Quản lý, vận hành nhà chung cư: Cần mô hình phù hợp, hiệu quả

Tranh chấp phí bảo trì chung cư: Vẫn chưa có hồi kết

(HNM) - Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (từ 20 căn hộ trở lên) phải thành lập ban quản trị, gồm đại diện chủ sở hữu, chủ đầu tư. Đây là tổ chức thay mặt cư dân đứng ra quản lý, vận hành chung cư. Tuy nhiên, thời gian qua, tại nhiều chung cư đã xảy ra khiếu kiện liên quan đến trách nhiệm của ban quản trị trong quản lý, vận hành tòa nhà. Thực tế này đặt ra yêu cầu bên cạnh hoàn thiện hành lang pháp lý thì phải có mô hình quản lý phù hợp, hiệu quả.

Văn Phú Victoria là một trong những chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị.

Có chuyên nghiệp mới bịt được “lỗ hổng”

Mấy ngày qua, một số cư dân trong khu căn hộ New Saigon (huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh) đã gửi đơn và treo băng rôn phản đối ban quản trị thực hiện thu chi không đúng quy định. Sự việc bắt nguồn từ 3 năm nay, khi cư dân phát hiện giá nước sạch do ban quản trị chung cư đưa ra cao hơn quy định.

Từ kiến nghị của cư dân, Chi cục Thuế huyện Nhà Bè đã kiểm tra và ngày 6-7-2019 đã gửi văn bản đến ban quản trị đề nghị truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp giai đoạn từ 2017 đến tháng 9-2018. Mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị càng trở nên gay gắt khi tại cuộc họp nhà chung cư mới đây, dân yêu cầu công khai, minh bạch thu chi, nhưng không được ban quản trị trả lời...

Tại Hà Nội, từ giữa năm 2018, vấn đề quản lý, vận hành tại chung cư Văn Phú Victoria (quận Hà Đông) trở nên “nóng” khi các cư dân và ban quản trị xảy ra xung đột kéo dài bởi việc sử dụng phí bảo trì, thu chi tài chính của ban quản trị không minh bạch... Điểm "nóng" chỉ thực sự lắng dịu khi hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức, bầu thay thế ban quản trị mới vào cuối năm 2018.

Tương tự, tại chung cư Hapulico (quận Thanh Xuân), tình trạng cư dân “tố” ban quản trị không minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ cũng xảy ra. Chị Thu Hoài (17T3 chung cư Hapulico) cho biết: "Từ khi được thành lập (giữa năm 2017 đến nay), ban quản trị nhà chung cư đã không tiếp dân, sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà, các khoản chi tiêu khác cũng minh bạch...".

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 4.422 nhà chung cư. Trong đó, có 458 chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác quản lý, vận hành. Ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà - PMC (quận Đống Đa) cho rằng: "Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, nhưng các quyền hạn, trách nhiệm, nhiệm vụ lại như một tổ chức chuyên môn. Do đó, tại nhiều chung cư, ban quản trị khó “gánh” nổi và làm tròn trách nhiệm".

Còn ông Nguyễn Hải Đăng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng cho rằng: "Mô hình quản lý vận hành nhà chung cư thông qua ban quản trị hiện nay hoạt động không hiệu quả và phức tạp. Mô hình này còn tạo kẽ hở cho một số thành viên ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, trục lợi cá nhân... Do đó, cần thiết phải thành lập các công ty quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động hoàn toàn độc lập với chủ đầu tư, cư dân".

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu quan điểm: "Việc vận hành tòa nhà phải cần đơn vị chuyên nghiệp, có kiến thức đảm trách. Chủ đầu tư xây dựng tòa nhà cũng cần nắm rõ quy trình, gắn trách nhiệm trong quá trình vận hành chung cư".

Tự lựa chọn mô hình phù hợp

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay hầu hết các nước như: Mỹ, Trung Quốc, Singapore, châu Âu... đều có luật, hoặc văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng chung cư.

Trong đó, về mô hình quản lý, vận hành, hầu hết các nước đều quy định các chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra ban quản trị; nhiều nước lại quy định đơn vị quản lý, vận hành chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp.

Đề cập các giải pháp để quản lý hiệu quả hơn các chung cư, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà - PMC cho rằng, thay vì dừng ở mức thông tư như hiện nay, cấp thẩm quyền cần xây dựng một đạo luật về mô hình hoạt động quản lý chung cư. Trong đó có những chương quy định hoạt động của ban quản trị, hội nghị nhà chung cư để đưa ra các giải pháp; đồng thời có chế tài xử lý ban quản trị vi phạm pháp luật.

Về mâu thuẫn, xung đột tại nhiều chung cư thời gian qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận còn có nguyên nhân đến từ một số quy định pháp luật chưa đầy đủ, vai trò quản lý của địa phương chưa tốt...

Để kiểm soát tốt hơn, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi quy định về thu phí bảo trì, tư cách pháp nhân của ban quản trị. Đồng thời, ngoài mô hình ban quản trị như hiện tại, Bộ đề xuất bổ sung 2 mô hình quản lý chung cư phù hợp với điều kiện thực tế.

Thứ nhất là mô hình chủ đầu tư quản lý, vận hành, phù hợp với các chung cư có chủ đầu tư là đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực về việc này. Theo đó, chủ đầu tư là đơn vị thu, quản lý kinh phí bảo trì và trực tiếp quản lý, vận hành chung cư.

Thứ hai là mô hình các doanh nghiệp chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc quản lý, vận hành các tòa chung cư. Đây là mô hình đã được áp dụng ở nhiều nước và đã xuất hiện ở Việt Nam. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, theo hướng đề xuất này, cư dân sẽ tự họp bàn, quyết định lựa chọn mô hình thích hợp để triển khai tại chung cư.

Như vậy, với sự vào cuộc của Bộ Xây dựng, hy vọng thời gian tới việc quản lý, vận hành các nhà chung cư sẽ đạt hiệu quả cao hơn.