Quy định diện tích tách thửa tối thiểu 50m2 có phù hợp với thực tiễn?

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo Quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất.

Theo dự thảo này, đối với thửa đất có toàn bộ diện tích đất ở tại phường, thị trấn, phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2 chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới.

Theo các chuyên gia, dưới góc độ quản lý đô thị, việc nâng các điều kiện tách thửa như dự thảo có thể giúp làm giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội vốn đã quá tải ở Thủ đô. Đồng thời, hướng đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định các điều kiện tách thửa, đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng. Ảnh minh họa

Ngoài ra, với các điều kiện tách thửa có thể góp phần hạn chế được những căn nhà có diện tích quá nhỏ làm xấu hình ảnh đô thị. Chưa kể các ảnh hưởng tới khả năng phòng cháy chữa cháy.

Dưới góc độ thị trường bất động sản, các chuyên gia đánh giá, những điều kiện tách thửa có thể tác động tích cực thông qua việc hạn chế tình trạng nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích lớn rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm do Hà Nội là đô thị đặc biệt, áp lực gia tăng dân số cơ học lớn.

Theo ông Thịnh, trên thực tế tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì,… thời gian qua đã xuất hiện làn sóng nhà đầu tư đi mua các thửa đất ở nông thôn với diện tích lớn. Sau đó, tiến hành phân lô, tách thành các thửa đất nhỏ hơn theo diện tích đất ở tối thiểu của địa phương kèm với đất vườn sau đó tiến hành mua đi bán lại, đẩy giá kiếm lời.

Tuy nhiên, hiện nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định các điều kiện tách thửa này để áp dụng tại Hà Nội. Đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bày tỏ lo ngại, nếu quy định trên được áp dụng sẽ khiến giá nhà nội thành tiếp tục tăng. Theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2 hiện nay những mảnh đất nào đủ điều kiện đã tách thửa hết. Do đó, dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa mới được áp dụng sẽ không tác động tới giá thành và thị trường quá nhiều.

Theo ông Đính, quy định này cũng làm khả năng tiếp cận nhà ở của một số người hạn chế hơn. "Trước kia có rất nhiều căn nhà xây sẵn khoảng 30m2, nhiều người sẽ dễ tiếp cận hơn. Nhưng nếu dự thảo quy định mới được áp dụng với diện tích tách thửa lớn thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao. Do đó, thành phố cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội trước khi áp dụng quy định mới để người dân đều có thể tiếp cận nhà ở", ông Đính phân tích.

Trao đổi với Báo Sức khỏe và Đời sống, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Hệ thống luật sư X - Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, Thủ đô Hà Nội có tính đặc thù là một đô thị dân số đông, trong khi quỹ đất tại khu vực nội đô hiện nay đã khá hạn hẹp. Việc yêu cầu các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm các điều kiện (diện tích, chiều dài, chiều rộng) sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều người dân.

"Đây là một khía cạnh mà cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng. Quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Cùng với đó, cần tính đến những yếu tố đặc thù của Hà Nội và phù hợp với các khu vực nội đô cũng như ngoại thành đều có thể áp dụng thuận lợi", Luật sư Nghĩa nhận định.

Minh Ngọc