Sức hút của bất động sản giảm – tín hiệu tốt cho nền kinh tế

Những bất ổn có thể vẫn còn ở phía trước nhưng từ diễn biến thị trường bất động sản Trung Quốc trong những năm qua có thể cho chúng ta một góc nhìn tham khảo về mặt tích cực đằng sau các sự kiện trên.

Thị trường nhà đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vay nợ từ các ngân hàng Trung Quốc – Ảnh: TL

Cạnh tranh vốn với các ngành kinh tế khác

Nếu như giai đoạn 2018-2019, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn ghi nhận tốc độ tăng trưởng hai con số thì thị trường Trung Quốc đã bắt đầu bước vào giai đoạn bão hòa kể từ năm 2015. Trung Quốc đã thực hiện việc tái cấu trúc thị trường tài chính từ sau năm 2012 nhằm giảm thiểu rủi ro về hệ thống cho nền kinh tế.

Hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có truyền thống phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng. Nền kinh tế ở hai quốc gia cũng phụ thuộc nhiều vào các hoạt động bất động sản để duy trì động lực tăng trưởng kinh tế. Để có nền kinh tế phát triển bền vững, yếu tố quan trọng là chi phí đầu vào, trong đó quan trọng nhất là giá bất động sản phải rẻ.

Bên cạnh đó, điều này cũng thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả hơn khi họ không bị ảnh hưởng nhiều bởi hoạt động đầu tư bất động sản. Câu chuyện siết tín dụng bất động sản qua chính sách “ba lằn ranh đỏ” mà Trung Quốc đã áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản cũng bắt đầu từ ý tưởng này.

Hơn nữa, tài sản của các hộ gia đình và cả những người giàu tập trung rất lớn vào bất động sản. Điều này vô hình trung là một yếu tố hút lấy phần lớn nguồn lực của xã hội khỏi các hoạt động phát triển nền kinh tế trong dài hạn.

Sau khủng hoảng tài chính, đặc biệt là khi bắt đầu nhiệm kỳ đầu tiên của ông Tập Cận Bình, Trung Quốc đã định hướng lại việc phát triển kinh tế dựa trên nền kinh tế tiêu dùng và công nghệ để giúp nền kinh tế Trung Quốc phát triển bền vững hơn. Bất động sản trở thành mục tiêu chính cần tái cơ cấu của của chiến lược “Thịnh vượng chung” của Trung Quốc.

Những thay đổi của thị trường tài chính Trung Quốc sau tái cơ cấu

Hiện nay, các khoản nợ vẫn còn đang rất lớn đối với lĩnh vực bất động sản, với hơn 20% tổng dư nợ tín dụng là nằm trong cho vay mua nhà ở Trung Quốc, mức tương đương với thị trường Việt Nam hiện tại. Định hướng của chính quyền Trung Quốc là muốn dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi thị trường bất động sản để phát triển các hoạt động kinh tế thực, đồng thời giảm thiểu mức rủi ro cho hệ thống.

Những định hướng đó được cụ thể hóa bởi những thay đổi trong xu hướng nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc trong những năm qua. Biểu đồ bên dưới thể hiện xu hướng gia tăng trong hoạt động huy động vốn từ nguồn tự huy động và nguồn khách hàng ứng trước của các doanh nghiệp Trung Quốc như thế nào trong những năm qua.

Trong khi đó, dư nợ đối với nguồn vay trong nước gần như không đổi từ năm 2015 đến nay. Đây là một điểm rất đặc biệt đối với những nền kinh tế tăng trưởng dựa vào tín dụng từ hệ thống ngân hàng như Trung Quốc và Việt Nam. Việc gia tăng nguồn vốn ứng trước từ khách hàng cũng sẽ yêu cầu các chủ đầu tư phải nâng cao năng lực tài chính và triển khai trong mắt khách hàng, để họ có thể thực hiện gia tăng mức ứng trước. Những việc đó cũng góp phần minh bạch hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản.

Thị trường chứng khoán Trung Quốc và Việt Nam đang có nhiều điểm tương đồng với các thị trường công cụ nợ đang có nhiều tiềm năng phát triển khi hệ thống ngân hàng thực hiện tái cơ cấu dòng vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong năm năm qua cũng cho thấy xu hướng tương tự trong việc huy động vốn trong bối cảnh nguồn vốn cho bất động sản cũng bị thắt chặt dần và các doanh nghiệp bất động sản phải tăng tốc hoạt động huy động các nguồn vốn thay thế cho nguồn vốn ngân hàng.

Đó là giải thích rõ nét nhất cho những bùng nổ trên thị trường trái phiếu, mà chủ yếu đến từ phát hành của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, việc hoạt động huy động vốn gia tăng quá nhanh trong khi khung pháp lý vẫn còn chưa đầy đủ (sau này đã được bổ sung bằng các nghị định gần đây) và thiếu vắng các đơn vị xếp hạng tín nhiệm độc lập đã khiến cho thị trường trái phiếu trở nên vàng thau lẫn lộn, từ đó ảnh hưởng đến niềm tin của thị trường trước những biến cố vừa qua.

Câu chuyện thị trường quản lý quỹ của Trung Quốc

Bối cảnh thắt chặt của thị trường bất động sản Trung Quốc đã tạo tiền đề để dẫn nguồn vốn chảy vào một kênh khác. Khi đó, thị trường chứng chỉ quỹ sẽ có nhiều cơ hội phát triển để có thể khơi thông dòng vốn của xã hội vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ mà chính phủ đang định hướng. Chiến lược xóa nợ và tập trung dòng tiền vào sản xuất có vẻ thành công khi thị trường quản lý quỹ ở Trung Quốc đã có thể hứng tốt dòng vốn chạy khỏi thị trường bất động sản.

Thị trường quản lý quỹ tại Trung Quốc gia tăng mạnh mẽ từ năm 2015 đến nay, đặc biệt là sự gia tăng mạnh trong năm 2020 và 2021. Sản phẩm chứng chỉ quỹ tăng trưởng nhiều nhất ở thị trường Trung Quốc trong những năm qua đó là sản phẩm chứng chỉ quỹ thị trường tiền tệ và sản phẩm chứng chỉ quỹ trái phiếu.

Không phải ngẫu nhiên mà chỉ chưa đầy một thập niên, Trung Quốc đã vươn lên nhanh chóng trở thành một cường quốc công nghệ và các công ty sản xuất của Trung Quốc có một nguồn lực tài chính lớn để mở rộng, thâu tóm nhiều công ty công nghệ và sản xuất khắp toàn cầu.

Bài học của thị trường bất động sản Trung Quốc có nhiều ý nghĩa đối với các doanh nghiệp bất động sản ở thị trường Việt Nam. Nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ cần phải khơi thông dòng vốn tích lũy của xã hội (cả đối với cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ và vừa) ra khỏi thị trường bất động sản để có thể tạo động lực phát triển kinh tế trong giai đoạn tiếp theo.

Thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua liên tiếp nhận được các cú sốc về chính sách, thể hiện những quyết tâm của cơ quan nhà nước trong việc tái lập lại các trật tự mới cho thị trường, để tạo một động lực phát triển bền vững hơn cho nền kinh tế trong giai đoạn tiếp theo. Điểm tới tiếp theo của chính sách có thể là việc mở rộng hành lang pháp lý và cả vấn đề truyền thông cho các mô hình huy động của các công ty quản lý quỹ.

(*) CFA
(**) HUB

Lê Hoài Ân (*) - Lâm Thái Hoàng Anh (**)