Sau sáp nhập, vùng Đông Bắc TP HCM đứng trước dư địa mới về nhu cầu nhà ở

Việc hợp nhất TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ giữa năm 2025 tạo nên một không gian đô thị - kinh tế hơn 14 triệu dân, đưa các trung tâm dịch vụ, sản xuất và cảng biển lớn về cùng một địa giới. Với vùng Đông Bắc, cấu trúc mới mở rộng phạm vi liên kết của trục Tân Uyên - Bắc Tân Uyên cũ - Phú Giáo - Bàu Bàng với thị trường lao động, logistics và dân cư lớn hơn.

VÙNG ĐÔNG BẮC TRONG CẤU TRÚC TP.HCM MỚI

Trước sáp nhập, Bình Dương đã có khoảng 2,8 triệu dân, tỷ lệ nhập cư gần 50% và hơn 30 khu công nghiệp. Nền kinh tế công nghiệp tạo ra lực lượng lao động lớn, đồng thời duy trì dòng dân cư từ các địa phương khác đến làm việc và sinh sống.

Trong định hướng phát triển trước đây, Bắc Tân Uyên cũ được xác định là cực tăng trưởng phía bắc của Bình Dương, gắn công nghiệp với đô thị và logistics. Riêng vùng phía tây nam được định hướng kết hợp với Tân Uyên phát triển theo mô hình đô thị công nghiệp hiện đại; quỹ đất gần Vành đai 4 được dành cho sản xuất, công nghiệp và logistics.

Sau khi địa giới được tổ chức lại, mối liên kết giữa hai không gian đô thị - sản xuất Tân Uyên và Bắc Tân Uyên cũ trở nên rõ hơn tại các địa bàn chuyển tiếp. Phường Bình Cơ được thành lập từ toàn bộ xã Bình Mỹ thuộc Bắc Tân Uyên cũ và phường Hội Nghĩa thuộc Tân Uyên cũ, qua đó giữ vị trí đặc biệt tại vùng tiếp nối giữa không gian đô thị - sản xuất Tân Uyên và phần tây nam Bắc Tân Uyên trước đây.

Phường Bình Cơ nằm tại vùng chuyển tiếp giữa không gian đô thị - sản xuất Tân Uyên và phần phía tây nam Bắc Tân Uyên cũ.

Sự thay đổi địa giới giúp vùng Đông Bắc có phạm vi liên kết rộng hơn, nhưng bản thân việc sáp nhập chưa trực tiếp tạo ra nhu cầu nhà ở. Lực cầu cư trú vẫn phụ thuộc vào khả năng hạ tầng hỗ trợ sản xuất, doanh nghiệp tạo thêm việc làm và nguồn cung nhà ở phân bố phù hợp với các khu vực tập trung lao động.

LOGISTICS MỞ RỘNG BÁN KÍNH CỦA CÁC KHU SẢN XUẤT

Vùng Đông Bắc được kết nối với mạng lưới giao thông ở nhiều cấp độ. Vành đai 4 mở hành lang tới sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải và các đầu mối logistics Đông Nam Bộ. Đường tạo lực Bắc Tân Uyên - Phú Giáo - Bàu Bàng tăng liên kết giữa các địa bàn sản xuất phía bắc, trong khi cao tốc Chơn Thành - TP HCM kết nối với Vành đai 3 tại Thuận An, bổ sung trục bắc - nam giữa Bình Phước và khu vực đô thị TP HCM.

Các tuyến vành đai, cao tốc và đường liên vùng đang mở rộng khả năng kết nối giữa các khu vực sản xuất phía đông bắc với mạng lưới logistics của Đông Nam Bộ.

Các tuyến giao thông lớn không đồng thời đi trực tiếp qua Bình Cơ. Tuy nhiên, vị trí giữa Tân Uyên và phần phía tây nam Bắc Tân Uyên cũ giúp phường tiếp cận các khu sản xuất lân cận, từ đó kết nối vào những hành lang vận tải liên vùng.

Diễn biến của thị trường công nghiệp phía Nam cho thấy nhu cầu sản xuất vẫn duy trì ở mức cao. Quý 1/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt 28.088 ha, tỷ lệ lấp đầy 84% và hấp thụ thêm 87 ha. Giá thuê gộp trung bình đạt 210,1 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 2,6% so với cùng kỳ.

Mức lấp đầy 84% phản ánh nền cầu mặt bằng công nghiệp khá ổn định trên thị trường phía Nam. Khi mạng lưới liên vùng tiếp tục được đầu tư, các địa bàn phía đông bắc TP HCM có thêm điều kiện mở rộng vai trò trong hoạt động sản xuất, kho vận và chuỗi cung ứng.

Quá trình mở rộng không gian sản xuất cũng kéo theo sự phân bố rộng hơn của việc làm, từ đó làm gia tăng nhu cầu về những không gian cư trú thuận tiện cho lực lượng lao động.

KHÔNG GIAN SẢN XUẤT MỞ RỘNG TẠO LỰC CẦU NHÀ Ở VÙNG ĐÔNG BẮC

Thị trường căn hộ tại Bình Dương cũ vẫn duy trì sức hấp thụ đáng kể. Trong quý 1/2026, khu vực này ghi nhận 6.430 căn hộ mở bán mới và 5.484 căn giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ trung bình 76,6%. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An.

Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ vẫn tập trung chủ yếu ở Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Xu hướng phân bố nguồn hàng có thể tiếp diễn trong những năm tới. Giai đoạn 2026–2029, Cushman & Wakefield dự báo Bình Dương cũ có thể bổ sung khoảng 31.816 căn hộ, phần lớn vẫn nằm tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Như vậy, nguồn cung nhà ở mới vẫn nghiêng đáng kể về phía nam, trong khi không gian sản xuất còn khả năng mở rộng theo hướng Tân Uyên - Bắc Tân Uyên cũ - Phú Giáo. Nếu hoạt động công nghiệp và logistics tiếp tục phát triển về phía đông bắc, nhu cầu cư trú gần nơi làm việc có thể tăng lên đối với công nhân, kỹ sư, chuyên gia và các gia đình làm việc lâu dài trong khu vực.

Bình Cơ có thể trở thành một trong những địa bàn tiếp nhận nhu cầu ở gần nơi làm việc khi hoạt động sản xuất tiếp tục mở rộng về phía đông bắc. Lợi thế này chỉ được chuyển hóa thành sức cầu thực tế khi kết nối giao thông, nguồn cung nhà ở và các dịch vụ đô thị phát triển tương ứng.

Nhu cầu cư trú dài hạn cũng không dừng ở khoảng cách tới nơi làm việc. Lực lượng lao động còn cần hệ thống thương mại, trường học, không gian công cộng và các dịch vụ thiết yếu phục vụ đời sống hằng ngày. Trong khi đó, Bắc Tân Uyên cũ hiện vẫn thiếu các mô hình đô thị tích hợp có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu ở và sinh hoạt của cộng đồng lao động.

Trong cấu trúc TP HCM mới, lực cầu nhà ở vùng Đông Bắc có nền tảng từ sự mở rộng của hoạt động sản xuất và việc làm, trong khi nguồn cung căn hộ vẫn tập trung phần lớn tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Với những địa bàn chuyển tiếp như Bình Cơ, khả năng hình thành thêm nhu cầu cư trú sẽ phụ thuộc vào quy mô việc làm thực tế, mức độ thuận tiện của kết nối giao thông, mặt bằng giá, pháp lý và chất lượng môi trường sống.