Quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chưa phù hợp thực tiễn

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Thưa ông, tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Bộ Xây dựng có đề xuất doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS quy mô nhỏ là có doanh thu không quá 300 tỷ đồng. Ông có đánh giá thế nào về quy định này?

- Điều 7 Dự thảo Nghị định có quy định về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ và dưới quy mô nhỏ có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm. Trường hợp chỉ bán 1 nhà ở hoặc 1 sản phẩm BĐS trong 1 năm thì không áp dụng quy định có tổng doanh thu quy định tại khoản này. Theo tôi quy định này là chưa phù hợp với điều kiện thực tiến, chưa đúng và bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.

Một số quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS còn bất cập.

Vì sao nói quy định này là chưa phù hợp với thực tiễn?

- Trước hết, chúng tôi đề nghị bỏ cụm từ “dưới quy mô nhỏ” tại tiêu đề Điều 7 Dự thảo Nghị định, bởi lẽ tại khoản 6 Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2023 chỉ giao Chính phủ quy định việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mà thôi.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định vận dụng cách tính “tổng doanh thu của năm” đối với DN hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ tại Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CPđể áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS là phù hợp, vì kinh doanh BĐS cũng thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ.

Nhưng, khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định quy định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ đối với các trường hợp kinh doanh BĐS có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng là chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tiễn, lại tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh BĐS là chưa đúng và bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.

Ông có thể giải thích rõ hơn về vấn đề này?

- Vấn đề này chúng ta có thể hiểu như sau: Thứ nhất, căn cứ Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP quy định về tiêu chí xác định DN nhỏ và vừa, gồm: DN siêu nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 10 người và tổng doanh thu của năm không quá 10 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 3 tỷ đồng.

DN nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 50 người và tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 50 tỷ đồng, nhưng không phải là DNsiêu nhỏ theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Nhiều trường hợp cá nhân chỉ bán 1 nhà, 1 sản phẩm BĐS giá trị lớn, có thể có giá lên đến 2 - 300 trăm tỷ đồng.

DN vừa trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 300 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 100 tỷ đồng, nhưng không phải là DN siêu nhỏ, DN nhỏ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này. Do vậy, khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định 39/2018/NĐ-CP quy định DN nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng.

Hai là, đại diện Cơ quan soạn thảo cho rằng DN lĩnh vực BĐS đặc thù nên nhiều DN và Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất 300 (tỷ đồng) như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển. Nhưng chúng tôi nhận thấy, nhận định này chưa chính xác, vì không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh BĐS, bởi lẽ kinh doanh BĐS cũng không phải là “đặc thù” so với các lĩnh vực kinh doanh khác của nền kinh tế, mà nên được đối xử ngang bằng, bình đẳng với các DN hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó, ý kiến cho rằng quy định tổng doanh thu kinh doanh 300 tỷ đồng trong một năm như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển cũng chưa chính xác, đúng, phù hợp với chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành DN, bởi lẽ nếu kinh doanh chuyển nhượng BĐS có tổng doanh thu 300 tỷ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách Nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỷ đồng, nhưng nếu thành lập DN thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế GTGT và thuế TNDN.

Ba là, khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định chưa dự liệu trường hợp cá nhân chỉ bán 1 nhà, 1 sản phẩm BĐS giá trị lớn, có thể có giá lên đến 200 - 300 trăm tỷ đồng (hoặc giá cao hơn) như bán 1 biệt thự hoặc biệt thự du lịch hoặc 1 căn hộ penthouse siêu sang do mình sở hữu hoặc được thừa kế thì cũng cần bổ sung vào khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định quy định các trường hợp nàykhông phải thành lập DN mà chỉ phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Xin cảm ơn ông!

Mai Vân