Siết thuế bất động sản: Nhà đầu tư kê khai 2 giá đứng trước rủi ro lớn

Lô đất được chi Huyền xem là khoản đầu tư dài hạn, đón đầu làn sóng hạ tầng mới của bất động sản vùng ven. Nhưng thay vì hoàn tất giao dịch trong tâm thế phấn khởi, chị Huyền lại vướng ngay vào một “luật ngầm” tồn tại trên thị trường được định nghĩa “nhà 2 giá”.

Lợi thì có lợi...

Trong hợp đồng chuyển nhượng, giá lô đất chỉ được kê khai 800 triệu đồng, thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế. Hồ sơ lập tức bị cơ quan thuế trả lại vì “không phù hợp với giá thị trường”.

“Sau nhiều lần điều chỉnh, tôi buộc phải nâng giá kê khai lên 1,05 tỷ đồng, tương đương gần 70% giá trị thật, hồ sơ mới được chấp nhận”, chị Huyền tiết lộ.

Điều đáng nói, chị Huyền không xem đây là hành vi bất thường hay phạm luật. Ngược lại, chị coi đó là “kinh nghiệm thị trường”, bởi trước đó nhiều người quen đã áp dụng thành công để giảm hàng trăm triệu đồng tiền thuế.

Nhà đất kê khai 2 giá sẽ tiếp tục được siết chặt trong thời gian tới.

Câu chuyện thực tế trên cho thấy giao dịch “2 giá” không còn là hiện tượng cá biệt hay diễn ra âm thầm. Nó đã trở thành một dạng “thông lệ ngầm” tồn tại phổ biến trên thị trường bất động sản nhiều năm qua. Một mức giá thật để giao dịch. Một mức giá khác để kê khai thuế.

Khoảng chênh lệch từ kê khai 2 giá chính là phần ngân sách nhà nước bị thất thu và cũng là khoảng tối kéo dài trong nỗ lực minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Thực tế, “nhà 2 giá” tồn tại dai dẳng không chỉ vì lòng tham hay ý thức tuân thủ pháp luật yếu kém của một bộ phận người dân. Gốc rễ sâu xa nằm ở sự lệch pha kéo dài giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành với giá thị trường thực tế.

Trong nhiều năm, bảng giá đất tại không ít địa phương thấp hơn đáng kể so với giao dịch thực. Khi nghĩa vụ thuế được tính trên giá kê khai, việc khai thấp gần như trở thành lựa chọn “có lợi về kinh tế” đối với cả người mua lẫn người bán.

Người kê khai thấp giảm được thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và nhiều chi phí liên quan. Trong khi đó, người kê khai đúng giá lại có cảm giác mình đang chịu thiệt vì phải đóng mức thuế cao hơn số đông còn lại.

Sự thiếu công bằng trong lợi ích thực vô hình trung tạo ra tâm lý “ai cũng làm”, khiến hành vi gian lận dần được bình thường hóa. Nguy hiểm hơn, hệ lụy của “nhà 2 giá” không chỉ là thất thu ngân sách, mà đang khiến thị trường mất đi hệ quy chiếu đáng tin cậy về giá cả.

Cơ quan quản lý không có dữ liệu chuẩn để điều hành. Nhà đầu tư khó xác định mặt bằng giá thật. Người mua ở thực đối diện nguy cơ mua phải tài sản bị “thổi giá” hoặc tranh chấp pháp lý khi xảy ra kiện tụng.

Nguy cơ bị “tuýt còi”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, yêu cầu minh bạch hóa càng trở nên cấp thiết.

Trước đòi hỏi từ thực tế, Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân. Đặc biệt, Bộ Tài chính đề xuất tính thuế lại đối với những trường hợp kê khai giá thấp bất thường.

Theo dự thảo nghị định mới, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cơ quan thuế sẽ không còn hoàn toàn phụ thuộc vào giá ghi trên hợp đồng.

Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc kê khai thấp hơn bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), cơ quan thuế sẽ lấy bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ tính thuế.

Đối với trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất, nếu giá trị nhà ở, công trình xây dựng kê khai thấp hơn mức do địa phương quy định, cơ quan thuế cũng sẽ áp dụng mức giá chuẩn để tính nghĩa vụ tài chính.

Có thể thấy, đây là bước đi nhằm bịt lỗ hổng tồn tại suốt nhiều năm trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Hòa, Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM, cho rằng đề xuất này cần thiết vì tình trạng kê khai “hai giá” đã kéo dài quá lâu, gây thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Hòa, nếu chỉ dựa vào bảng giá đất và hệ số K thì mới xử lý được một phần ngọn của vấn đề. Muốn kiểm soát hiệu quả, cần đồng bộ nhiều giải pháp khác như bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, liên thông dữ liệu giữa công chứng, thuế, đất đai và ngân hàng, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế.

Quan điểm này cho thấy chống “nhà 2 giá” không thể chỉ là câu chuyện của riêng ngành thuế. Đây phải là quá trình quản lý đồng bộ từ dòng tiền, dữ liệu giao dịch cho tới trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan.

Ở góc độ khác, một số chuyên gia cũng cảnh báo việc siết thuế nếu thực hiện cứng nhắc có thể tạo thêm áp lực tài chính cho người dân.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng việc lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính thuế có thể khiến nghĩa vụ tài chính tăng cao hơn cả giá thị trường ở một số khu vực. Điều này đặc biệt đáng lo khi tiền sử dụng đất hiện đã là gánh nặng lớn với đa số người dân.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định mục tiêu chống thất thu thuế là đúng nhưng cần bảo đảm tính công bằng và khả thi. Theo ông, nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K thì cũng cần xem xét điều chỉnh lại mức thuế suất 2%, tránh để nghĩa vụ thuế tăng quá mạnh.

Những tranh luận này cho thấy bài toán chống “nhà 2 giá” không đơn giản là tăng cường xử phạt hay siết kiểm tra. Điều quan trọng hơn là xây dựng được một cơ chế tính thuế sát thực tế, minh bạch và tạo được sự đồng thuận từ thị trường. Nếu khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường vẫn quá lớn, “nhà 2 giá” sẽ còn đất sống.

Rõ ràng, việc siết quản lý thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là xu hướng không thể đảo ngược. Khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn, những “luật ngầm” từng tồn tại dai dẳng sẽ phải dần bị loại bỏ.