Quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở: Lợi bất cập hại

Đại biểu Hà Sỹ Đồng phát biểu tại nghị trường.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ sáu, chiều 26/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Dự thảo).

Nêu ý kiến về quy định chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đại biểu Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị dẫn khoản 3 điều 3 của Dự thảo quy định cấm quyết định chủ trương hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Trong khi đó, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở lại có danh mục cụ thể từng dự án.

Quy định này dẫn đến kết quả là muốn làm thủ tục xin phép đầu tư dự án nhà ở thì bước đầu tiên là phải xin bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở.

Mà, “pháp luật không hề có quy định về thủ tục xin bổ sung dự án vào kế hoạch phát triển nhà ở. Vì thế, doanh nghiệp phải chạy để xin bổ sung vào kế hoạch”, ông Đồng nêu bất cập và cho rằng chỉ riêng quy định này đã có tác động không hề nhỏ đến kinh tế, xã hội.

“Với quy đinh như dự thảo thì chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là việc Nhà nước can thiệp rất thô bạo vào cung cầu thị trường, bóp méo thị trường nhà ở”, ông Hà Sỹ Đồng nhận xét.

Vị đại biểu Quảng Trị phân tích, nếu doanh nghiệp thấy có cơ hội kinh doanh, có thể đầu tư một dự án để đem lại sản phẩm cho khách hàng, nhưng nếu không có trong chương trình, kế hoạch, hoặc chương trình kế hoạch hết chỗ rồi thì cũng không được phép kinh doanh.

Mặt khác, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở chính là một loại quy hoạch sản phẩm hàng hóa đã bị cấm tại Điều 13.2 của Luật Quy hoạch, theo đại biểu Đồng.

“Mặc dù được gọi với tên là chương trình, kế hoạch (chứ không phải là quy hoạch) nhưng về bản chất thì đều là ấn định số lượng sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ.

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nghe qua tưởng rằng sẽ giúp phát triển nhà ở, nhưng thực tế lại có tác động kìm hãm nguồn cung nhà ở, vì các cơ quan sẽ không dám cấp phép dự án nếu cộng dồn vào vượt số lượng đã ghi trong chương trình kế hoạch, kể cả khi thị trường có nhu cầu và doanh nghiệp có năng lực muốn làm”, ông Đồng tiếp tục phân tích.

Vẫn theo Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị, do chương trình, kế hoạch vừa xác định số lượng diện tích sàn, vừa xác định tên dự án. Hệ quả là nếu có dự án nào đã được chấp thuận chủ trương, nhưng chưa xây, thì các dự án khác mới cũng không thể chen vào được, dù dự án mới có thể được xây dựng nhanh hơn, đi vào hoạt động sớm hơn để đáp ứng nhu cầu.

Như vậy, chính chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở làm chậm việc cung ứng nhà ở cho người dân, khi sản lượng bị hạn chế thấp hơn điểm cân bằng thì giá cả sẽ tăng cao. Đây là một phần nguyên nhân khiến giá nhà của Việt Nam cao, ông Đồng nhìn nhận.

Hơn nữa, đại biểu cho rằng do thủ tục xin bổ sung chương trình, kế hoạch tốn kém chi phí bôi trơn, nên chi phí này cũng sẽ cộng vào giá bán cuối cùng, khiến người dân càng khó mua nhà.

Trao đổi rõ hơn với báo chí, ông Hà Sỹ Đồng nói, khi đưa ra chính sách phải có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, cơ quan soạn thuyết minh bằng một số lý do.

Thứ nhất, để giúp điều hòa nguồn vốn đầu tư, tránh việc đầu tư tập trung quá nhiều gây dư thừa lãng phí ở nơi này và thiếu hụt ở nơi khác, hoặc thừa phân khúc này, thiếu phân khúc khác

Lập luận này, theo đại biểu là không ổn. Bởi vì, cơ quan nhà nước không thể thông minh bằng doanh nghiệp khi xác định nhu cầu của thị trường, doanh nghiệp tự bỏ tiền đầu tư thì họ sẽ phải lo sao cho sản phẩm của họ rơi vào đúng vào địa điểm, phân khúc có nhu cầu tốt.

Hơn nữa, nếu coi việc này là để hạn chế đầu tư dự án nhà ở cao cấp và thúc đẩy dự án bình dân, tức là sẽ bóp hạn ngạch ở phân khúc cao cấp và nới rộng hạn ngạch ở phân khúc bình dân. Điều này sẽ khiến một số ít doanh nghiệp được đầu tư phân phúc cao cấp kiếm nhiều tiền hơn (do cung thấp hơn cầu), còn phân khúc bình dân cũng không thể tăng đầu tư (vì đơn giản là doanh nghiệp cũng chỉ đầu tư đến mức cân bằng cung cầu, có cho hạn ngạch cao hơn điểm cân bằng cung cầu thì doanh nghiệp cũng sẽ không dại gì đầu tư thêm).

Lý do thứ hai phải có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là để đồng bộ với hạ tầng (đường xá, trường học, công viên…) tránh việc quá tải hạ tầng.

Đây là lý do cần thiết, nhưng nếu có thì không cần dùng đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mà các quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng là đủ.

Hơn nữa, nhìn cảnh quá tải đô thị ở Hà Nội, TP.HCM thì sẽ thấy, các doanh nghiệp mà chạy xin bổ sung dự án thì cơ quan nhà nước cũng đâu có hạn chế vì lý do quá tải hạ tầng, ông Đồng nêu thực tế.

Thêm vào đó, theo đại biểu, nếu vì lý do quá tải hạ tầng thì Nhà nước sẽ công bố khu vực nào có hạ tầng đáp ứng được bao nhiêu dân, dựa vào công bố đó doanh nghiệp sẽ cân đối để lựa chọn đầu tư. Nhưng khi kế hoạch phát triển nhà ở chi tiết đến từng dự án thì không thể còn vì lý do hạ tầng

Lý do thứ ba cần chương trình, kế hoạch này để thúc đẩy các nguồn vốn đầu tư vào phát triển nhà ở. Nhưng, nguồn vốn doanh nghiệp đầu tư sẽ dựa trên cơ sở lợi nhuận, không có lợi nhuận thì bao nhiêu chương trình, kế hoạch cũng vô nghĩa.

Nguồn vốn công thì còn có thể cần đến chương trình, kế hoạch. Nhưng nếu như vậy thì chương trình, kế hoạch này chỉ nên áp dụng cho nguồn đầu tư công mà thôi, ông Đồng trao đổi.

Lo ngại nữa của vị đại biểu Quảng Trị là với trình độ quản lý như hiện nay thì quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở rất dễ bị lạm dụng.

Vì biết là doanh nghiệp phải chạy để được bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở, nên rất dễ dẫn đến nguy cơ một số cán bộ cố tình đưa ra kế hoạch càng thấp càng tốt, không sát thực tế. Vì như vậy càng dễ khiến doanh nghiệp phải chạy nhiều hơn.

Từ những phân tích trên, ông Đồng cho rằng, nên bỏ quy định chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, để thị trường tự xử lý, chắc chắn sẽ giảm được giá nhà ở thương mại.

Nếu không bỏ, thì có thể điều chỉnh theo hướng chương trình, kế hoạch này chỉ áp dụng đối với đầu tư công, nhà ở xã hội (vì loại nhà này có sự hỗ trợ của Nhà nước) còn các nguồn vốn đầu tư khác thì không cần.

Nguyễn Lê