Rủi ro 'bẫy giá ảo' từ các phiên đấu giá đất ven đô

Đấu giá đất liên tục lập kỷ lục, vì sao?

Trong tháng 8 vừa qua, thị trường đất nền ở các huyện vùng ven, ngoại thành Hà Nội trở nên "nóng" hơn bao giờ hết khi các phiên đấu giá đất liên tục "cháy hàng". Giá đấu thành công ở phiên sau không ngừng phá kỷ lục của phiên trước.

Tại phiên đấu giá 19 lô đất khu vực Lòng Khúc, xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội) có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Phiên đấu giá này diễn ra căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá. Sau 9 vòng đấu giá, kết quả giá cao nhất trúng đấu giá là 133,3 triệu đồng/m2, giá thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, các phiên đất đấu giá vùng ven Hà Nội vừa qua thu hút được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư tham gia một phần tới từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội.

Các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào các cuộc đấu giá, đặc biệt là những nơi có mức giá cao bất thường. Ảnh: Cao Nguyên

Ngoài ra, thời gian qua thị trường địa ốc khan nguồn cung mới khi khá lâu các khu vực ở Hà Nội mới tổ chức đấu giá đất nền trở lại. Cùng với đó, áp lực tăng giá từ phân khúc chung cư, đất nội đô khiến các khu vực vùng ven trở thành sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thực tế tại các phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hoài Đức ghi nhận mức giá trúng thầu cao gấp 2 - 3 lần khoảng giá đất phổ biến lân cận được nhiều chuyên gia đánh giá là "bất thường".

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, đấu giá đất đang trở thành vấn đề nổi cộm khi giá đất thường bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Theo ông Lượng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, với nhiều chiêu trò đằng sau các cuộc đấu giá. "Một trong những chiêu trò đó là chiến thuật của nhóm đầu cơ đến từ nơi khác. Các nhóm này tham gia đấu giá với mục tiêu đẩy giá lên cao, sau đó nhanh chóng bán lại với mức chênh lệch lớn. Họ không có ý định phát triển trên đất, mà chỉ chờ cơ hội để thu lợi ngắn hạn, làm biến động thị trường và gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực sự", ông Lượng nói.

Lo nguy cơ "bong bóng" vỡ khi thị trường điều chỉnh

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn lo ngại, với kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Ngoài ra, với mức giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần mặt bằng chung có thể dẫn đến việc người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Với những "cơn sốt" từ mức giá đất cao đột biến có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. "Việc nhiều người đổ xô vào bất động sản với hi vọng kiếm lời có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác", ông Tuấn cho hay.

Theo các chuyên gia, việc đấu giá đất mất kiểm soát có thể làm méo mó thị trường và có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội. Tình trạng "sốt áo" vừa làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, vừa đẩy rủi ro lớn nhất về phía nhà đầu tư có nhu cầu chính đáng mua nhà để ở.

TS Trần Xuân Lượng nhận định, khi giá đất bị đẩy lên cao một cách không hợp lý, thị trường bất động sản dễ rơi vào trạng thái "bong bóng". Giá trị đất đai bị thổi phồng vượt xa giá trị thực tế, tạo ra nguy cơ "bong bóng" vỡ khi thị trường điều chỉnh. Lúc này, toàn bộ rủi ro từ "bẫy giá ảo" sẽ do nhà đầu tư gành chịu.

Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, phải nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh rơi vào bẫy "giá ảo". Thị trường bất động sản Hà Nội, với đặc thù dân cư đông đúc, cung không đủ cầu, theo đó dễ thu hút cả những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá. Do đó, không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng đẩy giá nhằm nâng giá trị những khu đất lân cận để trục lợi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, các khu vực ngoại thành với quỹ đất dồi dào và tiềm năng phát triển đang trở thành mục tiêu mới của giới đầu tư.

Việc giá đất ngoại thành Hà Nội liên tục tăng cao trong thời gian gần đây đòi hỏi sự thận trọng từ các nhà đầu tư. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào các cuộc đấu giá đất tại các khu vực ngoại thành, đặc biệt là những nơi có mức giá cao bất thường.

Minh Ngọc