Phía sau 'cỗ máy sinh lời' của bất động sản công nghiệp

Trong lộ trình phục hồi ngành địa ốc, bất động sản công nghiệp đang nổi lên như một trong những phân khúc có nền tảng vững chắc và triển vọng dài hạn rõ rệt nhất, với nhịp tăng trưởng ổn định, gắn chặt với nhu cầu sản xuất, logistics và dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Nhiều động lực tăng trưởng

Thực tế cho thấy, bất động sản công nghiệp không “sốt” theo kiểu bùng nổ giá như nhà ở, nhưng lại tăng trưởng bền bỉ nhờ nhu cầu thuê ổn định và xu hướng dịch chuyển sản xuất mang tính cấu trúc.

Theo ghi nhận từ thị trường, giá thuê đất khu công nghiệp tại nhiều địa phương tiếp tục nhích lên trong năm 2025–2026, phản ánh sức cầu dài hạn từ doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Bất động sản công nghiệp được mệnh danh là "cỗ máy sinh lời" song cũng vì thế sức cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn.

Cụ thể, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam (chi nhánh của đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu), chỉ ra trong quý IV/2025, giá thuê đất khu công nghiệp toàn miền Bắc trung bình đạt khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giá thuê trung bình đạt khoảng 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2,7% theo quý và tăng 5,1% theo năm.

Theo chuyên gia, tốc độ tăng giá thuê đất khu công nghiệp gần như không mang tính đầu cơ, mà là kết quả của sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao trong bối cảnh nhu cầu sản xuất, kho vận và logistics hiện đại ngày càng tăng.

Một trong những động lực lớn nhất thúc đẩy phân khúc này là dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, chiến lược “China 1” khiến nhiều tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm điểm đến mới để đa dạng hóa rủi ro.

Việt Nam, với lợi thế về vị trí địa lý, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp, tiếp tục được lựa chọn là điểm đến sản xuất quan trọng trong khu vực.

Mỗi quyết định đầu tư nhà máy, trung tâm sản xuất hay trung tâm phân phối đều kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng logistics.

Sự phát triển của thương mại điện tử, logistics hiện đại, kho lạnh, trung tâm phân phối thông minh cũng mở ra không gian tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các vùng ven đô và các địa phương có lợi thế kết nối liên vùng.

Bên cạnh đó, chiến lược phát triển các ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử, bán dẫn, công nghệ cao cũng đang tạo ra nhu cầu mới cho phân khúc này.

Theo Savills, trong giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.

Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024 - 2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Những điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Thách thức dần lộ diện

Động lực tăng trưởng ngành bất động sản công nghiệp là hiện hữu song những thách thức lớn cũng bắt đầu lộ diện. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong khu vực.

Việt Nam không phải là lựa chọn duy nhất của các tập đoàn đa quốc gia. Thái Lan, Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ đều đang đưa ra các chính sách ưu đãi mạnh mẽ để thu hút sản xuất.

Khi chi phí đất đai, xây dựng và lao động tại Việt Nam có xu hướng tăng lên, lợi thế cạnh tranh về giá có nguy cơ bị thu hẹp nếu không đi kèm cải thiện về chất lượng hạ tầng và dịch vụ.

Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP, cho rằng khác với phân khúc nhà ở, giá thuê đất khu công nghiệp khó có khả năng tăng nóng trong ngắn hạn, thậm chí có thể đi ngang trong một số giai đoạn.

Theo ông, quỹ đất công nghiệp đang được mở rộng mạnh mẽ tại nhiều địa phương trên cả nước, từ miền Bắc, miền Trung đến miền Nam. Khi nguồn cung gia tăng nhanh, các chủ đầu tư khu công nghiệp buộc phải cạnh tranh không chỉ về giá thuê mà còn ở chính sách ưu đãi và chất lượng hạ tầng nhằm thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Hưng cũng nhận định, trong bối cảnh dòng vốn FDI ngày càng có xu hướng chọn lọc, doanh nghiệp thuê đất có nhiều lựa chọn hơn, khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp phải linh hoạt hơn trong chiến lược giá và dịch vụ đi kèm.

Theo đó, xu hướng phát triển trong thời gian tới không còn dừng lại ở việc cho thuê đất đơn thuần, mà chuyển sang cung cấp các hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, bao gồm logistics, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cùng hệ thống tiện ích phục vụ người lao động.

Một thách thức khác đến từ hạ tầng và khả năng kết nối. Nhiều khu công nghiệp nằm xa các đầu mối logistics lớn, khiến chi phí vận chuyển và thời gian giao hàng tăng cao. Trong bối cảnh doanh nghiệp toàn cầu ngày càng coi trọng hiệu quả chuỗi cung ứng, những điểm nghẽn về hạ tầng có thể làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp tại một số địa phương.

Rủi ro pháp lý và chi phí đất đai cũng là vấn đề không thể bỏ qua. Việc điều chỉnh chính sách đất đai theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp tăng tính minh bạch, nhưng đồng thời cũng làm chi phí đầu vào của các dự án khu công nghiệp tăng lên đáng kể.

Ở tầm dài hạn, yêu cầu về phát triển bền vững đang trở thành “bài kiểm tra” thực sự đối với bất động sản công nghiệp. Các tiêu chí ESG không còn là xu hướng tự nguyện mà đang dần trở thành điều kiện bắt buộc đối với dòng vốn quốc tế. Điều này buộc các khu công nghiệp phải đầu tư mạnh vào hệ thống xử lý môi trường, sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý chất thải và đảm bảo các tiêu chuẩn lao động, xã hội.

Tất cả những yếu tố trên cho thấy, tiềm năng của bất động sản công nghiệp là có thật và mang tính dài hạn, nhưng không tự động chuyển hóa thành thành công. Thị trường này đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi lợi thế không còn nằm ở việc sở hữu nhiều đất, mà ở khả năng phát triển hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu mới của doanh nghiệp và thích ứng với các tiêu chuẩn toàn cầu.

Hưng Nguyên