Quy định rõ hơn các hạng mục thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng

Tranh chấp về chỗ để xe tại các chung cư:

Ô tô của cư dân bị khóa bánh trong hầm để xe của chung cư Artemis. Ảnh: N.D

Nan giải tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân

Theo phản ánh của cư dân chung cư Artemis, ngày 27/10, chủ đầu tư dự án Công ty cổ phần (CTCP) Đầu tư MHL (tên trước đây là CTCP ACC Thăng Long) bất ngờ thông báo tăng giá xe từ ngày 1/11. Mức giá xe mà chủ đầu tư đưa ra mức mới là 2,3 triệu đồng/tháng đối với 220 vị trí ưu đãi cho cư dân đăng ký sớm, áp dụng đến ngày 31/12. Từ ngày 1/1/2024 là 2,5 triệu đồng/tháng. Các xe còn lại sẽ áp giá thương mại 2,9 triệu đồng/tháng. Trước đó, mức gửi xe cũ là 1,5 triệu đồng/tháng. Cùng với ô tô, chủ đầu tư xe máy chỉ cho gửi 1 chiếc với giá tăng từ 60.000 đồng/tháng lên 120.000 đồng/tháng. Từ ngày 1/1/2024 là 150.000 đồng/tháng. Từ xe máy thứ 2 là 230.000 đồng/tháng. Cư dân cho rằng, mức giá trông giữ xe được chủ đầu tư tự ý đưa ra vượt trần so với quy định, không phù hợp thực tế, vi phạm thỏa thuận cam kết.

Sự việc càng trở nên căng thẳng khi nhiều xe ô tô bị khóa bánh tại tầng hầm chung cư. Sau đó, mặc dù đã có sự can thiệp của chính quyền, nhưng vụ tranh chấp này vẫn chưa có… hồi kết. Người dân ở chung cư 5 sao này vẫn vật vã đấu tranh, hàng ngày vẫn khốn khổ với câu chuyện tranh chấp… chỗ để xe. Việc tranh chấp chỗ để xe ở chung cư Artemis không phải chuyện mới hoặc lạ đối với những người sinh sống ở chung cư tại Hà Nội. Trước đó, ắt mọi người không quên vụ tranh chấp cũng vẫn là chuyện để xe tại chung cư New Horizon City (số 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Tranh chấp của cư dân New Horizon không chỉ diễn ra mới vài tháng, mà thậm chí đã nhiều năm nay. Cứ đang sinh sống yên lành, bỗng dưng một ngày nhiều người dân ở khu chung cư này vô cùng bất ngờ khi chủ đầu tư bất ngờ khóa hàng loạt thẻ xe 2 bánh của cư dân. Đồng thời chủ đầu tư còn đồng thời liên tục nhắn tin, gửi thông báo yêu cầu thanh toán công nợ phí gửi xe 2 bánh trái với quyết định của chính quyền địa phương.

Cuộc tranh đấu của cư dân, sự ngang ngược của chủ đầu tư đã tốn không biết bao nhiêu giấy mực của báo chí. Thậm chí, kể cả đã có kết luận của UBND quận Hoàng Mai, Thanh tra TP Hà Nội chỉ ra nhiều sai phạm của chủ đầu tư, nhưng tình hình an ninh trật tự, đời sống của cư dân tại đây càng bất ổn. Những vụ tranh chấp trên chỉ là 2 trong rất nhiều những vụ việc tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư ở các chung cư trên địa bàn Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung. Tranh chấp, căng thẳng, mặc dù đã có sự can thiệp của chính quyền, tuy nhiên những vụ việc ấy vẫn vô cùng nan giải.

Chung cư New Horizon, một trong những chung cư diễn ra tranh chấp kéo dài cũng về hầm để xe. Ảnh: N.D

Tìm giải pháp

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến cuối năm 2022 cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện còn nhiều tồn tại, bất cập, khoảng 10% chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện tiềm ẩn phức tạp. TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 trên tổng số 935 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Trong đó, số lượng các vụ tranh chấp về sở hữu chung – riêng đối với hầm giữ xe ôtô chiếm số lượng không nhỏ.

Tranh chấp quyền sở hữu và quản lý khu vực hầm để xe ô tô diễn ra vô cùng căng thẳng và là nguồn cơn làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn khác. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến “cuộc chiến” này. Trong đó có nguyên nhân hợp đồng mua bán có nhiều điều khoản không rõ ràng và được soạn thảo theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, một số quy định luật pháp còn lỏng lẻo hay cũng có thể xuất phát từ phía ban quản trị nhà chung cư.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Tiến Hùng, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, tranh chấp về chỗ để xe, quản lý hầm để xe là những tranh chấp kéo dài, bức xúc trong cộng đồng dân cư. Cư dân số lượng đông đảo nhưng lại bất lợi vì khó tìm được tiếng nói chung. Việc ủy quyền giải quyết tranh chấp cũng khó khăn do không ai chịu đứng ra làm thủ tục khởi kiện. Chi phí khởi kiện cũng là một vấn đề với số đông cư dân, bởi “chín người mười ý”.

Như vậy có nghĩa, cùng với những hợp đồng mua bán mập mờ thì quy định pháp luật lỏng lẻo khiến người mua nhà luôn là những người gánh nhiều rủi ro trong tranh chấp quyền sở hữu với chủ đầu tư chung cư. Liên quan đến vấn đề này, tại Quốc hội khóa XV, phiên họp toàn thể lần thứ 17, tháng 8/2023, Ủy ban Pháp luật đã cho ý kiến về báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng nhà chung cư” có đề xuất đưa vào những quy định cụ thể trong Luật Nhà ở để có cơ sở pháp lý, hạn chế những tranh chấp kéo dài của cư dân với chủ đầu tư.

Theo đó, Ủy ban Pháp luật nhận định, Luật Nhà ở chưa có quy định cụ thể về quản lý, vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; quy định về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư chưa đầy đủ, cụ thể, chặt chẽ. Chưa có quy định cụ thể về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư: trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận, trách nhiệm của các bên có liên quan: chủ đầu tư, chính quyền địa phương…trong việc quản lý, khai thác và sử dụng các công trình này.

Từ những phân tích trên, Ủy ban Pháp luật đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, quy định rõ hơn các hạng mục thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng phải xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ và chế tài xử lý với chủ đầu tư nếu không thực hiện đúng quy định này.

“Hợp đồng mua bán hai bên ký kết thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn và không ghi nhận rõ ràng quyền lợi của các cư dân đối với diện tích sử dụng chung nên cư dân khó có cơ sở để khởi kiện ra tòa đòi quyền lợi nếu có tranh chấp. Thường ở nước ngoài, khi mua nhà, người dân sẽ mời luật sư đến tham gia hợp đồng mua bán, tuy nhiên ở nước ta, việc này không phải là thói quen, nên với những hợp đồng lắt léo của chủ đầu tư thường cư dân sẽ là người chịu thiệt” – luật sư nguyễn tiến Hùng nói.

Minh Dương