Sau sáp nhập, căn hộ khu Bình Dương (cũ) chạm ngưỡng 4.000 USD/m2

Vùng lõi thu hút nhân lực

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, TPHCM mới (gồm Bình Dương cũ, Bà Rịa Vũng Tàu trước đây) trở thành đại đô thị trọng điểm đứng đầu về quy mô kinh tế, diện tích, dân số. Bên cạnh đó, nơi đây cũng thiết lập một chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp - điều phối - logistics, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng của nền kinh tế phía Nam.

Trong bức tranh mới, Bình Dương là đô thị trung tâm - trung tâm công nghiệp công nghệ cao của TPHCM (mới).

Nếu trước đây Thủ Thiêm được định hình là trung tâm tài chính quốc tế của TPHCM (cũ) thì trong bức tranh mới Bình Dương là đô thị trung tâm - trung tâm công nghiệp công nghệ cao của TPHCM (mới) - nơi hội tụ của các tập đoàn đa quốc gia về công nghệ - AI, thu hút nhân lực chất lượng cao, trở thành điểm đến của chuyên gia, giới tinh hoa và tầng lớp trung lưu cao cấp. Đô thị trung tâm sẽ là vùng cư dân có thể tiếp cận việc làm, dịch vụ, tài chính, giải trí trong vòng 15-20 phút di chuyển. Từ một nơi người dân đến để làm việc, trở thành nơi để an cư lâu dài và tận hưởng chất lượng sống mới.

Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, chuỗi giá trị của TPHCM (mới) hiện tại tương đồng với sự phát triển của đại đô thị mở rộng Seoul SMA cuối thập niên 1970. Sau khi mở rộng, Seoul SMA thực hiện các chính sách phát triển theo vùng chức năng lõi, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Quá trình giãn dân hiệu quả từ Seoul ra 2 khu vực lân cận được hỗ trợ bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng, tương đồng với TPHCM (mới) hiện nay.

Hiện nay, đại đô thị Seoul SMA là cỗ máy tăng trưởng lớn nhất của kinh tế Hàn Quốc. Đi cùng với đó, giá bán bất động sản liên tục gia tăng. Hiện TPHCM (mới) đang có nền tảng bứt phá để trở thành trung tâm đô thị, được kỳ vọng nâng tầm tăng trưởng của Việt Nam.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, tác động rõ nét nhất của quá trình sáp nhập địa giới hành chính đối với thị trường bất động sản TPHCM (mới) không nằm ở việc giá tăng ngay lập tức, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường định giá không gian đô thị. Thay vào đó, người mua và nhà đầu tư ngày càng đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí thực chất hơn như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị.

Những đô thị vệ tinh giáp ranh TPHCM nay đang dần trở thành một phần của không gian đô thị mở rộng. Giá trị bất động sản tại các khu vực này được tái định vị không phải vì yếu tố “ăn theo trung tâm”, mà bởi bản thân của các thị trường này đã và đang đảm nhận những chức năng đô thị thực sự như khu ở quy mô lớn, trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, với mật độ dân cư ngày càng cao.

Hạ tầng giao thông tạo động lực tăng giá trị cho thị trường nhà ở TPHCM mở rộng, ở cả nguồn cung lẫn sức cầu.

Minh chứng rõ nét cho sự dịch chuyển này là nguồn cung nhà ở tại khu vực TPHCM mở rộng gia tăng đáng kể trong năm 2025 và đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong năm 2026, khi người mua ngày càng ít bị rào cản bởi địa giới hành chính, mà tập trung nhiều hơn vào bài toán kết nối, thời gian di chuyển và chất lượng sống trong một không gian đô thị liên thông.

Tăng trưởng bền vững

Gần đây giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) được dự đoán có thể chạm mốc 4.000 USD/m2. Phía sau đà tăng giá này là nền tảng vững chắc được kích hoạt bằng loạt hạ tầng thực sự vận hành.

Trong bối cảnh hạ tầng chiến lược dần hoàn thiện và đi vào vận hành, các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh. Những khu vực này không còn được nhìn nhận như “điểm đầu cơ theo tin hạ tầng”, mà trở thành không gian sống, làm việc mới - nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

Cụ thể, dự án Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land gây bất ngờ khi lộ diện với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2 - ngang mức giá căn hộ dọc theo tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên ở thời điểm hiện tại.

Theo khảo sát, trên trục Quốc lộ 13 - khu vực Đông Bắc TPHCM (địa phận Bình Dương cũ), chưa từng có dự án căn hộ nào thiết lập mặt bằng giá ở ngưỡng này. Vì vậy, những hoài nghi của giới đầu tư là hoàn toàn có cơ sở khi đặt trong bối cảnh một đô thị trung tâm đang ở giai đoạn đầu phát triển, liệu mức giá mới được xác lập có đang đi trước nhịp tăng trưởng thực tế của thị trường?

Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land gây bất ngờ khi lộ diện với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2.

Dẫu vậy, nếu xét nội tại dự án thì mức giá 4.000 USD/m2 là dễ hiểu khi đây là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke xuất hiện đầu tiên trên thị trường, được xem là chuẩn mực sống mới tại siêu đô thị TPHCM. Theo những thông tin hé lộ từ phía nhà phát triển, Khải Hoàn Imperial được kiến tạo với concept độc đáo, lấy triết lý “Bespoke” làm cốt lõi. Dự án hướng đến việc cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu, bản sắc và gu thẩm mỹ riêng của giới tinh hoa - những chủ nhân am tường giá trị cá nhân và kiên định theo đuổi một phong cách sống khác biệt.

Mức giá trên là hiện tượng “lạ” của thị trường TPHCM (mới) ở thời điểm hiện nay, nhưng có thể là diễn biến phổ biến của thị trường này trong tương lai không xa khi giai đoạn 2026 - 2027 được đánh giá là “điểm rơi” thể hiện các thành quả của chu kỳ bất động sản rõ nét nhất. Đặc biệt là khi TPHCM (mới) sở hữu nền tảng vững chắc để thúc đẩy giá trị bất động sản đi lên.

Nhìn vào mặt bằng giá của các dự án ra thị trường Đông Bắc TPHCM gần đây, dễ thấy mức tăng này chưa có dấu hiệu dừng lại. Chẳng hạn, dự án The Emerald Boulevard của Công ty Lê Phong ra mắt đầu năm 2026, dù chưa tiết lộ giá, nhưng được dự đoán không dưới 70 triệu đồng/m2, khác xa so với giá bán các dự án cùng trục đường ra thị trường thời điểm đầu năm 2025.

Dự án La Pura rục rịch tòa tháp mới chưa phải đẹp nhất dự án nhưng với mức giá 75 triệu đồng/m2, cũng đã được định vị lại so với trước đây.

Duy Quang