'Sóng rời bỏ' khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm chưa dứt?

Áp lực chi phí, sức mua và sự thay đổi trong phương thức bán lẻ đang khiến lợi thế mặt tiền không còn bảo đảm khả năng khai thác như trước.

Nguồn cung tăng, sức cầu thận trọng

Đầu tháng 10, bà Liên, chủ căn nhà mặt tiền đường Hai Bà Trưng (gần khu vực chợ Tân Định, TP.HCM), lại treo biển cho thuê sau khi một thương hiệu trà sữa rời đi.

Bà Liên cho biết đã giữ nguyên giá, thậm chí tạo điều kiện thanh toán chậm, song chủ thương hiệu trà sữa vẫn không đủ khả năng duy trì hoạt động. “Kinh doanh khó nên người ta trả mặt bằng dù mình đã hỗ trợ hết khả năng”, bà Liên nói.

Trên đường Hai Bà Trưng hiện có gần 20 mặt bằng tìm khách thuê. Đường Ba Tháng Hai có gần 40 mặt bằng treo biển, tăng hơn 20% so với đầu năm. Đường Hồ Văn Huê cũng có hơn 20 mặt bằng bỏ trống.

Nhiều mặt bằng nhà phố vẫn đang gặp khó trong việc lấp đầy khách thuê (Ảnh minh họa: HN).

Nhiều cửa hàng áo cưới, chụp ảnh, trang điểm và in thiệp đóng cửa nhiều tháng. Nhiều tuyến khác, từ Phan Đình Phùng, Lê Văn Sỹ đến Đồng Khởi, Hàm Nghi, Hai Bà Trưng, cũng ghi nhận mặt bằng bỏ trống.

Căn nhà có diện tích sử dụng hơn 300 m2 trên đường Lý Thường Kiệt (TP.HCM) vừa được chào thuê sau khi khách cũ rời đi. Đại diện chủ nhà, anh Đức, cho biết căn nhà đã qua 3 lượt khách từ sau dịch Covid-19, thời gian tìm người mới kéo dài hơn trước, khách đến xem cũng cân nhắc kỹ.

Anh Đỗ Liêm, môi giới bất động sản tại khu vực quận 3 (cũ), cho biết đang chào 3-4 mặt bằng tại khu vực Hai Bà Trưng và lân cận nhưng một tháng qua chưa chốt được hợp đồng. Giá chào thuê tại đây phổ biến từ 50 triệu đến hơn 100 triệu đồng mỗi tháng.

“Nhà nguyên căn tùy diện tích có thể được chào từ 80 triệu đến 500 triệu đồng. Chủ nhà thường yêu cầu hợp đồng dài hạn, còn khách thuê có nhiều lựa chọn và thương lượng kỹ”, anh Liêm nói thêm.

Dữ liệu Batdongsan cho thấy trong tháng 8, lượng tin đăng cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố tại TP.HCM tăng 25% so với tháng trước, trong khi nhu cầu tìm thuê giảm 4%.

Trong quý III, sức cầu đối với nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố duy trì quanh 11%. Lợi suất cho thuê nhà mặt phố đạt 2,3% ở trung tâm và 3,1% tại khu cận trung tâm.

Dữ liệu tin rao của Nhà Tốt cho thấy giá thuê nhà mặt tiền gần như đi ngang trong một năm; riêng quý III giảm trung bình 2,9% so với cuối năm trước. Với nhóm mặt bằng kinh doanh, giá thuê bình quân vẫn quanh 27 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, cùng mức tiền này, diện tích thuê được tăng từ 152 m2 lên 162 m2, tương đương 6,9%.

Theo đại diện Nhà Tốt, một bộ phận chủ nhà linh hoạt hơn về diện tích hoặc điều kiện cho thuê thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết. Tuy nhiên, cách nhượng bộ này chưa chắc giảm đáng kể gánh nặng chi phí.

Mặt tiền “đất vàng” không còn là bảo chứng

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định khi doanh thu không đủ bù chi phí vận hành, việc duy trì cửa hàng tại các tuyến phố có giá thuê cao trở thành áp lực lớn. Nhiều hộ kinh doanh buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc trả mặt bằng.

Bên cạnh sức mua, thương mại điện tử và mạng xã hội đang làm thay đổi cách doanh nghiệp tiếp cận khách hàng. Nhiều đơn vị kết hợp cửa hàng vật lý với kênh trực tuyến, thu hẹp diện tích hoặc chuyển đến nơi có chi phí thấp hơn.

Ở góc nhìn khác, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định thị trường bán lẻ TP.HCM đang có nghịch lý sức mua tăng, thương hiệu quốc tế tiếp tục gia nhập nhưng nhiều mặt bằng trên các tuyến phố thương mại lâu đời vẫn bỏ trống.

Theo ông, nhà bán lẻ đang dịch chuyển tới những địa điểm có hiệu quả khai thác tốt hơn như Thảo Điền, An Phú, Phú Mỹ Hưng, các trung tâm thương mại và khu phức hợp đa chức năng. Các khu vực này có lợi thế về cộng đồng dân cư, tiện ích, bãi đỗ xe và tệp khách hàng.

Giá thuê cao tại các tuyến phố danh tiếng cũng không bảo đảm doanh thu tương xứng. Đường Đồng Khởi, dù nằm trong nhóm những tuyến phố bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới năm 2025, chỉ phù hợp với những thương hiệu có chiến lược xây dựng hình ảnh và đủ năng lực tài chính. Cửa hàng flagship có thể chấp nhận chi phí lớn để quảng bá thương hiệu, nhưng không phù hợp với phần đông nhà bán lẻ và doanh nghiệp nhỏ.

Giá thuê điều chỉnh chậm còn do nhà phố TP HCM phần lớn thuộc sở hữu cá nhân, gia đình. Một số chủ nhà không chịu áp lực tạo dòng tiền ngay lập tức nên sẵn sàng để mặt bằng trống thay vì hạ giá, nhằm giữ giá trị tài sản và mức kỳ vọng. Khoảng cách này khiến thời gian tìm khách kéo dài.

Báo cáo Savills cho biết trong quý III, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP HCM giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, công suất đạt 92%; giá thuê trung bình tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m2/tháng. Nhu cầu vẫn đến từ F&B, giải trí, thương hiệu phục vụ trẻ em, gia đình và phòng tập.

Tuy nhiên, công suất cao của thị trường bán lẻ nói chung không đồng nghĩa mọi căn nhà phố đều dễ cho thuê. Trung tâm thương mại và khu phức hợp có cấu trúc vận hành, tệp khách riêng; nhà phố đơn lẻ phụ thuộc nhiều vào lưu lượng khách tự nhiên.

Thực tế cho thấy lợi thế mặt tiền không còn bảo đảm hiệu quả khai thác. Nhà có giá cao nhưng ít khách, khó đỗ xe hoặc không hợp ngành hàng sẽ khó giữ chân người thuê, kể cả khi chủ nhà thương lượng. Thị trường khó phục hồi đồng đều nếu sức mua và hiệu quả kinh doanh chưa cải thiện, mùa lễ hội cuối năm chưa chắc kéo theo nhu cầu thuê dài hạn.

Có thể nói, thị trường đang tiếp tục giai đoạn sàng lọc, chủ nhà cần thực tế hơn về giá, còn người thuê ưu tiên doanh thu, chi phí và khả năng tiếp cận khách hàng. Trong cuộc cạnh tranh mới, một vị trí mặt tiền đắt đỏ chỉ thực sự có giá trị khi chủ nhà và khách hàng có thể có cùng tiếng nói.