Phía sau cơn sốt đất lịch sử

Bài 4:
NHỮNG GIẢI PHÁP "HẠ NHIỆT"

BPO - Cơn sốt đất lịch sử không chỉ có Bình Phước mà ở nhiều tỉnh, thành khác trong cả nước. Nhiều ý kiến đổ lỗi cho doanh nghiệp là nguyên nhân chính dẫn đến nhiễu loạn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng trách nhiệm một phần thuộc về cơ quan chức năng chưa quản lý tốt công tác quy hoạch, xây dựng.

Giải pháp tình thế

Đã có nhiều giải pháp được áp dụng để hạ nhiệt cơn sốt đất lịch sử, tuy nhiên, trong giai đoạn “nước sôi, lửa bỏng”, các giải pháp này chỉ mang tính chất tình thế.

Tại Bình Phước, không thể phủ nhận vai trò của môi giới bất động sản trên thị trường. Đây là bộ phận rất quan trọng, góp phần thúc đẩy sản phẩm nhà ở đến người dân. Tuy nhiên, cũng không ít những bê bối của môi giới khiến thị trường bị đảo lộn, gây “sốt ảo”. Giá đất “nhảy múa”, tăng vọt một phần là hậu quả do những nhà môi giới không chuyên, mang tính “chụp giật” để lại.

Trước thực trạng đó, một số đơn vị trên địa bàn tỉnh đã liên kết mở các lớp đào tạo chứng chỉ hành nghề bất động sản để hướng tới xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Tham gia lớp học, học viên được trang bị kiến thức cơ bản về pháp luật bất động sản; hiểu và phân tích được thị trường bất động sản, cũng như nắm được phương pháp, quy trình để đầu tư bất động sản hiệu quả. Xa hơn, khóa học còn là tiền đề để người học tham gia vào các kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Các cơ quan chức năng đang tích cực tìm giải pháp mạnh nhằm hạ nhiệt cơn sốt đất lịch sử. Trong ảnh: Hội Nông dân tỉnh liên kết mở lớp chứng chỉ hành nghề bất động sản để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh

Trong khi đó, ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, buộc các bên giao dịch phải kê khai đúng giá, nhằm hạn chế tình trạng kê khai 2 giá khi mua bán nhà đất, góp phần tăng thu ngân sách từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thì việc xác định thế nào là khai đúng giá khiến nhiều hồ sơ thuế bị ách tắc, ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người bán. Không những vậy, tại nhiều nơi còn có hiện tượng lợi dụng quy định để cố tình găm hồ sơ.

Để kìm hãm sức nóng của thị trường bất động sản, các ngân hàng cũng đã vào cuộc bằng cách siết chặt dòng tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng việc siết tín dụng bất động sản chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn sốt đất.

Trong khi đó, ở góc độ quản lý nhà nước, nhiều địa phương trong tỉnh đã cấm phân lô, bán nền. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai và các thông tư hướng dẫn không cấm tách thửa. Luật Đất đai hiện hành cho phép phân lô đất ở tại nông thôn và đô thị, đồng thời cũng không có quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp. Tại các nghị định còn giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô theo từng loại đất. Từ quy định này, nhiều cá nhân, công ty đã cố tình “lách luật”, thay vì làm dự án sẽ phải bỏ ra số tiền lớn để đầu tư hạ tầng, dành một phần diện tích đất để phục vụ các công trình công cộng, nhiều người đã xin chủ trương phân lô theo cá nhân để bán nền dưới vỏ bọc "dự án".

Thậm chí, tại những điểm quá nóng như phường Tiến Thành, TP. Đồng Xoài, để lập lại trật tự kỷ cương trong xây dựng cũng như kiên quyết xử lý trường hợp xây dựng bất hợp pháp trên địa bàn, phường đã phải cắt cử lực lượng túc trực tại các điểm nóng rao bán bất động sản trái quy định. Các trường hợp viện cớ hiến đất làm đường nhằm lợi dụng chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước để phân lô, bán nền, phá vỡ quy hoạch nông thôn mới cũng như cảnh quan đô thị, chính quyền sẽ kiên quyết cưỡng chế, bắt buộc phải hoàn trả hiện trạng đất ban đầu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp: Đối với diện tích tối thiểu tại các phường, thị trấn là 1.000m2; tại xã là 2.000m2. Đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định và kích thước tối thiểu chiều rộng của thửa đất nông nghiệp phải bằng hoặc lớn hơn 5m. Về điều kiện cụ thể được tách thửa đất ở: Thửa đất hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại khi tách thửa đất phải tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận và không thuộc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trừ trường hợp thửa đất hình thành từ các khu tái định cư, khu quy hoạch tự cải tạo chỉnh trang, nếu phù hợp điều kiện tách thửa đất theo quy định này thì được phép tách thửa.

