Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Kỳ vọng tạo động lực mới cho thị trường

Thị trường BĐS còn nhiều điểm nghẽn cản trở phát triển. Ảnh minh họa: VGP

Nhiều đề xuất cải cách mạnh mẽ

Sau hơn hai năm thực thi, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần hình thành khuôn khổ pháp lý mới cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là tình trạng chồng chéo giữa các quy định pháp luật, thủ tục hành chính còn phức tạp và một số khoảng trống pháp lý đối với các mô hình kinh doanh mới. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực và nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường.

Một trong những điểm nổi bật của Dự thảo Luật là tư duy cải cách thể chế được thể hiện khá rõ nét. So với Luật hiện hành, Dự thảo được tinh gọn còn 10 chương, 62 điều, giảm khoảng 30% số điều luật. Đồng thời, nhiều điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính không còn phù hợp được đề xuất cắt giảm hoặc bãi bỏ. Các thủ tục như thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; một số thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án... được đơn giản hóa theo hướng giảm chi phí tuân thủ và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Những điều chỉnh này không chỉ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh mà còn nâng cao tính cạnh tranh và khả năng hấp thụ vốn của thị trường bất động sản.

Không chỉ tập trung cải cách thủ tục hành chính, Dự thảo còn bổ sung và hoàn thiện nhiều quy định nhằm khắc phục những khoảng trống pháp lý phát sinh từ thực tiễn. Các loại hình bất động sản mới như nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại hỗn hợp được bổ sung cơ sở pháp lý; đồng thời, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án cũng được rà soát theo hướng thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật có liên quan.

Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm xử lý tình trạng thiếu thống nhất giữa các hệ thống pháp luật - một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc phải kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục trong thời gian qua.

Một điểm đáng chú ý khác là định hướng đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý và giao dịch bất động sản. Lần đầu tiên, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản được quy định xây dựng tập trung, thống nhất theo nguyên tắc "Đúng - Đủ - Sạch - Sống", kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và các cơ sở dữ liệu liên quan.

Bên cạnh đó, Dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản, giao dịch điện tử và công khai hợp đồng mẫu trên hệ thống thông tin. Việc số hóa toàn bộ quá trình quản lý và giao dịch được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch của thị trường, giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ, gian lận và tạo thuận lợi hơn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân.

Rà soát chính sách để bảo đảm tính khả thi

Đóng góp ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật, đa số chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao định hướng cải cách của cơ quan soạn thảo, nhất là việc cắt giảm thủ tục hành chính và thúc đẩy chuyển đổi số. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng một số quy định cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm tính khả thi khi triển khai, đồng thời cân bằng giữa yêu cầu quản lý nhà nước với mục tiêu tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất là quy định về đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo Dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng quy định này chưa phản ánh đầy đủ thực tiễn triển khai dự án. Ông đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% ngay sau khi đã có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư.

Theo ông Châu, ở giai đoạn này doanh nghiệp đã phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị đầu tư nhưng chưa được huy động vốn từ thị trường. Việc cho phép nhận đặt cọc sớm sẽ giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực tài chính, đồng thời tạo điều kiện để người mua tiếp cận sản phẩm với mức giá ban đầu trong khi vẫn bảo đảm an toàn pháp lý.

Một nội dung khác cũng thu hút nhiều ý kiến là quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo ông Lê Hoàng Châu, mức phí bảo lãnh khoảng 2% giá trị hợp đồng cuối cùng vẫn được tính vào giá bán nhà, làm gia tăng chi phí cho người mua. Vì vậy, HOREA kiến nghị tiếp tục duy trì cơ chế để khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng.

Đồng quan điểm, PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng cần đánh giá đầy đủ tác động của quy định này trước khi luật hóa. Theo ông, nếu chi phí doanh nghiệp tăng lên nhưng hiệu quả quản lý không tương xứng thì mục tiêu cắt giảm chi phí tuân thủ và cải thiện môi trường đầu tư sẽ khó đạt được.

Bên cạnh đó, phạm vi điều chỉnh của Luật đối với hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án cũng tiếp tục tạo ra nhiều ý kiến khác nhau. HOREA đề nghị bổ sung quy định để khắc phục khoảng trống pháp lý, hạn chế tình trạng lợi dụng việc phân lô, tách thửa hoặc quảng bá các khu đất chưa đủ điều kiện pháp lý nhằm huy động vốn trái phép.

Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng việc mở rộng phạm vi điều chỉnh cần được cân nhắc thận trọng để tránh làm phát sinh thêm thủ tục hành chính và ảnh hưởng đến quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group - cho rằng không phải mọi trường hợp tách thửa đều nhằm mục đích kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, nhiều hộ gia đình tách thửa để chia tài sản cho các thành viên hoặc đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng khi phát sinh nhu cầu về vốn.

Theo ông Thắng, thay vì mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với mọi trường hợp tách thửa, cần tiếp tục kiểm soát chặt điều kiện tách thửa - khâu then chốt để hạn chế tình trạng phân lô tràn lan. Nếu cần bổ sung quy định, Luật nên tập trung vào yêu cầu công khai thông tin pháp lý, kiểm soát hoạt động huy động vốn và xác định rõ trách nhiệm của bên chuyển nhượng; đồng thời phân định rạch ròi giữa giao dịch dân sự thông thường với hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thương mại.

Có thể thấy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm xử lý những bất cập trước mắt mà còn hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý hiện đại, minh bạch và đồng bộ hơn. Nếu các chính sách được thiết kế theo hướng hài hòa giữa yêu cầu quản lý và quyền tự do kinh doanh, giữa bảo vệ nhà đầu tư với tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, Luật sửa đổi sẽ trở thành động lực quan trọng góp phần khơi thông nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững trong giai đoạn tới./.