Sau sóng 'tháo chạy', văn phòng cho thuê trở lại đường đua nhưng 'gió đã đảo chiều'?

Đầu năm 2013, khi thị trường văn phòng cho thuê rơi vào bĩ cực, khách thuê đồng loạt tháo chạy khỏi khu vực trung tâm đắt đỏ để dạt về vùng ven, ông Đức, chủ một tòa nhà văn phòng trên đường Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM đã tính đến chuyện chuyển đổi công năng tòa nhà thành nhà trọ.

Tỷ lệ lấp đầy tăng

Ông Đức kể, vào khoảng tháng 3/2023, sau thời gian dài ưu đãi vì Covid-19, ông và các cộng sự quyết định giảm mức ưu đãi giá thuê từ 30% xuống 10%, đồng thời các dịch vụ như điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì... sẽ trở về mức trước dịch. Việc này gặp phải sự phản đối quyết liệt từ khách hàng.

“Hơn 2/3 số khách thuê văn phòng của chúng tôi quyết định định không tái ký hợp đồng, khiến doanh thu giảm tới 70%. Chưa kể các chi phí khác cũng tăng mạnh khiến lợi nhuận của chúng tôi nhiều thời điểm về 0, một nửa số nhân viên rời đi”, ông Đức kể lại với VnBusiness.

Thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi.

Trong bối cảnh khó khăn chồng chất, ông Đức đã tính đến chuyện chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà trọ, tuy nhiên, vì sau khi tìm hiểu, việc này mất quá nhiều thời gian và thủ tục phức tạp, nên ông “quay xe” trở lại con đường cũ và bắt đầu một cuộc “đại tu” lại tòa nhà.

“Canh bạc” của ông Đức sau một năm đã cho kết quả bất ngờ, thị trường văn phòng cho thuê dần được cải thiện trong bối cảnh sức khỏe nền kinh tế hồi phục, lượng chuyên gia nước ngoài tới quận 1 tăng. Hiện, tỷ lệ lấp đầy tại văn phòng của ông Đức đạt 90%, hợp đồng thuê trung bình 1-5 năm.

Các kết quả nghiên cứu thị trường cũng cho thấy phân khúc văn phòng cho thuê đang trở lại đường đua. Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam, cho biết tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A mới vận hành ở TP.HCM đạt 70%.

Nhu cầu tăng về không gian văn phòng cao cấp tại các tòa nhà mới xây và đạt chứng chỉ xanh đẩy giá thuê chạm mức 58,4 USD/m2/tháng, tăng hơn 0,5 điểm % với ba tháng đầu năm 2024.

Trong khi đó, theo số liệu của Savills, gần 90% diện tích văn phòng hạng sang được thuê trong nửa đầu năm 2024. 88% trong số này là các doanh nghiệp nước ngoài, giá thuê bình quân văn phòng tăng 2% theo quý và 8% theo năm. "Với nhu cầu mạnh mẽ, các dự án hạng A tiếp tục thu hút khách thuê mới, đặc biệt là các công ty quốc tế tìm kiếm vị trí đắc địa", chuyên gia của Savills nhận định.

Cạnh tranh khốc liệt

Báo cáo của Cushman & Wakefield Vietnam cũng chỉ ra thị trường văn phòng cho thuê 6 tháng đầu năm 2024 rất lạc quan khi nguồn cung lẫn lượng hấp thụ đều tăng cao.

Cụ thể, theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield Vietnam, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM trong 6 tháng vừa qua tăng mạnh, mức tăng trưởng đạt 392% là rất tích cực. Tổng cộng gần 105.000m2 nguồn cung mới của 4 dự án văn phòng đã được bổ sung vào thị trường. Điều này giúp tổng diện tích văn phòng hạng A và B của thành phố hiện có lên hơn 1,6 triệu m2.

Song song với nguồn cung tăng cao, lượng hấp thụ ròng đạt hơn 31.000m2, tỷ lệ lấp đầy khoảng 81% với văn phòng hạng A và 86% với văn phòng hàng B cho thấy nhu cầu thuê văn phòng để làm việc vẫn tăng trưởng tốt. Trong đó, các dự án hạng A được quan tâm nhiều hơn và có những khách thuê hạng B đã tận dụng cơ hội để nâng cấp không gian văn phòng của họ khi chuyển sang hạng A.

Mọi chỉ số đều cho thấy phân khúc văn phòng cho thuê đang phục hồi, tuy nhiên, việc nguồn cung được dự báo tăng mạnh, đồng thời yêu cầu của khách hàng cũng ngày càng cao, khiến giới chuyên gia đánh giá sức cạnh tranh tại phân khúc này thời gian tới sẽ rất khốc liệt.

Nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo dồi dào hơn trong nửa cuối năm 2024, khi thị trường có thêm 52.700 m2 từ hai dự án E.town 6 và D’Saint Raffles (quận 1). Sang 2025-2026, ba dự án khác tại quận 1 vận hành sẽ đóng góp khoảng 125.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường.

Phân khúc hạng B ở khu vực ngoài trung tâm cũng dự kiến bổ sung khoảng 140.700 m2 từ các dự án bất động sản thương mại như OneHub Saigon Giai đoạn 2, Vinhomes Grand Park Office Complex và Millennial Tower (UOA Tower giai đoạn 2).

Trong bối cảnh nguồn cung lớn, áp lực lấp đầy gia tăng, theo giới chuyên gia, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược từ những cuộc đua về giá (ngày càng tăng), sang cạnh tranh bằng chất lượng.

Hầu hết các dự án mới hiện đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia.

Các doanh nghiệp châu Âu, Nhật Bản và Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường. Vì vậy, theo đại diện Savills, để cạnh tranh, các dự án văn phòng cả cũ lẫn mới cần nỗ lực cải thiện để đạt chứng chỉ xanh trong thời gian sắp tới.

Những diễn biến thực tế cho thấy, nếu trước đây, khi nguồn cung hạn chế, thị trường văn phòng trở thành “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ, thì nay, thế trận đã dần đảo chiều khi khách thuê mới đang là bên nắm quyền chủ động trong các giao dịch với nhiều lựa chọn.

“Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng..., là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới.

Vì vậy, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia phân tích.

Nhật Minh