Quyền sử dụng đất của cá nhân từ năm 2026: Những quy định mới cần lưu ý

Quyền sử dụng đất của cá nhân từ năm 2026 là hệ thống các quyền năng pháp lý được thực hiện theo Điều 37 Luật Đất đai 2024, nhằm phân định rõ phạm vi quyền lợi dựa trên phương thức sử dụng đất. Khung pháp lý này không chỉ bảo đảm tính minh bạch trong quản lý nhà nước mà còn tạo nền tảng ổn định cho các giao dịch dân sự như thừa kế, thế chấp và góp vốn.

Cá nhân được giao đất, công nhận hoặc trả tiền một lần

Đối với nhóm cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hoặc đất được công nhận, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định.

Nhiều điểm cần lưu ý về quyền sử dụng đất của cá nhân. Ảnh minh họa

Bên cạnh các nghĩa vụ cơ bản, nhóm đối tượng này sở hữu những quyền năng quan trọng bao gồm:

Chuyển đổi và chuyển nhượng: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu cá nhân.
Cho thuê và thừa kế: Cho tổ chức, cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê lại; để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Tặng cho: Có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư phục vụ lợi ích chung hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
Thế chấp và góp vốn: Thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân; góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Quy định đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

Đối với cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm, quyền năng pháp lý có sự khác biệt rõ rệt, tập trung chủ yếu vào tài sản trên đất và quyền thuê. Cụ thể:

Giao dịch tài sản: Được quyền bán tài sản gắn liền với đất hoặc bán cả tài sản và quyền thuê trong hợp đồng nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024.
Thừa kế và tặng cho: Người nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho tài sản gắn liền với đất và quyền thuê sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê theo mục đích đã xác định.
Thế chấp và góp vốn: Cá nhân chỉ được thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, thay vì thế chấp chính quyền sử dụng đất.

Đất trong khu công nghiệp và các khu chức năng đặc thù

Trường hợp cá nhân thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, quyền và nghĩa vụ sẽ được xác định theo hình thức thanh toán:

Nếu trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê: Áp dụng quyền tương tự nhóm giao đất có thu tiền.
Nếu trả tiền thuê hàng năm: Áp dụng quyền và nghĩa vụ theo nhóm thuê đất trả tiền hàng năm.

Các trường hợp miễn giảm và thuê đất ngoài công lập

Đáng chú ý, đối với cá nhân được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật Đất đai 2024 khẳng định họ vẫn có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như các trường hợp thông thường. Việc ưu đãi tài chính từ phía Nhà nước không làm thay đổi bản chất và phạm vi quyền năng pháp lý của người sử dụng đất.

Ngược lại, nếu cá nhân thuê đất của các tổ chức, cá nhân khác (không thuộc các trường hợp khu công nghiệp hoặc đất do Nhà nước quản lý), mọi quyền và nghĩa vụ phát sinh sẽ được điều chỉnh theo pháp luật dân sự hiện hành thay vì các quy định chuyên biệt của Luật Đất đai.

Lưu ý: Người sử dụng đất cần chủ động xác minh hình thức sử dụng đất trên giấy chứng nhận để thực hiện đúng các quyền năng pháp lý từ năm 2026.

Tuệ Nhân