Sự 'tiến hóa' thị trường bất động sản Việt Nam nhìn từ mã định danh điện tử

Mỗi bất động sản sẽ có mã định danh điện tử riêng.

Mỗi bất động sản có mã định danh điện tử riêng

Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2026 quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang xây dựng một "Bản sao số"

Trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam giống như một khu rừng rậm. Giao dịch chuyển nhượng mua bán, trốn thuế như thế nào... nhà nước rất khó kiểm soát vì dữ liệu nằm rải rác ở các văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Nhưng từ 01/3/2026, với mã định danh này, thị trường sẽ biến thành một "NGÔI NHÀ KÍNH". Khi mọi giao dịch được số hóa và gắn mã, Nhà nước sẽ quản lý dựa trên mã định danh điện tử, kiểm tra một mã số, sẽ rõ chủ sở hữu đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, giá trị thực là bao nhiêu.

Mã định danh điện tử sẽ làm sạch thị trường bất động sản. Chấm dứt nạn "Hai giá": Khi mọi giao dịch được số hóa và gắn mã, AI của cơ quan thuế cũng như ngân hàng sẽ tự động đối chiếu giá thị trường. Bên cạnh đó hệ thống dữ liệu dân cư VNeID liên thông với dữ liệu đất đai sẽ lôi ra ánh sáng những bất thường khi một người sở hữu quá nhiều bất động sản. Bởi vậy, những bất động sản pháp lý chưa chuẩn (mua bán viết tay, vi bằng, chưa sang tên) sẽ khó có cơ hội tồn tại.

Mã định danh điện tử là cơ hội cho người mua thật và nhà đầu tư chân chính

Với những ưu việt của mình mã định danh điện tử sẽ là cơ hội cho những người mua thật và nhà đầu tư chân chính bởi khi kiểm tra mã định danh nhà đầu tư sẽ không còn sợ mua phải đất quy hoạch, không còn sợ sổ đỏ đã bị cầm cố, thế chấp ngân hàng hay bị mua quá giá trị tài sản. Nhà đầu tư cũng không còn sợ người bán "bùng cọc" hoặc bán cho 2 người vì mã định danh đã khóa giao dịch.

Bên cạnh sản phẩm bất động sản, Nghị định 357/2025/NĐ-CP cũng quy định về mã định danh cho từng đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới địa ốc hay cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Khi mã định danh có hiệu lực sẽ giết chết những môi giới "cò đất" chỉ trỏ, ăn chênh, kê giá. Thay vào đó hãy trở thành những nhà tư vấn pháp lý và đầu tư. Khách hàng sắp tới sẽ rất hoang mang về thủ tục định danh, về thuế. Đừng tìm cách lách luật. Hãy tìm cách kiếm tiền dựa trên luật.

Khi không còn đầu cơ quy mô lớn, sẽ không còn tình trạng một nhóm người ôm hàng loạt bất động sản, trong khi người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận. Giá khi đó sẽ không còn bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ, mà dần quay về giá trị sử dụng thực.

Bên cạnh đó, việc gắn mã cũng hạn chế tình trạng lướt cọc, bán chênh cũng như nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi mỗi dự án, mỗi sản phẩm đều được định danh, mọi thông tin về chủ đầu tư, tiến độ, tình trạng bán hàng đều được công khai.

Việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh quy mô thị trường ngày càng lớn, giao dịch ngày càng phức tạp. Thế nhưng, hiệu quả của chính sách này sẽ còn phụ thuộc nhiều vào chất lượng dữ liệu đầu vào, cũng như mức độ liên thông giữa các cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng, thuế, công chứng và khả năng tiếp cận thông tin của người dân.

Khi đi vào vận hành đầy đủ, mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn; cũng như góp phần minh bạch hóa giá cả và lịch sử giao dịch trên thị trường.

Đoàn Trang