Sửa Luật Nhà ở: Gỡ nút thắt thủ tục, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch

Ngày 22/7, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hai dự án luật dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Hoàn thiện thể chế để gỡ rào cản phát triển nhà ở

Phát biểu khai mạc hội thảo, Phó Tổng Thư ký VCCI Đậu Anh Tuấn cho rằng, công tác xây dựng pháp luật đang bước vào giai đoạn đổi mới mạnh mẽ về tư duy. Nhiều chủ trương lớn của Đảng đã xác lập định hướng chuyển từ tư duy quản lý sang kiến tạo phát triển, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký VCCI phát biểu khai mạc hội thảo. Ảnh: Hải Anh

Nghị quyết số 66/NQ-TW của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới yêu cầu từ bỏ tư duy “không quản được thì cấm”, xây dựng pháp luật theo hướng chỉ quy định những nguyên tắc cốt lõi để các chủ thể chủ động thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm trong khuôn khổ pháp luật. Đây cũng là định hướng quan trọng đối với việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản lần này.

Theo đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với các luật liên quan là những nội dung trọng tâm được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.

Đại diện VCCI cho biết, yêu cầu cải cách xuất phát từ thực tiễn, khi giá nhà tại nhiều đô thị liên tục tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi ngưỡng chi phí nhà ở hợp lý thường chỉ chiếm 30 - 35% thu nhập hộ gia đình, thì thực tế hiện nay, để sở hữu một căn nhà thương mại, nhiều hộ gia đình phải tích lũy tương đương gần hai thập kỷ thu nhập.

Chính vì vậy, việc xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, mở rộng nhà ở cho thuê và hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn cung, góp phần giải quyết nhu cầu an cư của người dân.

Phát biểu tại phiên thảo luận liên quan đến Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mặc dù Luật Nhà ở (năm 2023) mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng sau gần hai năm triển khai, đã xuất hiện nhiều yêu cầu mới cần điều chỉnh. Việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, sắp xếp đơn vị hành chính cùng những thay đổi trong các luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và đối tác công - tư đòi hỏi phải sửa đổi đồng bộ để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, mục tiêu của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà ở.

Rà soát để tránh chồng chéo với các luật liên quan

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã thể hiện tư duy đổi mới, song vẫn cần tiếp tục rà soát để tránh chồng chéo, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và góp phần giải quyết bài toán an cư, đặc biệt là bảo đảm sự thống nhất với các luật liên quan.

Bên cạnh việc ghi nhận nhiều điểm đổi mới, các chuyên gia cũng đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng. Vì vậy, chỉ cần quy định chưa thống nhất, có thể dẫn đến nhiều cách hiểu và cách áp dụng khác nhau.

Ông Tuấn dẫn ví dụ quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trong dự thảo có cách tiếp cận khác với Luật Đầu tư (năm 2025), từ đó có thể phát sinh vướng mắc trong xác định trình tự, thủ tục áp dụng. Tương tự, quy định về thẩm quyền giải quyết giữa UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp tỉnh cũng cần tiếp tục rà soát để bảo đảm phù hợp với chủ trương phân cấp và cá thể hóa trách nhiệm.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, dự thảo thể hiện tinh thần đổi mới, song một số khái niệm vẫn cần được làm rõ. Chẳng hạn, quy định về nhà lưu trú công nhân cần phân biệt rõ trường hợp trong và ngoài khu công nghiệp, đồng thời nên mở rộng đối tượng được thuê, không chỉ giới hạn ở người lao động, mà có thể bao gồm cả thành viên gia đình của họ nhằm nâng cao hiệu quả khai thác công trình.

Trong khi đó, ThS., Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, dự thảo đã tinh gọn đáng kể khi giảm khoảng một phần tư số điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Tuy nhiên, việc bổ sung quá nhiều loại hình nhà ở với cơ chế pháp lý riêng có thể khiến hệ thống pháp luật trở nên phức tạp hơn.

Ông Đỉnh dẫn chứng, ngoài các loại hình truyền thống như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ hay nhà ở tái định cư, dự thảo còn bổ sung các khái niệm như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà cho thuê và nhà ở chính sách. Nếu mỗi loại hình đều được điều chỉnh bằng cơ chế riêng sẽ làm tăng nguy cơ chồng chéo và phân mảnh chính sách.

Từ đó, ông Đỉnh đề xuất nghiên cứu tích hợp “nhà ở chính sách” vào nhóm nhà ở xã hội để bảo đảm tính logic và đơn giản trong thiết kế chính sách, đồng thời thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực hiện./.