SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: TRÁNH LÀM PHÁT SINH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Hạn chế tối đa việc thay đổi quy định về thủ tục hành chính

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng dựa trên quan điểm tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản.

Cụ thể, nhằm thực hiện mục tiêu của cải cách thủ tục hành chính là tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi tham gia lĩnh vực đầu tư phát triển và quản lý nhà ở nên dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục kế thừa, đưa các thủ tục đang được quy định tại các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư), đang phù hợp với thực tế và không có vướng mắc vào trong dự thảo. Điều này hạn chế tối đa việc thay đổi các quy định về thủ tục hành chính sau khi Luật mới được ban hành, vừa tạo cơ sở pháp lý cho việc tiếp tục thực hiện, bảo đảm tính kế thừa, tính ổn định thống nhất của các quy định pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi tham gia các thủ tục hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Qua rà soát dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy, có 04 thủ tục hành chính đang được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành nay đưa vào dự thảo hoặc dự thảo Luật quy định giao Chính phủ tiếp tục quy định, hướng dẫn chi tiết và được phân thành 02 nhóm, gồm nhóm các thủ tục liên quan đến kinh doanh bất động sản và nhóm thủ tục liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Các đại biểu tại phiên họp

Trong đó, nhóm thủ tục liên quan đến kinh doanh bất động sản gồm: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Nhóm thủ tục liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm: Thủ tục cấp mới chứng chỉ môi giới bất động sản; Thủ tục cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản.

Tại Hội nghị lần thứ V Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" trong đó có nêu: "Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...". Vì vậy, tại dự thảo Luật lần này đã bổ sung thủ tục công nhận hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Để nâng cao chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cần có những quy định rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ để giúp các cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt, giám sát được hoạt động của các các sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo thông tin bất động sản đưa vào giao dịch được công bố công khai, chính xác đồng thời đảm bảo về trách nhiệm, quyền lợi của chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch bất động sản và người dân khi tham gia giao dịch.

Tại dự thảo luật, nội dung quy định chi tiết về các thủ tục hành chính được thể hiện tại Điều 58 quy định về thành lập của sàn giao dịch bất động sản, Điều 59 quy định về điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Điều 60 quy định về đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản, Điều 65 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Điều 71 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Điều 73 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; Điều 75 quy định về điều kiện đối với cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Điều 76 về thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Điều 77 về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Tránh làm phát sinh thủ tục hành chính mới

Tham gia thảo luận về vấn đề này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị là cần rà soát để đánh giá kỹ lưỡng, đảm bảo không có sự chồng lấn, trùng lắp trong phạm vi điều chỉnh với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Theo Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, vấn đề phát triển nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng việc đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, chuyển nhượng cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường

Do đó, cùng một vấn đề nhưng thủ tục hành chính liên quan lại được quy định ở nhiều luật khác nhau, có những quy định chồng chéo, mâu thuẫn nhau, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp khi đồng thời phải thực hiện các luật trên. Do vậy, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đề nghị cần rà soát kỹ để Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực này.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh cho biết, báo cáo đánh giá thủ tục hành chính cho rằng không có nhiều vấn đề và chia thành 2 nhóm thủ tục hành chính, gồm nhóm các thủ tục theo luật hiện hành được tiếp tục duy trì và nhóm thủ tục dự kiến đưa vào dự thảo luật, như việc công nhận hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội nêu rõ, trong dự thảo luật đã bổ sung quy định điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản ở Điều 59, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Điều 65. Đây là những quy định cần thiết để tăng cường chất lượng hoạt động của giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tuy nhiên, nhưng quy định này sẽ làm phát sinh thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, Điều 69 trong dự thảo luật quy định rõ: Cá nhân môi giới thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới nơi cá nhân môi giới làm việc. Phải cung cấp hồ sơ, thông dự án bất động sản trung thực cho khách hàng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Cá nhân môi giới hành nghề tại một sàn giao dịch bất động sản hoặc một tổ chức môi giới. Tổ chức môi giới phải tổ chức khóa đào tạo bồi dưỡng, nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hàng năm nhằm cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Cá nhân môi giới phải tham gia khóa đào tạo bồi dưỡng, nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hàng năm nhằm cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước và phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Tổ chức môi giới thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật.

Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh

Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh cho rằng, đối với trách nhiệm “phải tổ chức và tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức hành nghề môi giới, cập nhật kịp thời các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản”, dự thảo luật chưa làm rõ cách thức quản lý, kiểm tra để biết các cá nhân, tổ chức này sẽ thực hiện nghĩa vụ hay chưa. Do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội đề nghị Ban soạn thảo rà soát, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng hơn về các thủ tục hành chính phát sinh.

Ngoài ra, các đại biểu, chuyên gia, nhà nghiên cứu cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát các điều kiện đầu tư, kinh doanh và thủ tục hành chính liên quan tại dự thảo Luật để đảm bảo tuân thủ các quy định tại Điều 7 Luật Đầu tư năm 2020, theo đó: “Điều kiện đầu tư kinh doanh phải được quy định phù hợp với lý do quy định tại khoản 1 Điều này và phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư” (khoản 4 Điều 7).

Minh Hùng