'Sạch bóng' căn hộ dưới 60 triệu/m2 mở bán mới ở Thủ đô

Chung cư Hà Nội qua cơn "sốt" giá, giao dịch đi xuống. Ảnh: Việt Linh.

Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, cao nhất trong cùng giai đoạn kể từ năm 2020.

Thị trường căn hộ đối mặt nhiều áp lực

Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ 4 dự án tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Trái ngược với nguồn cung dồi dào, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu giảm tốc. Dữ liệu của CBRE cho thấy trong quý II, Hà Nội tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ mới, tương đương 68% lượng sản phẩm mở bán. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung mới, thậm chí có thời điểm vượt số căn mở bán trong kỳ.

Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, khách hàng hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt với những sản phẩm có giá trị lớn.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ Hà Nội trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mở bán trong quý nằm ở khu vực nội đô với mặt bằng giá cao.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh. Giá bán trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm còn 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.

Diễn biến này cũng được kênh môi giới Batdongsan.com.vn xác nhận. Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 6 của đơn vị này, Hà Nội là một trong những thị trường ghi nhận xu hướng điều chỉnh rõ nét khi giá bán giảm trên diện rộng, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với mức trung bình hồi quý I.

Còn theo MBS Research, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng trong quý II, với lãi suất huy động tăng 1-1,5 điểm % so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên khoảng 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ. Dù một số chủ đầu tư áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong 2 năm đầu để hỗ trợ khách hàng, thanh khoản vẫn kém do nhà đầu tư lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Báo cáo của công ty chứng khoán cũng cho biết thị trường đang trong giai đoạn chờ đợi Quy hoạch tổng thể 100 năm của Hà Nội, khiến giao dịch chững lại và giá bán tại một số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước.

Trong bối cảnh sức mua yếu, các chủ đầu tư bất động sản cũng thận trọng hơn trong hoạt động mở bán, tập trung triển khai các dự án hiện hữu và ưu tiên phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực thay vì mở rộng quỹ đất hoặc phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển ra vùng ven

Không chỉ phân khúc căn hộ chung cư, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cũng ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt trong quý II.

Theo CBRE, tổng nguồn cung mở bán mới của phân khúc này trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II, thị trường có hơn 1.110 căn thấp tầng được mở bán.

Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng phát triển của phân khúc thấp tầng ngày càng mở rộng về các khu vực giáp ranh Hà Nội thay vì khu vực nội đô. Phần nguồn cung còn lại tập trung tại các khu vực nội đô và cận trung tâm, chủ yếu là sản phẩm shophouse.

Thanh khoản của thị trường tiếp tục suy giảm khi trong quý II chỉ có hơn 660 căn được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao khiến nhiều người mua lựa chọn tiếp tục chờ đợi thay vì xuống tiền ngay.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 209 triệu đồng/m2 theo diện tích đất, giảm 9% so với quý trước và gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này chủ yếu phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mở bán thuộc các đại đô thị ven Hà Nội.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình đạt khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, trước áp lực lãi suất cao, nhiều chủ nhà đang có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

CBRE dự báo năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội có thể đón khoảng 6.000 căn mở bán mới. Nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục tăng nhờ tiến độ phát triển của các đại đô thị cùng hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, đặc biệt tại các khu vực vùng ven và giáp ranh Thủ đô.