SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở: CẦN BỔ SUNG QUY ĐỊNH THU HÚT NGUỒN LỰC BÊN NGOÀI THAM GIA VÀO QUÁ TRÌNH CẢI TẠO, XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ

Luật Nhà ở hiện hành quy định việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Mục 2 chương VII, Quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm 7 điều, từ điều 110 đến điều 116 và gồm 03 điều liên quan . Đồng thời yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết cho mục này.

Theo đó, ngày 20/10/ 2015, Chính phủ ban hành NĐ số 101/2015/NĐ-CP quy định chi tiết nội dung về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã có những đóng góp nhất định trong việc tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương có cơ sở để thực hiện các hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, qua thực tế triển khai, Nghị định 101 vẫn còn nhiều hạn chế và gây vướng mắc trong công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới chung cư cũ.

Tiếp đó, ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có nhiều tháo gỡ những quy định còn vướng mắc trong Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, cụ thể có: quy định rõ hơn về các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải tháo dỡ để xây dựng lại; nhà đầu tư thực hiện dự án được lựa chọn khi chỉ cần 70% tổng chủ sở hữu căn hộ chung cư tham gia lấy ý kiến và và tối thiểu 75% số các chủ sở hữu căn hộ tham gia đồng ý; (3) Phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố;….

TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Tại dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) lần này đưa nội dung cải tạo xây dựng nhà chung cư thành một chương, chương V, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư bao gồm 3 Mục, 11 điều, từ điều 63 đến điều 73 và hai điều liên quan là điều 25 và điều 39. Đồng thời yêu cầu Chính phủ ban hành quy định chi tiết về kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư, về việc lựa chọn chủ đầu tư, các cơ chế ưu đãi đối với dự án, việc đầu tư xây dựng và bồi thường, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Luật nhà ở lần này đã cập nhật một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý và phù hợp với thực tiễn triển khai.

Góp ý vào nội dung này tại Dự thảo, TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, Bố cục và nội dung Luật 2014 đã ổn định không gây ra các vướng mắc trong triển khai thực tiễn và hiện đang được vận hành có kết quả thì không nên bỏ hoặc thay đổi. Nên bố cục các nội dung liên quan đến chung cư thành một chương để đảm bảo tính liên tục, tránh trùng lặp. Không nhất thiết phải quy định việc cải tạo xây dựng lại chung cư thành chương riêng vì thực chất đây chỉ là nội dung liên quan đển chung cư. Giữ lại điều 99 Luật 2014 về phân hạng chung cư.

Đối với quy định về việc tháo dỡ chung cư: khoản 3 điều 25 nêu các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư, TS.Đặng Việt Dũng đề nghị, các điểm c,d cần đươc định nghĩa rõ khái niệm “hư hỏng nặng và có nguy cơ sập đổ” và “hư hỏng nặng và xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính” là như thế nào?.

Ngoài ra, TS.Đặng Việt Dũng cũng đề nghị điều chỉnh lại nội dung khoản 3,4 điều 25. Các nhà chung cư sau khi có kết luận kiểm định mà không đảm bảo quy định an toàn về chịu lực, cháy, nổ .. thì phải phá dỡ; Việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư có tính đặc thù và không có tính phổ biến, đề xuất trong dự thảo luật cần đưa các quy định thuận lợi để thu hút nguồn lực bên ngoài tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng nhà chung cư như ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, làm cơ sở cho các nhà đầu tư căn cứ vào năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án của mình để tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án.

Quan tâm góp ý vào Dự thảo, ông Đặng Đình Luyến, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc nêu rõ, quy định tại Điều 150 và Điều 151 là không hợp lý, sẽ tạo nên khó khăn cho người mua nhà, thuê mua nhà và phức tạp trong quản lý kinh phí.

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến lý giải: Nhà mới được xây dựng, bắt đầu bán, cho thuê mua thì đã bắt người mua, thuê mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì, mà cũng chưa biết khi nào phải sử dụng đến số kinh phí này, vì nhà mới xây dựng nên phải sau nhiều năm mới có thể bảo trì, sửa chữa (trong khi đó số tiền này lại lưu giữ tại tài khoản của chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư), thực tiễn trong những năm qua việc quản lý số tiền này thường xảy ra các tiêu cực, sử dụng không đúng mục đích, thất thoát, v v….; Việc quản lý khoản kinh phí này rất phức tạp, như việc chuyển quản lý tiền từ chủ đầu tư sang Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Điều 151 và 152 của dự thảo luật và sẽ phát sinh bất cập trong quá trình quản lý, sử dụng sau này;…

Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, sửa lại các quy định nêu tại các điều 150, 151 và 152 của dự thảo luật hợp lý, bảo đảm quyền, lợi ích của người dân; có nhất thiết người mua nhà, thuê mua nhà phải nộp 2% giá trị căn hộ không và người thuê mua nhà có phải nộp một khoản kinh phí như người mua nhà không.

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến cũng cho rằng, quy định của dự thảo luật tại Điều 152 là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, không có tính khả thi, vì số lượng nhà chung cư ở các tỉnh, thành phố rất nhiều, chẳng hạn như trên địa bàn thành phố lớn HN, Hồ Chí Minh có số lượng nhà chung cư rất lớn, thì Ủy ban nhân dân thành phố không có đủ thời gian, nhân lực để xử lý vấn đề này. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nên quy định giao cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, quận thực hiện các công việc nêu tại Điều 152 là phù hợp, không nên giao cho Ủy ban nhân dân, nhất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.

Cũng liên quan đến quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư, một số ý kiến chuyên gia đề nghị: Bên cạnh phân loại theo chất lượng, luật sửa đổi lần này cần bổ sung thêm nội dung phân loại theo sở hữu nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu khi tháo dỡ công trình nhất là trong điều kiện tính chất sở hữu rất khác nhau giữa các chủ sở hữu; Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư khá dài và phức tạp, để có thể rút ngắn được thời gian, dự án luật hoặc nghị định cần quy định thêm các yêu cầu thời gian để không bị động về tiến độ triển khai;…/.

Lê Anh