Sửa Luật Nhà ở: Bổ sung quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong phiên họp chiều ngày 29/7.

Bổ sung quy định về phát triển nhà ở cho thuê

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật được thiết kế gồm 13 chương và 145 điều, giảm 53 điều (tương ứng giảm khoảng 26% số điều) so với Luật Nhà ở năm 2023.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu tại phiên họp.

Một trong những nội dung mới đáng chú ý tại dự thảo là bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn”. Theo đó, dự thảo quy định chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ theo kết luận kiểm định chất lượng công trình. Quyền sở hữu nhà chung cư (bao gồm căn hộ và các phần diện tích khác) được xác lập từ khi nhận bàn giao cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định.

Cùng với đó, dự thảo Luật quy định về giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn. Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong thời hạn thỏa thuận; khi hết thời hạn sở hữu ghi trên hợp đồng, Giấy chứng nhận hết hiệu lực và quyền sở hữu được chuyển lại cho bên bán.

Thẩm tra nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục rà soát, đánh giá tác động kỹ lưỡng về sự cần thiết, cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn đối với quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Về các loại hình nhà ở, dự thảo bổ sung quy định về 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng, bao gồm: các loại nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê (Chương IV). Chương này quy định chi tiết về đối tượng được thuê, hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, đất đai, thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và công tác quản lý. Trong đó, Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập.

Đánh giá về nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp hoan nghênh việc dự thảo Luật đã thể hiện rõ chủ trương ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê bằng việc quy định thành một chương riêng. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, phân biệt rõ các trường hợp “cho thuê” khi phát triển nhà ở thương mại, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân với trường hợp phát triển nhà ở cho thuê độc lập để có cơ sở áp dụng chính sách phù hợp, tránh phát sinh vướng mắc khi triển khai thực hiện.

Ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp

Bên cạnh đó, dự thảo Luật bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp với các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư để phát triển loại hình nhà ở này. Đồng thời, dự thảo bổ sung quy định về phát triển, quản lý và vận hành nhà có mục đích lưu trú (bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế và các tên gọi khác) nhằm quản lý việc sử dụng đúng mục đích.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày tại phiên họp.

Cho ý kiến thẩm tra về hai loại hình mới này, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhận thấy chính sách về nhà ở thương mại giá phù hợp về cơ bản kế thừa chính sách nhà ở xã hội hiện hành như quy định về đối tượng, khống chế lợi nhuận định mức, ưu đãi thủ tục đầu tư, nhưng giữa tên gọi và cơ chế áp dụng chưa có sự phân biệt rạch ròi, chưa thể hiện đúng tính chất “thương mại”. Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc sự cần thiết, làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn và căn cứ xác định như thế nào là “giá phù hợp” để phân biệt rõ với nhà ở thương mại thông thường.

Đối với nhà có mục đích lưu trú, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho rằng bản chất của các loại hình bất động sản này là dùng để kinh doanh dịch vụ lưu trú, không gắn với bản chất của nhà ở là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân, vì vậy đề nghị cân nhắc không quy định loại hình này trong Luật Nhà ở.

Trong nhóm nhà ở chính sách, dự thảo Luật đã luật hóa các nội dung thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thủ tục đầu tư xây dựng dự án. Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung quy định về nhà ở cho ngành Kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân, trong đó xác định đây là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho cán bộ, công chức, viên chức thuộc hai ngành này.

Qua thẩm tra, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhận thấy khái niệm “nhà ở chính sách” đang có sự trùng lặp với khái niệm nhà ở xã hội nên đề nghị nghiên cứu chỉnh lý để phân định rõ ràng. Về quy định nhà ở đối với cán bộ ngành Kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân, cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá kỹ lưỡng tác động, làm rõ tính đặc thù của nhóm đối tượng này, đồng thời xem xét tổng thể với các cán bộ, công chức thuộc các ngành khác có tính chất tương tự để bảo đảm sự thống nhất và bình đẳng trong chính sách.

Ngoài ra, dự thảo Luật thực hiện phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, trong đó 20 trong tổng số 21 thủ tục thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Đồng thời, dự thảo Luật bãi bỏ 3 thủ tục hành chính, sửa đổi 21 thủ tục theo hướng đơn giản hóa thành phần hồ sơ, không làm phát sinh thủ tục mới và cắt giảm tối đa 3/4 số lượng điều kiện kinh doanh.

Đánh giá dự thảo Luật cơ bản bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và thống nhất với hệ thống pháp luật, Thường trực Ủy ban đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục hoàn thiện Hồ sơ định hướng chính sách để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất vào tháng 8./.