Phương pháp định giá đất đang là 'nút thắt' quyết định tiến độ các dự án đầu tư

Hội thảo do Báo Đầu tư tổ chức với sự góp mặt của nhiều chuyên gia đầu ngành cũng như đại diện các Hiệp hội, chuyên gia và các nhà làm luật.

Phản ánh tới hội thảo, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan định giá vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư. Điều này đang được đặt ra tại dự thảo Nghị định 44 và Thông tư 36 sửa đổi, hai văn bản chính sách quan trọng liên quan đến công tác định giá đất sắp được ban hành.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng nêu ý kiến tại Hội thảo

Theo đó, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng lại loại bỏ phương pháp thặng dư, khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn.

“Các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập khó thay thế hoàn toàn được phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản” – bà Hồng nhận định.

Lo ngại nữa khi bỏ phương pháp thặng dư, theo bà Hồng, là có thể gây khó khăn về định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Khảo sát năm 2022 liên quan tiếp cận đất đai chỉ ra rằng doanh nghiệp mất nhiều thời gian để xác định quyền sử dụng đất.

“Phương pháp thặng dư được áp dụng nhiều với lô đất có tiềm năng phát triển. Giờ bỏ phương pháp này thì có thống nhất hay không?” - bà Hồng nêu vấn đề.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, lâu nay TP áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

Toàn cảnh hội thảo

Cho rằng các dự án bất động sản khó áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ vì thường được thực hiện trên khu đất có triển vọng phát triển trong tương lai, song ông Châu cũng lo ngại việc áp dụng phương pháp thặng dư phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan.

Dẫn lại ví dụ mà Bộ TN-MT từng nêu ra là cơ quan thẩm quyền ở một tỉnh tính tiền sử dụng đất của một dự án là 900 tỷ đồng, nhưng cơ quan kiểm tra tính lại thì tiền sử dụng đất tăng lên 1.800 tỷ đồng, kiểm tra lần thứ 3 lên hơn 3000 tỷ đồng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho biết, sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định. Trong khi đó, căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình. Theo ông, cần tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Tán thành quan điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh (dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số) để tính tiền thuê đất với dự án bất động sản, song ông Lê Hoàng Châu cho rằng đề xuất mức trần 200 tỷ đồng để dự án được áp dụng phương pháp này là cần xem xét lại.

“Tại các đô thị sôi động thì dự án có quy mô và giá trị lớn hơn nhiều. Quy định này có thể dẫn đến hệ lụy nhà đầu tư tìm cách làm dự án chỉ có “trần” ở mức đó, dẫn đến thiếu các dự án quy mô” – ông Châu phân tích, đồng thời đề nghị bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt trên căn cứ cơ sở dữ liệu và áp dụng thuật toán xác suất thống kê, trí tuệ nhân tạo và sửa đổi một số quy định để có cơ sở dữ liệu đầu vào minh bạch.

Nêu rõ phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khoa học được sử dụng trên thế giới, nhưng ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN-MT, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai (sửa đổi) cho rằng, trong điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin…, Bộ TN-MT đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

Ông Đào Trung Chính nêu ý kiến

Trước lo ngại của các địa phương, nhà đầu tư “bỏ phương pháp thặng dự sẽ làm đình trệ công tác định giá đất”, ông Chính khẳng định, mục tiêu của việc xây dựng Nghị định, Thông tư là làm sao để đẩy nhanh định giá đất.

“Chúng tôi cũng đặt một câu hỏi, pháp luật hiện có quy định phương pháp thặng dư, tại sao định giá đất vẫn chậm? Vậy, nguyên nhân là ở chỗ khác” – ông Chính bình luận.

Phân tích cụ thể lý do phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam, ông Chính cho hay, phương pháp này lấy doanh thu giả định trừ đi chi phí ước tính đầu tư. Trong đó, chi phí tính thời điểm này (có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án, chi phí quảng cáo…) lại cho 3-5 năm sau. Doanh thu thì xác định thời gian xây dựng mấy năm, thời gian bán hàng mấy năm, tỷ lệ bán hàng trong mấy năm đó…

Từ kinh nghiệm từng làm định giá trong tố tụng hình sự, ông Chính thấy phương pháp tính như vậy rất “lỏng”, bởi nếu chọn 1 dự án vào định giá, xây dựng 3 năm đã khác với xây dựng 4 năm về chi phí; chọn bán hàng 5 năm hay chọn bán hàng 3 năm, doanh thu khác rất lớn…

“Nếu chúng ta không chặt chẽ, thì ý chí chủ quan của người định giá, của lãnh đạo địa phương, của người thẩm định giá ảnh hướng rất lớn vào kết quả định giá đất” - ông Chính lưu ý.

Nói thêm, ông Chính cho biết, khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dự, Bộ TN-MT đã giao các cơ quan chuyên môn tính toán với các phương pháp còn lại có định được giá đất không? “Chúng tôi phải tính và phải thuyết phục thì mới làm được” - ông Chính khẳng định.

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ TN-MT lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Quá trình xin ý kiến ghi nhận nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều.

Trong khi đó, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hải Triều