Siết vay mua căn nhà thứ hai: Cẩn thận 'ném chuột vỡ bình'

Giá nhà tăng cao đến từ chi phí đầu vào lớn, đặc biệt là tiền đất. Ảnh: Dũng Minh.

Giá nhà tăng cao là do đầu cơ?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Thông tin này đang thu hút sự quan tâm từ thị trường.

Bình luận về nội dung trên, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM cho rằng, biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần làm giảm hoạt động đầu cơ, nhưng cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến đà hồi phục của thị trường hiện tại.

Ghi nhận từ các thành viên thị trường, nhiều quan điểm cho rằng, đầu cơ là một phần tất yếu của thị trường bất động sản và không hoàn toàn xấu. Trên thực tế, dòng tiền đầu cơ luôn chiếm một tỷ trọng lớn và giúp duy trì sự sôi động cho thị trường. Nói cách khác, nếu vắng bóng dòng tiền này, “chợ” sẽ kém vui.

Tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - Cú huých tăng trưởng GDP 2 con số” được tổ chức mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nói rằng: “Chúng ta đang nhìn bất động sản là đầu cơ là chưa thực sự công bằng”.

Ông Nghĩa cho biết, trên thực tế, các ngân hàng lớn của thế giới đều gắn với bất động sản. Tín dụng cho bất động sản trong tổng tín dụng tại nhiều thị trường phát triển như Mỹ là 25%, Trung Quốc là 29% hay châu Âu là 27%, nên tỷ lệ này tại Việt Nam chiếm khoảng 25% cũng là điều bình thường.

Cùng với đó, trong nhiều kênh đầu tư, nhà ở thuộc nhóm có tốc độ tăng giá nhanh nhất, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới: Ấn Độ là 14,4%/năm, Trung Quốc là 12,4%/năm, Hàn Quốc là 9%/năm, Việt Nam là 12%/năm…

Theo ông Nghĩa, nguồn lực đất đai được Nhà nước quản lý nên chuyện giá nhà cao không hẳn là do đầu cơ hay chủ đầu tư tham lam, mà vì đất quá khan hiếm.

Việc có ít đất sạch, thuế cao, giá đất, giá vật liệu cao…, cộng với việc để có được dự án phải mất rất nhiều thời gian, buộc doanh nghiệp phải chọn phân khúc cao cấp để phát triển. Đó không phải là lỗi của họ, mà là của hệ thống hành chính.

“Dòng tiền thông minh có sự lựa chọn riêng. Cứ bảo ‘tiền không đổ vào sản xuất mà vào đất là không tốt’ là chưa chính xác, đây là điều luôn hiện hữu trên thị trường. Việc cấm đầu cơ, đánh thuế cao hay hạn chế cho vay mua ngôi nhà thứ 2 không giải quyết căn cơ vấn đề. Trung Quốc đã từng áp dụng chính sách này và thất bại, không tạo ra nhà ở cho người nghèo. Muốn giảm giá nhà, phải giải quyết từ các vấn đề lớn, dài hạn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Bính - Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land cho hay, doanh nghiệp không mong muốn tăng giá nhà, vì tăng giá đồng nghĩa với việc dự án sẽ rất khó bán.

Ông Bính cho rằng, các doanh nghiệp chỉ là “kép phụ” trên thị trường bất động sản, người chơi chính quyết định giá nhà thực chất nằm ở phía Nhà nước.

Cụ thể, Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đất đai, là yếu tố đầu vào quan trọng nhất. Đồng thời, đây cũng là đơn vị ban hành và thực thi các chính sách pháp lý, thủ tục đầu tư dự án. Do đó, vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển của thị trường.

“Hiện giá đất doanh nghiệp được nhận rất cao, khiến giá nhà bị đội lên, gây khó khăn trong phát triển nhà giá rẻ. Nhiều dự án cần tới 5-10 năm hoàn thiện thủ tục. Đặc biệt, khâu giao đất, xác định giá đất cụ thể kéo dài, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, tạo nên gánh nặng chính”, ông Bính nói.

Vướng nhiều ở khâu “thủ tục hành chính”

Đại diện một chủ đầu tư đưa ra dự báo, thời gian tới, có thể lãi suất sẽ tăng, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng từ người mua nhà sẽ khó hơn, động thái này có thể khiến các nhà đầu tư chùn tay, cân nhắc khi quyết định xuống tiền hoặc hạn chế số lượng bất động sản muốn mua.

Điều đó cũng dẫn đến chiến lược đầu tư, ra hàng của các chủ đầu tư thận trọng hơn, từ đó có thể dẫn tới 2 trường hợp: Hoặc chủ đầu tư sẽ tranh thủ ra hàng sớm, bán ồ ạt cắt lãi khi thị trường còn tốt, tác động của việc kiểm soát chặt tín dụng mua nhà chưa nhiều; hoặc chủ đầu tư triển khai các dự án thận trọng, không ồ ạt, tránh đọng vốn nhiều, lãi vay cao.

“Về phía nhà đầu tư, họ sẽ chuyển sang trạng thái đầu tư thận trọng hơn bằng cách sử dụng vốn tự có hoặc hình thức huy động vốn khác, hạn chế vốn vay ngân hàng. Nhiều người sẽ cắt lãi, chờ đợi diễn biến thị trường để có hướng đi tiếp theo…”, vị đại diện chủ đầu tư nhận định.

Còn bà Giang Huỳnh cho rằng, nguyên nhân cốt lõi làm giá nhà tăng cao trong thời gian qua không đến từ đầu cơ, mà chủ yếu xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Theo đại diện Savills TP.HCM, người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Vì vậy, thay vì siết chặt việc mua căn nhà thứ 2 trở đi bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua 2 hướng chính.

Trước tiên là việc khơi thông nguồn cung, cần cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Tiếp đó là tăng cường sức cầu thông qua các hoạt động thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song với đó, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

“Hai nhóm chính sách này nếu được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững”, đại diện Savills TP.HCM nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Bính cho rằng, để giá nhà không tăng quá nhanh, Nhà nước cần giải quyết các tồn đọng lớn đã tồn tại suốt thời gian qua. Trong đó, chính sách phải nhắm đúng nhu cầu thị trường, đảm bảo an ninh xã hội.

Hiện nay, điểm nghẽn lớn nhất vẫn là thủ tục hành chính. Cùng với đó là việc đưa ra mức định giá đất phù hợp khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án để góp phần giảm giá nhà.

Bình Minh