Ngân hàng Nhà nước: Không thể dành ưu tiên tín dụng riêng cho bất động sản

Theo số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 28/4/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt trên 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối năm 2025.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định không thể dành sự ưu tiên đặc biệt cho bất kỳ lĩnh vực nào để tránh rủi ro hệ thống.

Dù cơ quan này chưa cập nhật chi tiết số liệu tăng trưởng riêng cho bất động sản tại thời điểm cuối tháng 4, song các báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy áp lực vốn tại khu vực này là rất lớn.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã chạm mốc 2,235 triệu tỷ đồng. Con số này phản ánh mức tăng trưởng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo tài chính quý I/2026 của nhiều ngân hàng thương mại cho thấy một thực tế đáng chú ý là tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Tại một số nhà băng như VPBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản trong quý I/2026 tăng tới 15%, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung 10,3% của chính ngân hàng này. Lãnh đạo ngân hàng lý giải nguyên nhân là do nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý nên đã quay trở lại hoạt động, buộc ngân hàng phải tiếp tục giải ngân để chủ đầu tư hoàn thiện sản phẩm.

Dù số liệu thể hiện dòng vốn vẫn tăng trưởng, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc lại phản ánh tình trạng khó tiếp cận nguồn lực tài chính. Tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn" diễn ra vào chiều ngày 20/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bày tỏ lo ngại khi hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2026 dự kiến ở mức 15%, tương đương khoảng 2 triệu tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức bơm vốn thực tế của năm 2025.

Ông nhận định dòng vốn ngân hàng vẫn là "bà đỡ" quan trọng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khi bị tín dụng bị siết, ảnh hưởng nguồn cung ra thị trường.

Bên cạnh đó, ông cho rằng NHNN thông báo lãi suất cho vay giảm khoảng 0,5%, nhưng thực tế doanh nghiệp vẫn phải vay với lãi suất cao hơn nhiều. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh trần tín dụng linh hoạt hơn để tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.

Đồng quan điểm, ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding, cũng chỉ ra sự bất hợp lý trong chính sách lãi suất hiện nay. Ông cho rằng các dự án nhà ở dân cư phục vụ nhu cầu thực đang bị "đánh đồng" về hạn mức và lãi suất với các phân khúc mang tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng hay cao cấp. Điều này trực tiếp đẩy giá thành nhà ở lên cao, gây khó khăn cho mục tiêu an sinh xã hội.

Theo ông Hiếu, ngân hàng cần phân loại bất động sản theo từng phân khúc, thay vì quản lý chung. Theo đó, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, không nên chịu cùng mặt bằng tín dụng với bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng.

"Điều này làm gia tăng chi phí vốn và tạo áp lực lên giá nhà. Vì vậy, cần có cơ chế tín dụng phù hợp hơn cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực", ông Hiếu nói.

Trước những áp lực từ phía doanh nghiệp, đại diện NHNN đã đưa ra những phản hồi thẳng thắn về định hướng điều hành. Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính, khẳng định tốc độ tăng trưởng vốn vào bất động sản hiện vẫn cao hơn mức bình quân toàn ngành. Tuy nhiên, việc ưu tiên quá mức cho một lĩnh vực sẽ khiến các ngành nghề khác, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, khó tiếp cận vốn.

Đại diện NHNN nhấn mạnh rằng khoảng cách giữa tăng trưởng huy động và tín dụng đang ở mức đáng báo động. Trong năm 2025, tín dụng tăng trên 19% trong khi huy động chỉ đạt khoảng 14%. Tính đến giữa tháng 5/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng 18,3% so với cùng kỳ nhưng huy động vốn chỉ tăng gần 14,9%. Sự lệch pha này gây áp lực lớn lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Do đó, việc điều hành phải đặt trong mục tiêu ổn định vĩ mô và không thể dành sự ưu tiên đặc biệt cho bất kỳ lĩnh vực nào để tránh rủi ro hệ thống.

Để giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, các chuyên gia tài chính cho rằng thị trường bất động sản cần được phát triển dựa trên bốn trụ cột vốn cốt lõi. Ngoài tín dụng ngân hàng gắn liền với pháp lý và dòng tiền thực, doanh nghiệp cần chủ động khơi thông kênh trái phiếu để tạo nguồn vốn trung và dài hạn. Đồng thời, việc thúc đẩy các quỹ đầu tư, mô hình REITs và thu hút vốn ngoại thông qua các hoạt động M&A sẽ là giải pháp bền vững giúp thị trường vượt qua giai đoạn tái cấu trúc hiện nay.

Hiện tại, NHNN đang tiến hành rà soát và phân loại các phân khúc bất động sản để có những điều chỉnh chính sách phù hợp. Mục tiêu xuyên suốt là đưa vốn vào đúng những dự án có giá trị thực, có khả năng hoàn thiện và đóng góp tích cực cho sự phát triển của nền kinh tế thay vì khuyến khích các hoạt động đầu cơ rủi ro.