Sửa Luật Nhà ở: Tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, tháo gỡ vướng mắc về chung cư

Bổ sung nhiều chính sách mới

Theo Tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng thay thế toàn diện Luật Nhà ở năm 2023, nhằm khắc phục những vướng mắc phát sinh sau thời gian thực hiện, đồng thời bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và các pháp luật có liên quan. Dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương ứng giảm khoảng 32% số điều so với Luật Nhà ở hiện hành.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo bổ sung riêng một chương về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp. Dự thảo đồng thời quy định về đối tượng được thuê, quỹ đất, nguồn vốn, chủ đầu tư, chính sách hỗ trợ, ưu đãi và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Cùng với đó là phát triển nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, ưu tiên nhà chung cư tại khu vực đô thị, nhất là những khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư. Dự thảo bổ sung cơ chế để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê thông qua việc dành một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở cho thuê.

Thời hạn sử dụng chung cư, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũng là nhóm nội dung đáng chú ý. Theo Tờ trình, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Trên cơ sở đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Theo dự thảo, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về tái thiết, hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho biết Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm về tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan được Quốc hội thông qua, với yêu cầu không để xảy ra tình trạng luật đã được ban hành nhưng không thể triển khai thực hiện do vướng mắc từ các luật khác.

Theo Thứ trưởng, trên cơ sở chỉ đạo này, Bộ Tư pháp sẽ thành lập tổ liên ngành để xử lý nhanh các vấn đề phát sinh. Thứ trưởng cho biết đã báo cáo Bộ trưởng Bộ Tư pháp và được thống nhất về việc thành lập tổ liên ngành. Bộ Tư pháp cũng mong muốn Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng tham gia, qua đó có thể xử lý các vấn đề từ sớm, từ xa, tạo thuận lợi hơn cho quá trình hoàn thiện dự án luật.

Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung một số quy định nhằm xử lý những vấn đề thường phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng; khu vực để xe điện, sạc điện, đổi pin; tổ chức hội nghị nhà chung cư trực tuyến; kinh phí bảo trì và hoạt động của ban quản trị. Dự thảo cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị nhằm nâng cao chất lượng quản lý, đồng thời bổ sung các quy định để xử lý những vướng mắc trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư…

Hoàn thiện chính sách, bảo đảm tính đồng bộ của pháp luật

Tại cuộc họp, các vấn đề liên quan đến tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và các luật có liên quan được đặt ra. Đây là những dự án luật có nhiều nội dung liên thông nên việc hoàn thiện không thể chỉ xem xét trong phạm vi từng luật mà cần đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật.

Một trong những yêu cầu được nhấn mạnh là phải rà soát để xác định rõ phạm vi điều chỉnh của từng dự án luật, tránh chồng lấn hoặc bỏ sót vấn đề. Các ý kiến cũng đặt ra yêu cầu tiếp tục rà soát thủ tục, điều kiện đầu tư, kinh doanh, nhất là những nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh yêu cầu cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, các thủ tục và điều kiện không cần thiết cần được xem xét để cắt giảm, qua đó tạo thuận lợi hơn cho hoạt động của doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, các vấn đề còn có cách hiểu khác nhau cần tiếp tục được rà soát, trao đổi và giải trình đầy đủ trong quá trình chỉnh lý dự thảo.

Phát biểu tại cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho rằng hồ sơ của hai dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về cơ bản đủ điều kiện. Tuy nhiên, do yêu cầu của công việc chung và các chỉ đạo liên quan, quá trình hoàn thiện vẫn cần tiếp tục rà soát, phối hợp và xử lý các vấn đề còn đặt ra. Theo đó, Bộ Xây dựng cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, đồng thời phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành liên quan. Đây là những cơ quan có liên quan trực tiếp đến nhiều nội dung của hai dự án Luật, trong đó có những vấn đề không thể giải quyết riêng trong phạm vi Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho biết quá trình phối hợp sẽ tập trung vào một số nhóm vấn đề. Trước hết là tiếp tục rà soát phạm vi điều chỉnh để bảo đảm phù hợp với chức năng, phạm vi của từng luật.

Cùng với đó, cần rà soát, thuyết minh và giải trình việc thực hiện các yêu cầu được đặt ra tại Nghị quyết 21 và các văn bản liên quan. Trong quá trình này, cần xác định rõ nội dung nào được xử lý trong hai dự án Luật, nội dung nào cần quy định tại nghị định và nội dung nào thuộc phạm vi điều chỉnh của các luật khác, nhất là những vấn đề về tài chính, thuế. Với những vấn đề thực sự khó khăn, chưa có phương án xử lý phù hợp, cần thẳng thắn giải trình rõ để có hướng xử lý ở cấp có thẩm quyền, thay vì cố gắng đưa tất cả nội dung vào hai dự án Luật.

Về tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hai Bộ cần tiếp tục phối hợp để từng bước xử lý các vấn đề còn có cách hiểu khác nhau. Thứ trưởng lưu ý, việc bảo đảm tính thống nhất không thể kỳ vọng giải quyết ngay trong một lần, bởi ngoài nỗ lực của Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng còn phụ thuộc vào sự phối hợp, thống nhất của các Bộ, ngành có liên quan. Trong trường hợp không thể xử lý thông qua cơ chế phối hợp, có thể sử dụng các cơ chế khác; đối với những vấn đề thực sự khó khăn, cần báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét.

Một nội dung khác được Thứ trưởng đề cập là tiếp tục rà soát thủ tục, điều kiện đầu tư, kinh doanh, đặc biệt đối với các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, cần cố gắng rà soát, cắt giảm những thủ tục, điều kiện không cần thiết, tạo thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Đối với các vướng mắc còn có ý kiến khác nhau, Thứ trưởng cho rằng cần tiếp tục rà soát, trao đổi và tiếp thu, giải trình đầy đủ. Thực tế có những vấn đề được một cơ quan xác định là vướng mắc nhưng cơ quan khác lại có cách nhìn nhận khác. Do vậy, cần tiếp tục trao đổi trên tinh thần cầu thị, cố gắng xử lý ở mức cao nhất trong phạm vi cho phép.

Về hồ sơ, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú lưu ý cần thể hiện đầy đủ việc tiếp thu, giải trình các ý kiến của Quốc hội. Bên cạnh báo cáo tiếp thu, giải trình chung, cần có phần hoặc báo cáo riêng về việc tiếp thu, giải trình đối với các nội dung được Quốc hội chuyển đến.

Trên cơ sở các nội dung nêu trên, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho biết Bộ Tư pháp sẽ cố gắng hoàn thiện sớm Báo cáo thẩm định, đồng thời phối hợp với Bộ Xây dựng trong tiếp tục chỉnh lý hồ sơ.