Sáp nhập địa giới: Bất động sản công nghiệp có được hưởng lợi?

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ngày càng có xu hướng dịch chuyển và tìm kiếm những "bến đỗ" ổn định, quy mô lớn, việc sáp nhập các địa phương có thể là lời giải cho bài toán về quỹ đất, hạ tầng và sức cạnh tranh. Tuy nhiên, đây là một con đường có cả hoa hồng lẫn gai nhọn. Để biến cơ hội thành hiện thực, Việt Nam cần một tầm nhìn dài hạn và những bước đi đồng bộ, quyết liệt.

"Miền đất hứa" cho những khu công nghiệp quy mô lớn

Theo phân tích từ các chuyên gia, nếu được triển khai bài bản, quá trình tái cơ cấu này có thể tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp - đô thị quy mô lớn, đủ sức hấp dẫn trong mắt những "đại bàng" quốc tế đang tìm nơi làm tổ.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp tại Savills, nhận định đây là bước đi thể chế quan trọng, có thể giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào một giai đoạn chuyển mình chiến lược.

Khi được triển khai bài bản, quá trình hợp nhất các tỉnh sẽ tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp. Ảnh: M.LONG

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường công nghiệp Việt Nam trong nhiều năm qua chính là sự khan hiếm quỹ đất sạch quy mô lớn tại các địa phương trọng điểm. Các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên... dù vẫn còn sức hút nhưng đang dần trở nên chật chội, giá thuê đất tăng cao, gây khó khăn cho các nhà đầu tư muốn triển khai những dự án tầm cỡ.

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính sẽ phần nào phá vỡ những giới hạn này. Khi hai hoặc ba địa phương hợp nhất, không gian phát triển sẽ được mở rộng một cách đột phá.

"Việc này giúp các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng đỏ mắt tìm đất như hiện nay" - ông Thomas Rooney phân tích.

Quan trọng hơn, một địa giới hành chính đủ lớn cho phép các nhà quy hoạch "vẽ" nên những bức tranh tổng thể và hiện đại hơn. Thay vì các khu công nghiệp (KCN) nhỏ lẻ, phân mảnh, các tỉnh mới có điều kiện để phân vùng rõ ràng, phát triển các tổ hợp công nghiệp chuyên biệt.

Đó có thể là những KCN hỗ trợ dành riêng cho ngành công nghiệp ô tô, những khu công nghệ cao tập trung cho ngành bán dẫn hay những trung tâm logistics khổng lồ phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây chính là điều các tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm: một hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi họ có thể đặt cả chuỗi sản xuất của mình.

Hãy tưởng tượng viễn cảnh khi các địa phương vốn là hàng xóm nhưng cạnh tranh lẫn nhau như Bắc Ninh và Hưng Yên được sáp nhập hoặc phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch. Các bên có thể bổ trợ cho nhau về cơ sở hạ tầng, nguồn lao động và định hướng phát triển, tạo thành một siêu vùng công nghiệp ở cửa ngõ phía Đông Hà Nội.

"Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu" - ông Thomas nhấn mạnh.

Cuộc chuyển mình còn nhiều thách thức

Dù viễn cảnh đầy hứa hẹn, con đường đi đến thành công không hề bằng phẳng. Giai đoạn chuyển tiếp, được dự báo kéo dài ít nhất 2-3 năm, đây là một phép thử thực sự đối với cả chính quyền các địa phương và doanh nghiệp.

Thách thức trước mắt và lớn nhất là sự xáo trộn về thủ tục hành chính. Ông Thomas Rooney nhận định trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn do thay đổi đầu mối quản lý và chính sách chưa kịp đồng bộ giữa các địa phương sáp nhập.

Việc cấp phép đầu tư, quy hoạch sử dụng đất, các thủ tục liên quan đến môi trường, xây dựng... có thể bị đình trệ hoặc thay đổi, gây ra sự bất định và rủi ro cho nhà đầu tư. Niềm tin của họ, vốn là yếu tố sống còn trong thu hút FDI, có thể bị ảnh hưởng nếu quá trình chuyển đổi không được quản lý tốt.

Bên cạnh đó, yếu tố con người cũng là một bài toán lớn. Việc thay đổi địa giới sẽ tác động trực tiếp đến kế hoạch cư trú, đăng ký hành chính và kết nối giao thông của hàng triệu người lao động. Đây vừa là rào cản, vừa là cơ hội để tái thiết mạng lưới cung ứng lao động theo hướng liên vùng, hiệu quả hơn.

Để cơ hội không trôi qua, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho biết sự đồng bộ trong đầu tư hạ tầng là yếu tố tiên quyết. Một tỉnh rộng lớn nhưng bị chia cắt bởi hạ tầng yếu kém sẽ không thể phát huy được lợi thế.

Do đó, việc sáp nhập phải đi cùng với một cam kết mạnh mẽ về đầu tư cho các tuyến đường vành đai (như Vành đai 4-Vùng Thủ đô), cao tốc, cảng biển, sân bay và đặc biệt là hạ tầng số. Khi hạ tầng thông suốt, ranh giới hành chính sẽ được xóa nhòa, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn lao động từ nhiều địa phương lân cận, tối ưu hóa chi phí vận hành.

Về phía cơ quan quản lý, sự minh bạch là "chìa khóa vàng". Điều tiên quyết là phải truyền thông rõ ràng về lộ trình chuyển đổi, chủ động đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc.

Việc xây dựng các cơ chế hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong giai đoạn quá độ, sẽ là yếu tố quyết định để giữ vững đà tăng trưởng dòng vốn đầu tư.

MINH LONG