Sửa Luật Đất đai: Khơi thông nguồn lực phải đi cùng kiểm soát giá trị công

Ảnh minh họa

Khơi thông nguồn lực không chỉ là tháo gỡ thủ tục

Đất đai có một đặc tính khác biệt: đây là nguồn lực hữu hạn, không thể tạo thêm, nhưng giá trị của nó có thể thay đổi rất lớn theo quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Một khu đất có thể có giá trị rất khác nhau trước và sau khi được điều chỉnh quy hoạch, mở đường, đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Phần giá trị gia tăng đó vì thế không chỉ là kết quả của hoạt động đầu tư của một chủ thể, mà còn gắn với quyết định quản lý nhà nước và nguồn lực xã hội, trong đó có nguồn lực công. Đó chính là lý do đất đai luôn nằm ở giao điểm giữa quản lý tài sản công, thu ngân sách, đầu tư công, quy hoạch, phát triển đô thị và thị trường bất động sản.

Khi Chính phủ đặt yêu cầu hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi), mục tiêu tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực là cần thiết. Nhưng nếu chỉ nhìn đất đai dưới góc độ “nguồn lực cần được giải phóng”, rất dễ bỏ qua một câu hỏi quan trọng hơn: giá trị công tạo ra từ nguồn lực đó được xác định, bảo toàn và phân bổ như thế nào?

Một cơ chế thông thoáng hơn có thể giúp dự án triển khai nhanh hơn, doanh nghiệp tiếp cận đất thuận lợi hơn và thị trường vận hành linh hoạt hơn. Nhưng chính sự linh hoạt đó cũng làm tăng yêu cầu kiểm soát đối với những quyết định có khả năng làm thay đổi đáng kể giá trị đất đai và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì vậy, cải cách thể chế đất đai cần được nhìn đồng thời ở hai chiều: khơi thông nguồn lực và kiểm soát giá trị công.

Giá trị đất đai phải được đặt trong bài toán quản trị tổng thể

Một trong những điểm nhạy cảm nhất của quản lý đất đai là xác định giá trị. Giá đất không chỉ quyết định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, mà còn liên quan đến thu ngân sách, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá, xử lý tài sản công và hiệu quả của các dự án đầu tư.

Chỉ cần một khâu xác định giá không sát thực tế, tác động có thể lan sang nhiều khâu khác của quá trình quản lý nguồn lực.

Ở chiều ngược lại, nếu cơ chế xác định giá quá phức tạp, thiếu dữ liệu hoặc thiếu tính dự báo, đất đai có thể bị “đóng băng” trong thời gian dài, dự án chậm triển khai, chi phí xã hội tăng lên và nguồn lực không được đưa vào nền kinh tế.

Bài toán vì thế không đơn thuần là giá đất cao hay thấp, mà là giá trị được xác định có phản ánh đúng bản chất kinh tế của tài sản hay không, quy trình xác định có minh bạch và có thể kiểm chứng hay không, và cuối cùng Nhà nước có thu được phần giá trị hợp lý thuộc về mình hay không.

Từ góc nhìn này, dữ liệu đất đai trở thành một cấu phần của hạ tầng quản trị quốc gia. Một hệ thống dữ liệu đầy đủ, cập nhật và liên thông giữa cơ quan tài nguyên, tài chính, thuế, xây dựng và chính quyền địa phương sẽ giúp giảm đáng kể khoảng trống thông tin trong quá trình ra quyết định.

Ngược lại, dữ liệu thiếu đồng bộ không chỉ gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp mà còn tạo ra rủi ro đối với ngân sách và tài sản công. Khi cơ quan quản lý không có đầy đủ thông tin về hiện trạng, lịch sử giao dịch, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và quá trình sử dụng đất, khả năng đánh giá chính xác hiệu quả của một quyết định quản lý sẽ bị hạn chế.

Đây cũng là điểm mà kiểm toán có thể đóng góp nhiều hơn: không chỉ kiểm tra một khoản thu đã đúng quy định hay chưa, mà đánh giá hệ thống thông tin và cơ chế quản trị có đủ khả năng bảo vệ giá trị công hay không.

Phân cấp mạnh hơn phải đi cùng trách nhiệm giải trình mạnh hơn

Cùng với yêu cầu tháo gỡ điểm nghẽn, phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai đang trở thành một hướng quan trọng nhằm tăng tính chủ động của địa phương và rút ngắn quá trình xử lý.

Nhưng phân cấp không nên được hiểu đơn giản là chuyển thêm thẩm quyền từ cấp này sang cấp khác. Về bản chất, đó là chuyển cả quyền quyết định, trách nhiệm và rủi ro quản trị.

Khi quyền quyết định được đưa gần hơn với địa phương, yêu cầu về minh bạch, dữ liệu, chuẩn mực nghiệp vụ và trách nhiệm giải trình cũng phải được thiết kế tương ứng.

Một quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay lựa chọn phương án khai thác quỹ đất cần có khả năng trả lời được những câu hỏi căn bản: Căn cứ nào để quyết định? Giá trị tài sản được xác định ra sao? Ai chịu trách nhiệm ở từng khâu? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là bao nhiêu? Mục tiêu phát triển đặt ra ban đầu có đạt được sau khi đất được đưa vào sử dụng hay không?

Nếu chỉ kiểm soát được tính hợp pháp của quyết định mà chưa đánh giá được kết quả cuối cùng, quản trị đất đai vẫn có thể tồn tại khoảng trống.

Đó cũng là sự chuyển dịch quan trọng trong tư duy kiểm toán hiện nay: từ việc xem xét một quyết định có “đúng quy trình” sang đánh giá quyết định đó có kinh tế, hiệu lực và hiệu quả hay không.

Với đất đai, điều này càng có ý nghĩa bởi một quyết định hôm nay có thể tạo ra tác động trong hàng chục năm. Một khu đất được sử dụng không hiệu quả không chỉ làm mất đi một khoản thu ngân sách trước mắt, mà còn làm mất cơ hội phát triển, làm tăng chi phí hạ tầng và tạo ra những chi phí cơ hội mà rất khó có thể khôi phục.

Bởi vậy, khi sửa Luật Đất đai, cần thiết kế cơ chế để mỗi quyết định khai thác nguồn lực đất đai đều gắn với trách nhiệm về kết quả. Không chỉ hỏi “đã làm đúng chưa?”, mà phải hỏi thêm “đã tạo ra giá trị gì cho Nhà nước, cho nền kinh tế và cho xã hội?”