RÀ SOÁT KỸ NHỮNG BẤT CẬP CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ĐỂ ĐƯA RA YÊU CẦU SỬA ĐỔI, BỔ SUNG PHÙ HỢP NHẤT

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần đầu về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo TS.Nguyễn Trọng Điệp- Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, những tồn tại hạn chế trong thực thi quy định Luật Đất đai hiện hành tập trung vào hoạt động quản lý quy hoạch sử dụng đất; công tác bồi thưòng, hỗ trợ tái định cư với các dự án sử dụng đất; đăng ký đất đai; tài chính đất đai; chế độ sử dụng các loại đất; nghĩa vụ của người sử dụng đất.

TS.Nguyễn Trọng Điệp cho rằng, trên cơ sở chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện Luật đất đai năm 2013, cần đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tập trung vào các nhóm chính sau:

Thứ nhất, xác định rõ bản chất tài sản đất đai và tham khảo xu hướng điều chỉnh, quản lý đất đai của các quốc gia trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai

Theo TS.Nguyễn Trọng Điệp, Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, bổ sung và gần nhất là vào năm 2013. Hiện nay có nhiều quốc gia trên thế giới lựa chọn sở hữu tư nhân hoặc đa sở hữu về đất đai. Tuy nhiên, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay ở Việt Nam không phủ nhận quyền sử dụng đất của các pháp nhân, như tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân bản, tổ chức chính trị, xã hội khác, cũng phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa của nền kinh tế thị trường Việt Nam.

TS.Nguyễn Trọng Điệp- Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Sở hữu toàn dân về đất đai là chế độ sở hữu chung của toàn xã hội vì lợi ích của toàn dân tộc Việt Nam. Trong chế độ sở hữu toàn dân, một số quyền được giao cho cơ quan nhà nước, một số quyền được giao cho người dân (cá nhân, gia đình hoặc tập thể) là thể chế giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa lợi ích chung và lợi ích riêng, là tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế, thỏa mãn nhu cầu và lợi ích của họ, đồng thời cũng tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết quan hệ đất đai có lợi cho lợi ích quốc gia, chống lại xu hướng dùng quyền sở hữu đất để nô dịch lao động của người khác. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước có thể chủ động trong kiểm soát nguồn tài nguyên đất đai cũng như điều tiết các quan hệ lợi ích đất đai có lợi cho quốc gia, cho người sử dụng đất trực tiếp.

Với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa có thể giao đất, thu hồi đất với các chế độ không thu tiền, có thu tiền, có bồi thường, không bồi thường... phù hợp với lợi ích của người sử dụng đất hiệu quả, hỗ trợ người nghèo, vừa tạo quỹ đất cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đất nước mà không phải thỏa thuận quá lâu, quá phức tạp với các chủ thể sở hữu tư nhân. Điều kiện cần của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là xây dựng được hệ thống quản lý nhà nước về đất đai một cách minh bạch, cải cách thủ tục hành chính và cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm đầu tư cũng như có thể sử dụng cơ chế nhà nước bảo vệ lợi ích chính đáng của mình. Tăng cường các thiết chế kiểm soát quyền lực của cơ quan quản lý đất đai, công chức quản lý đất đai nhằm hạn chế hành vi lạm quyền, lợi dụng chức vụ tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, cần tham khảo kinh nghiệm quản lý đất đai của các quốc gia để vận dụng hợp lý vào chế độ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ là giải pháp hữu hiệu cho Luật đất đai sửa đổi.

Thứ hai, kiến tạo thị trường bất động sản cạnh tranh theo cơ chế thị trường

TS.Nguyễn Trọng Điệp chỉ ra rằng, Việt Nam có lợi thế thu hút đầu tư bởi sự ổn định chính trị và quỹ đất để phát triển kinh tế vẫn còn khá rất tiềm năng và có độ mở. Pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở đã thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài. Song, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang lộ diện những điểm yếu nhất định từ sự thay đổi của khung chính sách, các quy định, quy trình phức tạp đã làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Sự phức tạp và chồng chéo của hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư khiến doanh nghiệp khó triển khai và thực hiện dự án và nhiều nhà đầu tư lo ngại. Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP cũng đã được ban hành được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo cú hích lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất với đặc thù khác nhau

Về nội dung này, TS.Nguyễn Trọng Điệp nêu rõ, ngoài đối tượng là cá nhân, tổ chức trong nước, đối tượng người nước ngoài cần được quan tâm hơn trong bối cảnh Việt Nam muốn thu hút nhân lực chất lượng cao. Cụ thể, Luật Đất đai có thể sửa đổi theo hướng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở ngoài dự án phát triển nhà ở thông qua giao dịch đổi nhà ở, nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này sẽ được xác định tương tự như trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong nước thực hiện giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với đất ở. Đồng thời, công nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất ở nằm ngoài dự án nhà ở nói riêng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong trường hợp họ đã xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp vào thời điểm trước đây.

Thứ tư, ưu tiên đảm bảo sự đồng bộ của pháp luật đất đai với Luật dân sự; Luật đầu tư; Luật đấu thầu và Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản luật khác

TS.Nguyễn Trọng Điệp cho rằng, trên cơ sở tổng kết thực tiễn Nghị quyết số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, liên Bộ, liên ngành cần rà soát các quy định của pháp luật về đất đai còn chồng chéo, không đồng bộ với hệ thống pháp luật khác. Trước mắt, cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, thời hiệu giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, nghiên cứu mở rộng thẩm quyền của Tòa án nhân dân về việc giải quyết các tranh chấp về đất đai, bảo đảm thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Tố tụng hành chính… và các luật khác có liên quan.

Đồng thời, cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai để tránh các kẽ hở, xung đột, thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật hiện nay có liên quan đến đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Từ những phân tích trên, TS.Nguyễn Trọng Điệp nhấn mạnh, mặc dù có xu hướng giảm, nhưng trong giai đoạn từ năm 2013 đến nay, đơn, thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tới hơn 60% trong tổng số các đơn, thư khiếu nại, tố cáo. Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Cũng trong khoảng thời gian này, số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án Tòa án nhân dân tối cao thụ lý, giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm (trong đó, số vụ đã giải quyết chiếm 83,49%). Các vụ án hình sự liên quan đến đất đai diễn ra rất đa dạng, động cơ, mục đích phạm tội rất phức tạp… Những thống kê đó đang phản ánh yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sớm nhất để đảm bảo giảm thiểu các tranh chấp đất đai phát sinh, đồng thời tạo ra sự minh bạch, hiệu quả từ thị trường bất động sản, tạo động lực cho các hoạt động kinh tế được phát huy khả năng và đóng góp nhiều hơn cho Nhà nước và xã hội./.

Hồ Hương