Sửa đổi Luật Đất đai, từ đâu?

Là một trong những chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai, ông Đặng Hùng Võ (ảnh), nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, đã có buổi trao đổi với phóng viên Báo SGGP xung quanh nội dung này.

Tập trung 3 nhóm vấn đề

* PHÓNG VIÊN: Là một người làm công tác quản lý và sau này có nhiều nghiên cứu về công tác quản lý đất đai, theo ông, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nên tập trung vào những nội dung chính nào?

* Ông ĐẶNG HÙNG VÕ: Theo tôi, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 phải giải quyết các nhóm vấn đề như sau. Trước tiên là kiểm soát có hiệu quả quyền lực nhà nước. Hiện nay, Nhà nước vừa đóng vai quản lý, vừa đóng vai đại diện sở hữu toàn dân thực hiện quyền quyết định về đất đai. Tức là vừa đóng vai trọng tài, vừa là người tham gia trực tiếp vào thị trường thông qua các quyết định về đất đai là chưa ổn.

Nhóm vấn đề thứ hai, là tiếp tục tìm cách để vận hành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong cơ chế thị trường. Hiện nay chúng ta vẫn dùng quyền sử dụng đất để vận hành, nhưng không ổn về lý luận. Bởi vì quyền sử dụng đất là phi vật thể, còn đất đai là vật thể, không thể lấy phi vật thể thay vật thể nên thị trường cứ bị trục trặc, bị vướng mắc và nảy sinh tham lợi là vì vậy.

Nhóm vấn đề thứ 3 là chuyển dịch đất đai, tức là quy định Nhà nước thu hồi đất và quy định Nhà nước không thu hồi đất. Tất cả những ranh giới này hiện nay còn chưa rõ, không xác định rõ ngữ nghĩa của các thuật ngữ sẽ dẫn tới lẫn lộn giữa hai trường hợp. Những bất cập hiện nay liên quan đến vấn đề này là: chuyển dịch đất đai tự nguyện - tự thương thảo chuyển nhượng, chuyển dịch đất đai bắt buộc - dựa vào quyền lực của Nhà nước thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

Trong rất nhiều trường hợp, không làm rõ ràng, cụ thể, tách bạch được khi nào Nhà nước thu hồi và khi nào chủ đầu tư tự thương thảo… đã làm nảy sinh nhiều thứ. Tiếp đó, trong việc chuyển dịch đất đai, Nhà nước giao đất bằng cách gì? Hiện nay cứ lửng lơ, cái thì thực hiện đấu giá đất, cái thì thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Chính vì thế, khi Nhà nước thu hồi đất rồi, giao như thế nào thì các địa phương rất lúng túng. Pháp luật đất đai quy định là phải đấu giá đất nhưng trên thực tế vừa qua thực hiện đấu giá rất ít.

Thay đổi phương thức định giá đất

* Hiện hầu hết dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội trên cả nước chậm tiến độ chủ yếu do vướng đền bù. Căn nguyên là giá bồi thường chưa sát với thực tế, ông đánh giá vấn đề này như thế nào?

* Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có thì bồi thường bằng tiền. Thực tế cho thấy, việc bồi thường bằng đất cùng loại, gần như không có mà chủ yếu bồi thường bằng tiền.

Trong khi đó, việc định giá trị đất đai phải bồi thường mỗi nơi thực hiện mỗi khác, gây bức xúc cho người dân. Cách làm phổ biến hiện nay là lấy bảng giá đất nhân với hệ số, việc quyết hệ số như thế nào là của chính quyền, không liên quan đến thị trường.

Tiếp đó, việc quyết định giá trong trường hợp cụ thể để bồi thường, giao đất là quy trình 3 bước: Sở TN-MT trình giá ban đầu, sau đó Hội đồng định giá cấp tỉnh thẩm định, cuối cùng trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Thủ tục nhiều khâu nhưng thực chất đều phụ thuộc chủ tịch UBND cấp tỉnh, quyết như thế nào sẽ như thế ấy, vì Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập, Sở TN-MT do Chủ tịch UBND cấp tỉnh chỉ đạo. Do vậy, cần phải đổi mới phương pháp định giá đất sao cho khách quan, độc lập.

