Tác động tích cực với bất động sản thương mại Việt Nam

82% doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng ra nước ngoài gặp thách thức ngoài dự tính khi lựa chọn địa điểm. (Ảnh: JLL)

Tuy nhiên, nghiên cứu cũng thẳng thắn chỉ ra, khoảng cách giữa định hướng chiến lược và khả năng triển khai thực tế vẫn là thách thức lớn, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện kế hoạch mở rộng.

Báo cáo nghiên cứu của JLL về chiến lược bất động sản dành cho doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng quốc tế cho thấy, bức tranh đan xen giữa cơ hội và thách thức. Theo đó, dù 97% doanh nghiệp được khảo sát xem mở rộng ra nước ngoài là yếu tố chiến lược, nhiều đơn vị vẫn bước vào thị trường mới khi chưa có đủ chuẩn bị và năng lực chuyên môn để quản lý hiệu quả danh mục bất động sản toàn cầu.

Kho hàng là một trong những phân khúc được quan tâm.

Nhận định về tình hình này, bà Anny Zhang, đồng Tổng Giám đốc JLL Trung Quốc cho rằng, vai trò của bất động sản thương mại ngày càng rõ rệt. Quyết định về địa điểm, quản lý tài sản, thiết kế môi trường làm việc và điều phối hoạt động xuyên biên giới có ý nghĩa then chốt đối với thành công quốc tế và năng lực cạnh tranh toàn cầu. Đây không chỉ là vấn đề quan trọng với doanh nghiệp mà còn tác động đến chủ sở hữu bất động sản trên toàn thế giới.

Theo khảo sát của JLL, 82% doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng ra nước ngoài gặp thách thức ngoài dự tính khi lựa chọn địa điểm. Hệ quả là gần hai phần ba doanh nghiệp ghi nhận dự án chậm tiến độ, hơn một nửa vượt ngân sách và gần một phần ba buộc phải chấp nhận địa điểm chưa tối ưu để kịp triển khai.

Quá trình mở rộng toàn cầu và tác động tới bất động sản thương mại

Sản xuất công nghiệp của Trung Quốc mở rộng thị trường sản xuất ra nước ngoài.

Khảo sát cho thấy sự khác biệt trong kỳ vọng về thời gian phản hồi trong giao dịch là vấn đề lớn nhất, ảnh hưởng tới 78% doanh nghiệp. Gần hai phần ba gặp khó khăn do sự khác biệt căn bản trong cách vận hành thị trường bất động sản giữa các khu vực.

Phân tích thị trường, ông Daniel Yao, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Trung Quốc, JLL chỉ ra, bất động sản thương mại vận hành rất khác nhau giữa các thị trường và những khác biệt này dễ dẫn đến hiểu lầm, thậm chí tranh chấp hợp đồng đối với doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm địa phương. Doanh nghiệp khi mở rộng quốc tế thường chưa quen thuộc với thị trường sở tại, thiếu cơ sở tham chiếu đáng tin cậy để đánh giá chất lượng địa điểm, xu hướng giá thuê và nguồn cung.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi đàm phán với chủ nhà, đối mặt với điều khoản thuê thiếu linh hoạt và tiêu chí đánh giá hiệu quả chưa rõ ràng. Rào cản ngôn ngữ và khác biệt văn hóa cũng làm tăng mức độ phức tạp, đôi khi dẫn đến hiểu sai quy định, hợp đồng hoặc yêu cầu vận hành, kéo theo chi phí phát sinh đáng kể.

Thách thức đa dạng theo từng phân khúc

Kho logistics là một trong các nhu cầu bất động sản thương mại hướng tới.

Phân tích của JLL xác định các kịch bản điển hình, bao quát toàn bộ nhu cầu bất động sản thương mại của doanh nghiệp, từ thiết lập văn phòng, lựa chọn mặt bằng bán lẻ đến thuê kho logistics, xây dựng cơ sở công nghiệp và trung tâm dữ liệu.

Đối với doanh nghiệp lần đầu thiết lập văn phòng ở nước ngoài, thách thức thường bắt nguồn từ phân định trách nhiệm nội bộ chưa rõ ràng. Khi đội ngũ kinh doanh tự lựa chọn địa điểm mà thiếu phối hợp bộ phận bất động sản, pháp lý, tài chính hoặc công nghệ thông tin, chi phí phát sinh có thể rất lớn.

Trong lĩnh vực bán lẻ, thương hiệu Trung Quốc thường gặp khó khăn do thiếu nguồn cung vị trí đắc địa, yêu cầu cao về năng lực tài chính từ chủ nhà, cùng việc chưa quen với chuỗi cung ứng tại thị trường mới. Sự khác biệt trong quy định về thiết kế và xây dựng giữa các quốc gia thường dẫn đến phải điều chỉnh thiết kế nhiều lần và kéo dài thời gian phê duyệt.

Phân khúc văn phòng cũng là một trong các mối quan tâm hàng đầu khi triển khai chiến lược mở rộng đầu tư nước ngoài.

Đối với công nghiệp và logistics, thách thức nằm ở sự khác biệt trong cấu trúc hợp đồng thuê. Tại châu Âu, thời hạn thuê thường kéo dài 7–10 năm, trong khi tại Trung Quốc, doanh nghiệp quen với hợp đồng ngắn hạn hơn. Ngoài ra, nguồn cung các cơ sở chuyên biệt như kho lưu trữ hàng nguy hiểm vẫn hạn chế và yêu cầu tuân thủ khác nhau giữa các quốc gia.

Những thách thức này cũng đang khiến các doanh nghiệp phải xem xét lại cách thức và thị trường ưu tiên trong chiến lược mở rộng khu vực.

Đối với Việt Nam, nhờ chiến lược trên của Trung Quốc, cộng với vị trí chiến lược, hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu và thị trường bất động sản đang hoàn thiện, nước ta ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn, nhất là đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp Trung Quốc trong việc cân bằng tăng trưởng, triển khai hiệu quả và bảo đảm tính nhất quán trong vận hành tại thị trường địa phương.

Đánh giá về triển vọng và tiềm năng trên, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ, tin tốt là phần lớn rủi ro có thể giảm thiểu thông qua kế hoạch bài bản và hỗ trợ từ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp. Với doanh nghiệp mới mở rộng quốc tế, văn phòng linh hoạt là giải pháp khởi đầu hiệu quả sẽ giúp tối ưu chi phí, rút ngắn thời gian triển khai cũng như hạn chế vốn ban đầu. Khi hoạt động ổn định, doanh nghiệp có thể chuyển sang văn phòng truyền thống với điều khoản thuận lợi hơn.

Một điểm mới từ nghiên cứu của JLL là xu hướng chuyên nghiệp hóa ngày càng rõ trong quản lý bất động sản tại thị trường nước ngoài. Khoảng ba phần tư doanh nghiệp dự tính xây dựng quy trình lựa chọn địa điểm chuẩn hóa, trong khi gần một nửa có kế hoạch sử dụng dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp trong hai năm tới. Các dịch vụ được quan tâm nhiều nhất bao gồm hỗ trợ lựa chọn địa điểm tại địa phương, tư vấn pháp lý và tuân thủ, nghiên cứu thị trường và quản lý thiết kế-xây dựng.