Soán ngôi đất nền, chung cư thành chủ lực của thị trường bất động sản Hà Nội

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing vừa đưa ra nhận định về thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2024, đầu năm 2025.

Theo đó, giá chung cư tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp đà tăng trưởng từ đầu năm 2025, với chung cư mở mới có giá trung bình khoảng 60-70 triệu đồng/m2, tăng 75% so với quý 1-2022.

Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm bất động sản chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025.

Chung cư được dự báo sẽ tiếp tục đà tăng và thành nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường bất động sản. Ảnh: MINH TRÚC

Nhu cầu này xuất phát từ lượng giao dịch sản phẩm chung cư sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch trên thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch.

Bên cạnh đó, chung cư là loại hình ở thật có mức giá phù hợp so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng, hầu hết các dự án nằm ở mặt đường rộng, đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy và có nhiều tiện ích nội khu, lân cận. Trong khi sản phẩm nhà liền kề khan hiếm, xa trung tâm Hà Nội hoặc có diện tích nhỏ hẹp, phần lớn trong ngõ nhỏ.

Ngoài ra, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn.

Điều này đã giúp chung cư gần đây là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Cập nhật đến hết quý 4-2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn; tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80-90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ, giảm nhẹ so với năm 2024.

Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một "vùng đất hứa" cho phân khúc chung cư.

Đưa ra ý kiến, PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương - cho rằng, từ năm 2025 và các năm tiếp theo, phân khúc nhà chung cư vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường. Đặc biệt nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình mới sẽ là những ưu tiên lựa chọn hàng đầu.

Lý giải nguyên nhân đất nền không còn là kênh đầu tư "vua", chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh lý giải, hiện có một số quy định khiến cho nguồn cung thị trường đất nền bị hạn chế nhiều so với trước.

Cụ thể, đó là chủ trương hạn chế đấu giá đất nhằm tránh hiện tượng “đầu cơ”, gây nhiễu loạn thị trường của thành phố Hà Nội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực đã quy định quản lý chặt chẽ, hạn chế triệt để việc phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã.

Các doanh nghiệp sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải xây nhà trước khi mở bán. Ngoài ra, quy định siết chặt các điều kiện về tách thửa tại Hà Nội sẽ góp thêm nguyên nhân khiến nguồn cung khan hiếm, giá tăng, ảnh hưởng đến sức mua của nhà đầu tư.

MINH TRÚC