Quyền sử dụng đất của cá nhân đã sang tên khi công ty ngưng hoạt động

Cần quy định bổ sung để làm rõ

Đối với Luật Đất đai hiện hành (Luật năm 2013), nội dung trên được quy định tại Điều 177. Về nội dung của điều luật, cơ bản Luật đất đai (sửa đổi) tiếp thu toàn bộ nội dung của Luật đất đai năm 2013. Ngoài ra, có một số thay đổi về cách sắp xếp điều luật, theo đó chuyển từ Mục 2, Chương 11 có tên gọi quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất về Chương 3 với cùng tên gọi nhưng tên gọi của Mục cụ thể hơn bằng việc xác định rõ đối tượng “trong nước” để trở thành tên gọi mới là quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất. Qua nghiên cứu điều luật, nhận thấy quy định đã chặt chẽ, rõ ràng, thuận lợi cho việc áp dụng. Tuy nhiên, từ quy định của luật, soi chiếu ra thực tế sẽ thấy còn có vấn đề cần phải quy định bổ sung để làm rõ.

Thực tế ở các tỉnh phía Nam, trước thời điểm thực hiện Luật Đất đai 2013 có rất nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên. Do lập công ty phải có trụ sở nên cá nhân đã đưa đất hợp pháp, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình thông qua hình thức hiến đất để sử dụng đất vào mục đích hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.

Đối với việc này, pháp luật cho phép; Nhà nước tạo điều kiên thuận lợi bằng cách thực hiện một động tác là thu hồi đất của cá nhân cho công ty thuê để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc chuyển đất từ cá nhân sang công ty để hoàn thiện thủ tục để thành lập công ty cũng như thủ tục về xây dựng nhà xưởng, thuế, thủ tục Hải quan. Đối với công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ thì diện tích đất cần chuyển nhỏ nhưng với công ty có hoạt động sản xuất, cần có nhà xưởng, nhà kho thì diện tích đất sẽ lên đến con số hàng chục ngàn mét vuông đất.

Do công ty và cá nhân cũng đều là một người nên khi chuyển chủ thể, cá nhân chỉ nghĩ đơn giản đất đai vẫn thuộc quyền sử dụng của mình; việc hiến chẳng qua là chuyển từ “tay nọ sang tay kia” để đạt mục tiêu đặt ra là làm sao để công ty hoạt động hợp pháp. Cá nhân cũng không quan tâm đến việc khi đưa đất cho công ty làm sản xuất kinh doanh thì cá nhân bị mất quyền làm chủ trên khu đất.

Với cùng suy nghĩ đó, về phía công ty, khi nhận đất đáng lẽ phải có trách nhiệm chi trả chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng khu đất cho cá nhân; lập hồ sơ xin chi trả chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của công ty, cũng như được khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng để khấu trừ vào tiền thuê đất nhưng những việc làm đó, đều không được thực hiện. Điều đó có nghĩa là cá nhân không được bồi thường về đất mặc dù đã mất quyền sử dụng trên đất.

Đất cá nhân đã chuyển thành đất công ty tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Trâm Nguyễn

Bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân

Sẽ không có ai quan tâm đến vấn đề trên nếu công ty không chấm dứt hoạt động. Như thực tế, khi dịch bệnh Covid-19 tràn đến, trong các năm 2020, 2021 và 2022, rất nhiều doanh nghiệp phải giải thể, chấm dứt hoạt động trong đó có nhiều doanh nghiệp thuộc trường hợp hiến đất nêu trên thì vấn đề mới nảy sinh. Một số trường hợp, vì tình hình phát triển của địa phương nên quy hoạch tại vị trí đất công ty được nhà nước cho thuê không còn phù hợp để sản xuất kinh doanh nên công ty dừng hoạt động. Câu hỏi đặt ra là, trường hợp này quyền sử dụng đất của cá nhân được xử lý như thế nào.

Về tình hình thực tế, để xử lý tình huống này, các cá nhân thường có đơn xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trình tự, thủ tục cũng rất nhiêu khê, bởi lẽ Luật không quy định và cá nhân cũng đã từ chối quyền của mình. Tuy nhiên, về quy định của pháp luật thì đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa thấy đề cập đến vấn đề trên và cách xử lý làm sao cho thấu tình, đạt lý.

Từ những phân tích nêu trên, đề xuất cơ quan dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nghiên cứu, bổ sung thêm trường hợp “Khi Công ty TNHH chấm dứt hoạt động mà quyền sử dụng đất không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì đăng ký biến động thay đổi tên người sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân cũng như tạo thuận lợi trong giải quyết các thủ tục hành chính.