Quản lý vận hành nhà chung cư: Khung pháp lý chưa rõ ràng

Trong khi rất nhiều ý kiến cho rằng nên giao cho một đơn vị thứ ba quản lý, cũng có ý kiến cho rằng không nhất thiết phải thu phí khoản phí này.

Lỗ hổng về pháp lý

Khi Bộ Xây dựng ban hành kế hoạch thanh tra công tác quản lý, vận hành nhà chung cư năm 2020, trong đó có nội dung thanh tra công tác quản lý, sử dụng phí bảo trì tại các dự án nhà chung cư. Rất nhiều ý kiến cho rằng, động thái này sẽ giúp tìm ra mấu chốt của vấn đề và giải quyết được tận gốc những mâu thuẫn đã tồn tại hàng thập kỷ nay liên quan đến vấn đề này, mà “lỗ hổng” lớn nhất vẫn được cho là xuất phát từ sự bất cập của hành lang pháp lý.

Những tranh chấp tại các dự án chung cư đang là vấn đề khiến nhà làm luật đau đầu. Ảnh: Doãn Thành

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm - Hội Luật gia Việt Nam, sự bất hợp lý trong khuôn khổ pháp luật về quản lý chung cư đã dẫn đến những tranh chấp trong thời gian qua, thậm chí có những điều, khoản hướng dẫn không rõ ràng gây ra những thiệt hại không nhỏ cho người dân.

Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 55 Luật BĐS có ghi rõ: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua...

Tuy nhiên, tại điểm b, khoản 2, Điều 19 nội dung về Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại nêu: Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản nêu rõ lý do.

“Điểm bất hợp lý ở chỗ: Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư” - Luật sư Thơm viện dẫn.

Tương tự là quy định về phí bảo trì cũng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật. Theo đó, tại Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

“Trong hợp đồng mua nhà các chủ đầu tư đều phải cam kết thời gian bảo hành từ 3 - 5 năm, nghĩa là trong khoảng thời gian này nếu tòa nhà có bị hư hỏng thì chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra để bảo hành. Nhưng luật lại cho phép chủ đầu tư thu tiền phí ngay từ khi cư dân nhận bàn giao, vì vậy trong suốt thời gian nguồn phí này chưa cần sử dụng đã xảy ra tranh chấp về việc ai là người được quyền quản lý?” - luật sư Thơm phân tích.

Có nên bỏ thu phí bảo trì?

Anh Nguyễn Minh - cư dân tòa nhà N10 khu đô thị Đồng Tàu, phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, từ khi anh chuyển đến sinh sống tại tòa nhà này không có Ban quản trị và người dân cũng không đóng phí bảo trì.

“Hiện nay, tòa nhà đã có nhiều hàng mục sau một thời gian sử dụng đã bị xuống cấp, ngoài những phần mà đơn vị quản lý nhà cải tạo, phần còn lại như bể phốt, thoát nước... nếu có bị hư hỏng gì thì cư dân tòa nhà tập trung nhau lại thuê đơn vị dịch vụ, chi phí hết bao nhiêu cứ chia đều cho các căn hộ trong tòa nhà” - anh Minh cho hay.

Xoay quanh vấn đề quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, hiện nay có 3 luồng ý kiến, gồm: Giữ nguyên việc thu phí và đơn vị quản lý theo quy định hiện hành; bỏ 2% phí bảo trì không thu nữa; không thu ngay khi bàn giao nhà mà thu dần từng năm đến khi hết thời hạn bảo hành. Nhưng theo ông Ninh, hợp lý nhất vẫn là phải có quy định rõ ràng về việc quản lý khoản phí bảo trì và Bộ Xây dựng cũng thiên về phương án này.

“Cần phải xây dựng một cách thức quản lý sao cho hợp lý, minh bạch đối với khoản phí này, trong đó có vai trò và sự kiểm soát của Ban quản trị nhà chung cư và DN dịch vụ” - Cục trưởng Nguyễn Trọng Ninh nói.

Tuy nhiên, theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam, không nhất thiết phải thu phí bảo trì nhà chung cư, việc thu phí có thể có - có thể không, nhưng cần phải gắn chặt trách nhiệm của người dân đối với phần tài sản riêng của mình (căn hộ - PV) và phần tài sản chung (thang máy, hệ thống cấp điện, nước, thông tin liên lạc, lồng xả rác, hộp kỹ thuật...).

“Tất cả người dân đều có ý thức bảo vệ tài sản của riêng mình - đó là căn nhà của họ và những tài sản có liên quan trực tiếp đến sinh hoạt hàng ngày của họ - đó là phần tài sản chung tại tòa nhà. Khi gắn chặt trách nhiệm của người dân vào với khối tài sản đó thì họ tự có trách nhiệm để bảo vệ và khi hư hỏng sẽ tự bảo nhau góp tiền sửa chữa” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.

Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc thu phí bảo trì nhà chung cư có thể vẫn làm nhưng chỉ nên làm khi cần một khoản phí để bảo trì nếu có hạng mục nào hưu hỏng, sau khi đã hết hạn bảo hành theo hợp đồng; đồng thời việc thu này không nhất thiết phải đặt ra là 2%, mà bảo trì hết bao nhiêu thì chia đều cho các hộ dân bấy nhiêu. Đơn vị thực hiện bảo trì có thể do chính chủ đầu tư tự làm nếu người dân tin tưởng.

"Nếu không có một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ và thống nhất thì việc có thu hay không thu phí bảo trì nhà chung cư người chịu nhiều thiệt thòi đó chính là người dân. " - Luật sư Trần Cao Ngãi - Văn phòng Luật sư Trần Cao

Lãnh đạo UBND TP Hà Nội vừa có văn bản yêu cầu cơ quan chức năng xác định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của người đứng đầu các cấp chính quyền, nhất là cấp cơ sở, trong công tác quản lý Nhà nước về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, bao gồm việc chủ động nắm bắt và kịp thời giải quyết các bất đồng, tranh chấp, khiếu kiện của cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật; chú trọng giải quyết tốt những vấn đề dân sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về trật tự an toàn xã hội liên quan đến quản lý chung cư.

Doãn Thành