cạnh đó, chính sách cũng quy định cụ thể những đối tượng cơ bản được thực hiện giao dịch trên thị trường BĐS: đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng. Chủ thể tham gia thị trường gồm: chính phủ với toàn bộ tổ chức các cấp của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân.

Thông tin được công khai, minh bạch, theo đó cấp quyền truy cập cho người dân về thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ giám định giá cũng như dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Đối với nghề môi giới tự do, để trở thành hội viên của hiệp hội môi giới bắt buộc yêu cẩu phải có trình độ chuyên môn. Mọi giao dịch trên thị trường BĐS đều phải thực hiện theo hợp đồng và giá cả thỏa thuận, được công chứng và đăng ký vào sổ địa bạ tòa án

Đối phó với khủng hoảng - bài học từ nền kinh tế lớn

Để kiểm soát tình trạng tăng giá giai đoạn 2016 - 2017 và hạn chế nguy cơ “bong bóng” BĐS, chính quyền Trung Quốc đã yêu cầu hơn 20 TP sửa đổi các quy định liên quan đến thị trường BĐS và chính quyền các địa phương cũng có những chính sách riêng để đối phó với tình trạng trên.

Theo đó, TP Thượng Hải và TP Thâm Quyến đặt ra hạn mức mua bán BĐS. TP Hàng Châu không cho phép bán BĐS cho người ngoại tỉnh. Hai TP Túc Châu, Hạ Môn cũng thực hiện tương tự.

Các TP Nam Kinh và Vũ Hán quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ. Chính quyền tại ít nhất 21 TP, trong đó có Thủ đô Bắc Kinh, các TP Thâm Quyến, Tô Châu… siết chặt các quy định thanh toán đặt cọc đối với việc mua nhà, như yêu cầu thanh toán 35% giá trị của căn nhà được mua đầu tiên và 70% đối với căn nhà thứ hai.

Kể từ ngày năm 2017, các ngân hàng ở Bắc Kinh đã tăng lãi suất cho vay thế chấp đối với những người mua nhà lần đầu. Hàng chục TP lớn khác đã áp dụng các biện pháp hạn chế việc mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp.

Trung Quốc cũng tăng cường hỗ trợ DN trong lĩnh vực BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản và rủi ro tài chính thông qua việc: đẩy mạnh hỗ trợ các DN BĐS hoàn thành các dự án chưa hoàn thiện thông qua việc kêu gọi các địa phương có chính sách đặc thù; chính phủ thành lập các quỹ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (44 tỷ USD) để mua lại các dự án nhà dang dở, rồi hoàn thiện việc xây dựng, bàn giao cho người mua; ngân hàng cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho các ngân hàng chính sách để cho các địa phương vay.

Bên cạnh đó, một kinh nghiệm của Hong Kong là nhằm xoa dịu sự tăng giá chóng mặt của BĐS vào năm 1997, Chính phủ đã cam kết sẽ xây dựng 85.000 đơn vị nhà ở trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, cuộc khủng khoảng tài chính châu Á đã dẫn đến hậu quả kế hoạch của chính phủ đã làm cho giá BĐS tụt giảm quá sâu tới 66,1% (61,8% trong thực tế) vào thời điểm giữa năm 2003.

Bên cạnh đó, Hong Kong cũng có một chính sách khuyến khích phát triển thị trường khi cuộc khủng khoảng tài chính thế giới năm 2008 đã diễn ra, dẫn đến thị trường BĐS Hong Kong bị tác động nặng nề, chỉ số giá bất động sản đã giảm 17%.

Ngoài ra, chính sách thuế giao dịch của Hong Kong cũng rất đáng quan tâm. Đây là loại thuế đánh vào giao dịch BĐS, chứ không phải là thuế đánh vào lợi nhuận. Loại thuế này nhằm kiềm chế sự phát triển nóng của thị trường, ngăn ngừa nạn đầu cơ.

Theo quy định của loại thuế này, người dân khi mua nhà ở sau đó bán lại BĐS đó nằm trong khoảng thời gian dưới 24 tháng kể từ khi mua nhà thì phải đóng thuế từ 10 - 15%. Chính sách này áp dụng trong điều kiện thị trường quá nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ gây “bong bóng” BĐS.

Hỗ trợ người thu nhập thấp

Singapore có cơ quan chuyên trách nhằm hỗ trợ tài chính và gỡ khó chính sách cho những người dân thuộc diện thu nhập thấp. Từ thập niên 1980, quốc gia này đã thành lập ủy ban phát triển nhà với mục tiêu xây nhà cho thuê.

Sau đó, những căn hộ này đã được bán lại người dân vì chính phủ tin tưởng khi sở hữu nhà người dân sẽ gắn bó và chăm lo cho nơi ở cũng như đất nước hơn. Để hỗ trợ việc này, chính phủ cung cấp các khoản vay để người dân thu nhập thấp có thể trích chưa đến 20%/tháng trả tiền mua nhà, đồng thời thành lập quỹ nhà ở trung ương dưới dạng quỹ bảo hiểm buộc cả nước tham gia, giá bán nhà được trợ cấp ở mức thấp hơn trên thị trường.

Tại Hàn Quốc, từ năm 2004, chính phủ đã thực hiện hỗ trợ vốn trực tiếp đối với những người lần đầu tiên mua nhà thông qua “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu won, với lãi suất thấp khoảng 6 - 6,5%/năm.

Ngoài ra, Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu won, lãi suất 5,5%/năm; những người có thu nhập thấp nhất được vay 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 3%/năm.

Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy, việc thực hiện các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không bền vững nếu thiếu sự kết nối với các chương trình việc làm, giáo dục, y tế và cơ sở hạ tầng. Để thực hiện việc kết nối này, cần xây dựng những chương trình có tính lồng ghép, theo đó, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể lồng ghép với chương trình tổng thể phát triển nhà ở quốc gia, hoặc trong chương trình giảm nghèo nói chung…

Liên Hà