Với con đường Hoàng Trọng Mậu mới được mở, quỹ đất khu dân cư đường Trần Xuân Soạn, quận 7, TPHCM tăng giá trị. Ảnh: HOÀNG HÙNG

* Đất đai là tài nguyên cực kỳ quan trọng nhưng nguồn thu cho ngân sách rất thấp, như tại TPHCM, kể cả năm thị trường sôi động nhất tổng thu từ đất chưa tới 25.000 tỷ đồng. Phải chăng đây là kẽ hở của Luật Đất đai?

* Chính xác, yếu kém nhất hiện nay là tài chính đất đai. Ví dụ, khi đầu tư hạ tầng, các công trình làm giá đất tăng lên. Khi giá đất tăng lên sẽ chui vào túi những người ngẫu nhiên được ra mặt đường, Nhà nước không thu được mà người bỏ tiền ra làm hạ tầng cũng không thu được. Thế thì phải làm thế nào để thu được giá trị đất đai tăng thêm khi các nguồn lực đầu tư tạo ra giá trị tăng thêm đó.

Luật Đất đai từ năm 2003, đến 2013 có quy định Nhà nước phải có chính sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm mà không do chủ sử dụng đất đầu tư mang lại. Nhưng chỉ quy định thế thôi, thu thế nào thì không rõ. Gần như chỉ có Đà Nẵng mới thu được số tiền này để phát triển TP, còn các nơi khác thì đường tới đâu xắn đến đó, người phía sau ra mặt tiền, được rất nhiều tiền; còn người phía trước bị giải tỏa trắng thì phải tái định cư, đi nơi khác…

Nói chung về tài chính đất đai, mặc dù thuế không nằm trong phạm vi các quy định về đất đai, nhưng phải xem xét luật thuế về đất song hành với Luật Đất đai mới giải quyết được vấn đề. Còn nếu tách ra sẽ không giải quyết được, bởi vì nguồn gốc là lý luận về đất đai chứ không phải thuế. Do đó, cần xem xét 2 luật này trong cùng một kỳ họp quốc hội, trong cùng một tờ trình.

Đánh thuế vào giá trị gia tăng của đất

* Thực tế chứng minh Luật Đất đai không khống chế được cơn sốt đất. Nhưng ai cũng biết, mỗi cơn sốt đất xảy ra sẽ để lại “di chứng” nặng nề cho xã hội, cho người dân. Theo ông, giải quyết vấn đề này như thế nào?

* Việc này nằm ở Luật Thuế. Vì thuế đất của Việt Nam đánh không trúng mới gây ra sốt đất. Ví dụ, các nước có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm. Tức là, đất đai của anh có con đường đi qua làm tăng giá, thì thuế sẽ thu phần giá trị đất đai tăng thêm đó. Do vậy, nếu có sắc thuế sẽ không hy vọng tìm được giá trị đất đai tăng thêm khi mua đất thì làm sao có sốt đất? Mặt khác, chính việc phân lô bán nền đã dẫn đến giá đất tăng lên.

Theo tôi việc phân lô bán nền là bán đất thô, không có đầu tư, chỉ làm tăng đầu cơ đất đai, lượng tiền nằm ở đất thô cực kỳ lớn. Khi vẫn còn tình trạng giữ đất chờ tăng giá thì thị trường bất động sản xem như vứt đi. Do vậy, khi sửa Luật Đất đai phải đưa vấn đề này vào, theo tôi chỉ cho phân lô bán nền ở vùng giãn dân nông thôn, nếu đô thị có thì chỉ giải quyết cho nhà ở xã hội, tức là đối tượng thu nhập thấp.

* Trong thời gian qua, nhiều cán bộ liên quan đến đất đai bị vướng vòng lao lý. Như vậy, việc sửa luật sắp tới sẽ khắc phục tình trạng này như thế nào?

* Đó, chính là điều tôi đã nói ở trên là kiểm soát quyền lực. Vì quyền lực quá lớn nên quyết lung tung, quyết định trái luật mới dẫn đến hậu quả như vậy. Bởi vì vừa ban hành quyết định vừa làm quản lý nên có thể “giấu được” quyết định sai đó, tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Vấn đề đặt ra ở đây, cơ chế nào để kiểm soát những quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là kiểm soát được quyền lực để thực hiện cho đúng luật.

LƯƠNG THIỆN thực hiện