Sửa Luật Đất đai: Phải cụ thể, minh bạch từ định giá đất đến xử lý tranh chấp

Ngày 21-6, Quốc hội (QH) dành cả ngày để thảo luận về dự Luật Đất đai (sửa đổi). Các đại biểu (ĐB) đã tập trung thảo luận rất nhiều vấn đề theo gợi ý của Phó Chủ tịch QH Nguyễn Đức Hải. Trong đó có vấn đề về định giá đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai.

Đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam) bày tỏ băn khoăn về việc định giá đất. Ảnh: QH

Giá đất theo thị trường cần được hiểu đúng

ĐB Trần Đình Gia (Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh) đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước. Ông Gia nhận định: “Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau”.

Vì thế, ông Gia đề nghị cần phân đất đai và quyền sử dụng đất (QSDĐ) thành hai loại là hàng hóa và tư liệu sản xuất. “Đối với đất đai, QSDĐ là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư” - ĐB Gia nói.

Trong khi đó, ĐB Trần Văn Khải (Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam) bày tỏ sự băn khoăn về dữ liệu thông tin đầu vào làm cơ sở để xác định giá đất.

“Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm năm 2023 khác với giá đất của thời điểm năm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó” - ông Khải nói.

Sau khi phân tích các cơ sở mà dự Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra để xác định giá đất, ĐB Khải cho rằng: “Muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể”.

Mặt khác, theo ĐB Khải, dự thảo luật càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nếu áp dụng bốn phương pháp cho cùng một thửa đất thì sẽ ra bốn kết quả khác nhau. Từ đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung, quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để QH thảo luận và cho ý kiến, giúp tường minh hơn về vấn đề này.

ĐB Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn ĐBQH tỉnh Long An) cũng đồng tình và đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện vì hiện nay trong các phương pháp định giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

ĐB Nguyễn Quang Huân (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương) chung quan điểm và ông đề nghị phải hiểu rõ nội hàm “giá thị trường” và có cách truyền thông phù hợp để mọi người đều hiểu “bồi thường giá thị trường là giá tại thời điểm trước khi hình thành dự án, được đánh giá theo các chỉ số, có thể thông qua dữ liệu đất đai của quốc gia, cũng có thể thông qua địa phương, thông qua tham vấn cộng đồng và thông qua nhiều giao dịch trước đấy sáu tháng gần nhất hoặc một năm gần nhất”.

Ông Huân còn nói: “Không thể chỉ vì vài ý kiến không hiểu về nghị quyết, không thống nhất về cơ chế giá bồi thường mà chúng ta lại bỏ nguyên tắc này ra khỏi bồi thường thì tôi thấy là chúng ta lại đi thụt lùi so với những lý luận đã đi trước”.

“Nếu để UBND giải quyết tranh chấp và nếu cách giải quyết của UBND không được đồng thuận thì lại khởi kiện ra tòa, sẽ rất tốn thời gian.” ĐB Nguyễn Thanh Sang, Đoàn ĐBQH TP.HCM

Đề nghị tranh chấp đất đai để tòa giải quyết

Một trong những điểm thu hút tranh luận của các ĐB là thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Dự Luật Đất đai (sửa đổi) dự tính để UBND các cấp hòa giải tranh chấp.

ĐB Huỳnh Thanh Phương (Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh) cho rằng về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Điều 234 dự thảo luật cơ bản giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành, với định hướng vẫn mở rộng quyền của người dân trong việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo ĐB Phương, đất không có giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ, việc giải quyết tranh chấp tại UBND hay TAND đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Thực tế, nếu trường hợp tranh chấp đất mà đất không có GCNQSDĐ và không có tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì UBND có thể giải quyết. Trường hợp tranh chấp đất mà không có GCNQSDĐ và có tranh chấp tài sản gắn liền với đất, nếu đương sự lựa chọn UBND giải quyết thì UBND chỉ có thể giải quyết phần tranh chấp đất, không thể giải quyết tranh chấp về tài sản nên đương sự cũng phải kiện ra tòa để giải quyết tranh chấp tài sản.

“Do vậy, đề nghị xem xét quy định thêm trường hợp tranh chấp đất đai, đương sự không có GCNQSDĐ và có tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì giao cho TAND giải quyết” - ĐB Phương bày tỏ và đồng tình với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế.

Nói thêm, ĐB Phương cho biết khoản 6 Điều 234 dự thảo quy định UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được TAND yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chậm hoặc không cung cấp tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ việc, vụ án dân sự.

Theo ĐB Phương, việc này dẫn đến hết thời hạn giải quyết và TAND phải đình chỉ, làm cho vụ việc kéo dài, tăng bức xúc cho người dân.