(Trích dự thảo quy định về hạn mức đất ở và điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước do Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng)

Gắn trách nhiệm cho người đứng đầu

Để làm hạ nhiệt cơn sốt đất, đồng thời siết chặt tình trạng phân lô, tách thửa, trước đó, Tỉnh ủy Bình Phước đề nghị các đơn vị, địa phương chỉ đạo chấn chỉnh, tăng cường quản lý đất đai; thực hiện nghiêm việc xử lý trách nhiệm người đứng đầu liên quan buông lỏng quản lý đất đai. Bên cạnh đó, các địa phương phải thông báo công khai phê duyệt các dự án khu dân cư cho người dân biết để tránh bị lừa đảo.

Trong khi đó, ở góc độ quản lý chuyên môn, UBND tỉnh tiếp tục chỉ đạo các địa phương quản lý chặt chẽ việc phân lô, tách thửa, xây dựng nhà ở, xử lý nghiêm nếu phát hiện sai phạm về lĩnh vực đất đai.

Ngay sau khi tiếp nhận chỉ đạo, UBND các huyện, thị xã trên địa bàn tỉnh có văn bản khẩn gửi các xã, phường, thị trấn, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó, các đơn vị tổng hợp báo cáo các trường hợp người sử dụng đất tự ý mở đường không theo quy hoạch; các trường hợp đã lập hồ sơ, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp (diện tích dưới 1.000m2) để có hướng xử lý.

Chính quyền địa phương cảnh báo người dân trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Trong ảnh: Phường Tân Xuân, thành phố Đồng Xoài cắm bảng cảnh báo người dân tại các điểm nóng phân lô, tách thửa

Cụ thể, ngày 16-2, UBND TP. Đồng Xoài có văn bản chỉ đạo các địa phương và ngành chức năng trên địa bàn tăng cường thanh, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai; ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kiên quyết giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra, xử lý các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích theo quy định của pháp luật đất đai.

Tại huyện Bù Đăng, ngày 14-3, UBND huyện ban hành văn bản chỉ đạo các địa phương và cơ quan chức năng trên địa bàn báo cáo cụ thể các trường hợp người sử dụng đất tự ý mở đường không theo quy hoạch; đồng thời báo cáo các trường hợp người dân đã lập hồ sơ, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp diện tích trên 1.000m2 tại địa phương, đơn vị mình quản lý gửi về UBND huyện để có hướng chỉ đạo giải quyết.

UBND huyện Lộc Ninh cũng có văn bản chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn khi có tình trạng đăng tin quảng cáo trên mạng xã hội là dự án bất động sản nhưng thực tế không được cấp phép. Các địa phương, đơn vị chức năng thông tin công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm hạn chế tác động của việc môi giới, quảng cáo sai sự thật về các “dự án ma” trên địa bàn.

Việc các cơ quan, ban, ngành tỉnh Bình Phước đồng loạt tiến hành siết chặt tình trạng xin tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất bước đầu đã góp phần đảm bảo ổn định lĩnh vực đất đai của tỉnh, không để xảy ra tình trạng người dân tự ý mở đường, phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn...

Qua theo dõi 5 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh biến động rất cao, giao dịch về đất rất sôi động. Tuy nhiên, sau khi Bộ Tài chính có Công văn số 3849 ngày 28-4-2022 chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố phối hợp siết chặt hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt Tổng cục Thuế có Công điện số 08 ngày 10-6-2022, Cục Thuế tỉnh đã có văn bản báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo các ngành, UBND thành phố, các huyện, thị xã và chi cục thuế các huyện, thị tập trung rà soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Qua báo cáo của các chi cục thuế, đến thời điểm này có hơn 4.000 hồ sơ yêu cầu các chủ sở hữu mua bán đất trên địa bàn tỉnh phải khai lại, qua đó thu gần 20 tỷ đồng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Hiện Cục Thuế tỉnh tiếp tục yêu cầu các chi cục thuế trước tiên phải giải quyết thủ tục hành chính về đất đúng quy định. Đặc biệt, sau khi ngành thuế rà soát lại, nếu phát hiện hồ sơ giao dịch về đất có rủi ro thì chuyển sang thanh, kiểm tra sau khi giải quyết các thủ tục của ngành thuế.

Ông Trần Khánh Duy,
Trưởng phòng Nghiệp vụ dự toán - pháp chế Cục Thuế tỉnh Bình Phước

Xuân Túc