Sửa Luật Đất đai: Hàng loạt dự án bất động sản đứng trước cơ hội hồi sinh

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhận định, đất đai vốn là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Nhưng nhiều năm qua, một phần không nhỏ nguồn lực này chưa được khai thác tối ưu do vướng mắc về pháp lý, định giá, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính và sự thiếu đồng bộ trong thực thi.

Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển từ tư duy “quản lý đất đai” sang “kiến tạo giá trị từ đất đai”, qua đó phục vụ mục tiêu tăng trưởng nhanh nhưng bền vững, nâng cao chất lượng đô thị hóa, phát triển hạ tầng.

Theo ông Huy, nếu được triển khai đồng bộ, minh bạch và nhất quán, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước sang một giai đoạn phát triển mới ổn định và chuyên nghiệp hơn.

Việc tiếp tục sửa Luật Đất đai được đánh giá sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Điểm tích cực rất lớn của lần sửa đổi này là định hướng luật hóa các cơ chế đang tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn. Nhiều năm qua, thị trường không thiếu nhu cầu, cũng không thiếu dòng tiền, nhưng bị chậm lại bởi các “nút thắt” liên quan đến pháp lý dự án, giao đất, định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải phóng mặt bằng...

Khi những điểm nghẽn này được tháo gỡ bằng các quy định mang tính luật định, thị trường sẽ có điều kiện vận hành minh bạch và thông suốt hơn.

Đặc biệt, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo ra thay đổi đáng kể về tốc độ triển khai dự án. Khi thời gian xử lý được rút ngắn, chi phí vốn giảm xuống, nguồn cung được cải thiện, toàn bộ nền kinh tế sẽ được hưởng lợi.

Cũng theo ông Huy, trong ngắn hạn, việc sửa Luật Đất đai sẽ khiến một số khu vực có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng, pháp lý được tháo gỡ nhanh có thể hình thành mặt bằng giá mới do tâm lý thị trường tích cực hơn và dòng vốn quay trở lại.

Tuy nhiên, về trung và dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện nhờ tháo gỡ thủ tục và giải phóng mặt bằng, thị trường sẽ có điều kiện cân bằng hơn. "Điều này rất quan trọng, bởi một thị trường phát triển lành mạnh không phải là thị trường giá tăng bằng mọi cách mà là thị trường có thanh khoản bền vững, pháp lý minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người dân và doanh nghiệp", ông Huy nêu quan điểm.

Ông Huy cũng nhấn mạnh, việc sửa Luật Đất đai sẽ khiến các phân khúc gắn với chiến lược phát triển quốc gia và nhu cầu thực sẽ có dư địa lớn nhất.

Trước hết là bất động sản khu công nghiệp và logistics - lĩnh vực đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và yêu cầu phát triển hạ tầng sản xuất mới.

Tiếp theo là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh. Nếu các thủ tục giao đất, phê duyệt dự án và cấp phép được cải thiện, nguồn cung phân khúc này sẽ được khơi thông mạnh hơn.

Ngoài ra, các loại hình bất động sản gắn với hạ tầng giao thông, phát triển xanh, đô thị thông minh, du lịch sinh thái và nông nghiệp công nghệ cao cũng sẽ có nhiều tiềm năng trong giai đoạn tới.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi)

Điểm chung là dòng vốn sẽ ngày càng ưu tiên những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thực chất và khả năng khai thác bền vững.

"Nếu được triển khai đồng bộ và quyết liệt, sửa đổi Luật Đất đai sẽ không chỉ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho nền kinh tế, góp phần đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược cho mục tiêu tăng trưởng hai con số, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và tạo nền tảng vững chắc cho hành trình phát triển dài hạn của Việt Nam trong kỷ nguyên mới", ông Huy nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, để đánh giá đúng tác động của việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 đến thị trường bất động sản thì cần đánh giá tổng thể.

Thực tế không chỉ sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa đồng bộ thêm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật liên quan khác. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn chịu tác động của nhiều chính sách tín dụng nữa.

Do vậy, ông Tuyến cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần bình ổn giá bất động sản. Đồng thời theo ông, nếu như chúng ta có hệ thống thông tin đầu vào dữ liệu đất đai chuẩn, sẽ tạo thuận lợi cho công tác định giá và làm cho thị trường bất động sản công khai, minh bạch…

Đặc biệt, khâu đột phá là phải làm sạch hệ thống cơ sở dữ liệu, loại đi yếu tố thổi giá, đẩy giá, giúp giao dịch bất động sản cũng dần minh bạch hơn, đưa giá đất dần tiệm cận thị trường.

Thị trường phát triển thuận lợi hơn

Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Giám đốc Công ty Luật Vietsky, trước đây, hệ thống quản lý theo mô hình ba cấp (tỉnh - huyện - xã), trong đó quy hoạch sử dụng đất chủ yếu do cấp huyện đảm trách. Khi chuyển sang mô hình mới, nhiều địa phương lúng túng trong việc phân định thẩm quyền, đặc biệt liên quan đến các thủ tục đất đai.

Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu đất đai chưa được đồng bộ, khiến công tác quản lý gặp khó khăn. Việc điều chỉnh địa giới hành chính so với quy hoạch cũ cũng tạo ra nhiều vướng mắc cho chính quyền cơ sở trong quá trình thực thi.

Thực tế cho thấy, nhiều địa phương vẫn phải chờ hướng dẫn từ cấp trên để xử lý các vấn đề phát sinh, dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư, người sử dụng đất và tiến độ các dự án bất động sản do chưa bảo đảm mặt bằng và tính thống nhất trong quản lý.

Ngoài ra, quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được sửa đổi để phù hợp tình hình thực tế, bởi thời gian qua, khi chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành, rất nhiều xã, phường lúng túng trong triển khai.

Về kế hoạch sử dụng đất, nếu như trước đây, chính quyền địa phương 3 cấp chú trọng xác định theo địa giới hành chính thì khi chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, vấn đề địa giới hành chính có nhiều thay đổi, dẫn đến công tác quản lý thiếu đồng bộ.

Sửa đổi Luật Đất đai để hài hòa lợi ích giữa các bên. (Ảnh minh họa: Công Hiếu).

Chính vì vậy, theo ông Ngọc, nếu Luật Đất đai sửa đổi chú trọng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về mặt không gian nhiều hơn, thay vì địa giới hành chính như mô hình chính quyền địa phương 3 cấp, sẽ tạo điều kiện cho chính quyền cơ sở thực hiện đồng bộ, hiệu quả hơn, từ đó giúp cá dự án bất động sản tháo gỡ được "nút thắt", thị trường sẽ phát triển thuận lợi hơn.

Theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024 quy định, sau khi người dân chấp hành giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thì họ được tái định cư với điều kiện sống tối thiểu là bằng hoặc hơn điều kiện họ đã sống. Nhưng thực tế, không có nhiều dự án đã thực hiện được điều này.

Vì vậy, nếu Luật Đất đai sửa đổi giải quyết được hài hòa mâu thuẫn giữa ba nhà: Nhà nước - nhà sử dụng đất - doanh nghiệp trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng thì sẽ giúp minh bạch và công bằng - đây sẽ là động lực rất lớn cho phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

"Khi giải quyết được những vấn đề thiết thực mà người dân quan tâm, đặc biệt là quyền lợi sau thu hồi đất, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện", ông Ngọc nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Ngọc nhấn mạnh, điều người dân và doanh nghiệp chờ đợi không chỉ là sửa luật mà là luật phải đi vào thực tiễn.