“Đề nghị cần có chế tài mạnh mẽ hơn về trách nhiệm của UBND, các cơ quan liên quan trong việc cung cấp hồ sơ tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được TAND yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp” - ĐB Phương nói.

Tranh luận, ĐB Nguyễn Thanh Sang (Đoàn ĐBQH TP.HCM) cho rằng nếu để UBND giải quyết tranh chấp và nếu cách giải quyết của UBND không được đồng thuận thì lại khởi kiện ra tòa, sẽ rất tốn thời gian.

“Bởi lẽ UBND huyện giải quyết rồi, sau đó UBND tỉnh giải quyết lần hai, sau đó đương sự không đồng ý lại tiếp tục khởi kiện ra tòa, quay về một vòng mới, đó là vòng tố tụng. Tại sao chúng ta không quy định luôn TAND giải quyết để tránh trường hợp cùng một vụ việc mà đi lòng vòng từ UBND huyện giải quyết tốn một thời gian lên UBND tỉnh rồi tiếp tục cho đương sự có quyền khởi kiện TAND” - ĐB Sang nói.

Ngay cả với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có tranh chấp đất đai, ĐB Sang cũng đề nghị để cho TAND giải quyết nhằm rút ngắn thời gian cho dân.

ĐB Lê Xuân Thân (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) trích dẫn Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 và nói rằng: Luật này đã bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp của UBND các cấp. Mặt khác, tinh thần của trung ương là “một việc không giao cho hai cơ quan trở lên giải quyết, Điều 102 Hiến pháp 2013 nêu tòa án là cơ quan xét xử.

“Chính vì vậy, tôi đề nghị ban soạn thảo cân nhắc quay lại vấn đề toàn bộ tranh chấp, giải quyết tranh chấp về đất đai phải do tòa án các cấp giải quyết. Đồng thời về vấn đề giải quyết khiếu nại và không đồng ý với quyết định khiếu nại của cơ quan hành chính thì khởi kiện ra tòa hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Hai việc rõ ràng, minh bạch chứ không lẫn lộn” - ĐB Thân nói.•

Ông ĐẶNG QUỐC KHÁNH, Bộ trưởng Bộ TN&MT:

Bốn phương pháp định giá đất đã đủ bao trùm

Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát các quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động, nghiên cứu kỹ lưỡng. Chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, bảo đảm phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư; bảo đảm đất đai là nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Nhiều ĐBQH quan tâm đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất, áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Về phương pháp định giá đất, Luật Đất đai bỏ khung giá đất, sẽ thực hiện bảng giá đất hằng năm. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, chúng ta sẽ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31-12-2025.

Quá trình xây dựng lần đầu tiên là khó khăn nhất, dùng các phương pháp để chúng ta có một bảng giá đất sát đúng và giao cho HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất này. Vì là lần đầu nên sẽ mất thời gian, tốn nhiều công sức, hằng năm sẽ cập nhật bảng giá đất này.

Phương pháp định giá đất, dự thảo đưa ra bốn phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh. Bốn phương pháp này sẽ bao trùm tất cả trường hợp đất đai hiện nay của chúng ta.

Về phương pháp so sánh trực tiếp, với nguyên tắc so sánh trực tiếp thì sát với giá thị trường, quan trọng nữa là “đầu vào” phải sát. Mặt khác, chúng ta có bảng giá đất hằng năm nên việc ký hợp đồng giao dịch, việc thu thuế, phí sẽ căn cứ vào bảng giá đất hằng năm để thu, như vậy sẽ bớt được hiện tượng giảm giá tiền khi giao dịch… Cao hay thấp chúng ta cũng sử dụng bảng giá đất để tính thuế. Việc so sánh trực tiếp sẽ chính xác và sát với giá thị trường hơn.

Phương pháp chiết trừ, thực chất là chiết trừ phần tài sản trên đất, sau đó lại dùng phương pháp so sánh để tính.

Phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho những vùng đất như vùng đồng bào dân tộc thiểu số, những vùng khó khăn, vùng đất nông nghiệp nhưng không có giao dịch về đất. Khi đó chúng ta phải áp dụng phương pháp này để đưa ra được giá đất cụ thể...

Về phương pháp hệ số điều chỉnh, khi chúng ta đã có bảng giá đất hằng năm thì những nơi, những khu vực ổn định, ít có sự thay đổi thì chúng ta sẽ áp dụng phương pháp này.

ĐB HOÀNG MINH HIẾU, Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An:

Cần cụ thể hơn nguyên tắc áp dụng phương pháp định giá đất

Quy định tại dự thảo về định giá đất chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Đơn cử như là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp hệ số K có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù riêng của Việt Nam và việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định, chẳng hạn như là trong việc xác định giá trị QSDĐ cụ thể khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu cần có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo luật này.

NHÓM PHÓNG VIÊN