Sức hấp thụ giảm, thị trường nhà ở gia tăng cạnh tranh

Ảnh minh họa: Thanh Xuân

Dữ liệu từ Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết: 9 tháng năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.  Tuy nhiên, tổng lượng hấp thụ ước chỉ đạt 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025. Diễn biến này cho thấy nguồn cung gia tăng, chưa đi kèm với mức tăng tương ứng của lượng hấp thụ.

Không chỉ vậy, số liệu cập nhật của quý 3/2026 cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm giá bán tại nhiều phân khúc và khu vực. Đối với phân khúc căn hộ cao tầng, giá bán tại miền Bắc giảm 15%–20% so với quý 2/2026; miền Nam giảm 5%–10%. Mức giá hiện dao động từ 45–160 triệu đồng/m2 tại miền Bắc; 36–145 triệu đồng/ tại miền Nam... Đối với nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị, miền Bắc ghi nhận mức giảm mạnh nhất, khoảng 15%–20%, với khung giá dao động 70–280 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam là 50–320 triệu đồng/, giảm 10%–15%...

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), thị trường bất động sản đang chứng kiến xu hướng phân hóa diễn ra mạnh mẽ ở nhiều cấp độ: Giữa các phân khúc, giữa các khu vực và thậm chí đi sâu đến từng dự án, từng sản phẩm trong mỗi dự án. Đây cũng chính là thời điểm để các sản phẩm bất động sản tái định vị giá trị thực của mình.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường thời gian qua không đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dừng kế hoạch bán hàng, thay vào đó họ có xu hướng kéo dài thời gian mở bán để thăm dò tâm lý khách, từ đó điều chỉnh cơ chế hỗ trợ phù hợp hơn. Nhiều doanh nghiệp đang tích cực giãn tiến độ thanh toán, bắt tay với ngân hàng để tung ra các gói tín dụng ưu đãi nhằm hỗ trợ người mua tiếp cận nguồn vốn. Nhờ đó, dù thanh khoản chững lại nhưng thị trường vẫn duy trì ở mức an toàn và ổn định.

Cũng theo Phó Viện trưởng VIREED, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 tiếp tục nhận được nhiều điểm tựa quan trọng từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ sẽ tiếp tục đẩy mạnh các trụ cột tăng trưởng, thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp - dịch vụ, tạo hiệu ứng lan tỏa nâng cao nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là hoàn thiện thể chế pháp lý. Các điểm nghẽn pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước được tháo gỡ, giúp khơi thông nguồn lực.

Thêm một yếu tố nữa là cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn với việc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được ưu tiên thúc đẩy. Ngoài ra, mặt bằng giá ổn định, khả năng xuất hiện các đợt “sốt giá” hay tăng nóng không cao do nguồn cung cải thiện và tính cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Thông tin tại một sự kiện gần đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cũng đánh giá thị trường bất động sản sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Dù vậy, ông lưu ý không phải mọi cơ hội đều phù hợp với tất cả nhà đầu tư. Mỗi cá nhân cần xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu.