Tăng trưởng tín dụng bất động sản quý I/2025 tăng gấp đôi tăng trưởng chung, chuyên gia cảnh báo tiền vào 'sân sau'

Tại tọa đàm “Cơ chế kiểm soát tín dụng: Thay thế hạn mức bằng bộ tiêu chí an toàn”, các chuyên gia thống nhất việc dỡ bỏ trần tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) là phù hợp và cần thiết.
Tuy nhiên, trong bối cảnh rủi ro tập trung trong hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn cao, các chuyên gia lo ngại nếu không có công cụ điều tiết thay thế đủ mạnh, dòng vốn tín dụng có thể bị định hướng sai lệch, chảy vào các “sân sau” ở các lĩnh vực đầu cơ như bất động sản, chứng khoán; thay vì hỗ trợ sản xuất, kinh doanh.

NGUY CƠ LẠM DỤNG TÍN DỤNG CHO MỤC ĐÍCH ĐẢO NỢ VÀ “THỔI GIÁ” TÀI SẢN

“Dưới góc độ của một thành viên thị trường, khi bỏ room tín dụng, chúng tôi lo ngại việc Ngân hàng Nhà nước sẽ triển khai các công cụ điều hành thay thế nào nhằm định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát hiệu quả dòng vốn chảy vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như thị trường chứng khoán hoặc bất động sản”, ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Phân tích và Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán Vietcombank (VCBF), bày tỏ.

Theo ông Nguyễn Hoàng Linh, một nghiên cứu của VCBF cho thấy, trong quý I/2025, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng tới 7,5%, gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Từ góc độ của nhà đầu tư, đại diện VCBF lo ngại vì các lĩnh vực cần được ưu tiên như sản xuất công nghiệp vẫn khó khăn trong việc tiếp cận vốn, trong khi nguồn tín dụng lại đang tập trung quá mức vào các kênh đầu cơ như doanh nghiệp bất động sản.

“Điều này có thể dẫn đến rủi ro lạm phát giá tài sản. Trên thực tế, phần lớn các cuộc khủng hoảng kinh tế đều bắt nguồn từ thị trường tài chính và thị trường bất động sản”, ông Linh cảnh báo.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết các hãng xếp hạng tín nhiệm quốc tế và trong nước cũng băn khoăn tương tự: Nếu bỏ room tín dụng thì công cụ điều tiết nào sẽ thay thế? Rủi ro hệ thống sẽ được kiểm soát ra sao? Các cơ chế cảnh báo, can thiệp sẽ thực thi như thế nào trong thực tế? Đây là những câu hỏi buộc phải trả lời rành mạch”.

Theo các chuyên gia, thị trường chứng khoán và bất động sản luôn là điểm nóng của nhiều nền kinh tế. Tuy nhiên, tại Việt Nam, mối liên hệ giữa tín dụng và 2 thị trường nói trên càng trở nên nhạy cảm vì hệ thống ngân hàng thương mại vẫn đang đối mặt với rủi ro tập trung cao, chủ yếu bắt nguồn từ hiện tượng sở hữu chéo được tạo ra bởi các “sân sau” trong hệ sinh thái tài chính.

Điều này làm gia tăng nguy cơ đảo nợ cho các khách hàng bất động sản có liên kết lợi ích với những ông chủ ngân hàng, cũng như tình trạng thổi giá và làm giá chứng khoán nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng chứng khoán làm tài sản bảo đảm hoặc vốn góp của nhóm khách hàng này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết qua công tác thanh tra, kiểm tra, Ngân hàng Nhà nước bước đầu đã xác định được một số nhóm "sân sau" có liên quan đến các tổ chức tín dụng, tuy nhiên, xử lý dứt điểm sở hữu chéo là bài toán không thể giải ngay, cần lộ trình cụ thể. Ông Hùng nhấn mạnh xóa trần tín dụng phải đi cùng kiểm soát sở hữu chéo.

“Để thực sự khắc phục được tình trạng sở hữu chéo, cần một cơ chế giám sát chặt chẽ, độc lập hơn, tránh để các nhóm lợi ích tiếp tục thao túng hệ thống qua các hình thức 'liên quan hợp pháp' nhưng bản chất là che giấu sở hữu chéo”, ông Hùng nói.

CẢNH BÁO VAY VỐN NGẮN HẠN TRÊN LIÊN NGÂN HÀNG ĐỂ MỞ RỘNG TÍN DỤNG THIẾU KIỂM SOÁT

Ông Nguyễn Quang Thuân đánh giá từ năm 2024 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã từng bước hoàn thiện khung khổ pháp lý theo hướng đưa ra những chuẩn mực cao hơn, tiệm cận quốc tế về quản trị và kiểm soát rủi ro đối với hệ thống ngân hàng.

Chẳng hạn, việc quy định rất rõ về cấp tín dụng cho người có liên quan hoặc ngưỡng cấp tín dụng tối đa cho một khách hàng hoặc một nhóm khách hàng được quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Thông tư số 14/2025/TT-NHNN ban hành ngày 30/6/2025 của Ngân hàng Nhà nước bổ sung quy định về các bộ đệm an toàn vốn mà ngân hàng thương mại phải tuân thủ.

“Trước đây, quy định chỉ yêu cầu duy trì hệ số an toàn vốn (CAR) tối thiểu, nhưng nay đã có thêm yêu cầu cụ thể về bộ đệm vốn tối thiểu nhằm tăng khả năng chống chịu rủi ro của hệ thống. Thông tư 14 cũng quy định về việc áp dụng bộ đệm vốn phản chu kỳ. Theo đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có quyền đưa ra các yêu cầu bổ sung về an toàn vốn khi phát hiện dấu hiệu rủi ro hệ thống”, ông Thuân nhận định.

Ví dụ, nếu yêu cầu CAR thông thường là 10%, thì trong bối cảnh rủi ro gia tăng, có thể nâng lên 10,25% hoặc 12%, tùy theo mức độ cảnh báo. Đây là một công cụ điều tiết theo chu kỳ kinh tế rất quan trọng.

Theo ông Thuân, Ngân hàng Nhà nước cần tiến tới quản lý phân bổ tín dụng bằng các chuẩn mực quốc tế chứ không nên quy định cứng nhắc tỷ lệ tín dụng phi sản xuất (bao gồm bất động sản và chứng khoán) phải dưới một ngưỡng nhất định.

Thay vào đó, các chuẩn mực quản trị rủi ro theo Basel III hoàn toàn có thể là cơ sở để triển khai giám sát không chỉ theo từng ngân hàng hay từng ngành, mà còn theo chu kỳ kinh tế.

“Về phía Hiệp hội Ngân hàng, để bảo vệ quyền lợi của hội viên, chúng tôi khuyến nghị các tổ chức tín dụng cần chủ động rà soát và đánh giá lại toàn bộ hệ thống tiêu chí nội bộ, đồng thời đối chiếu với các quy định tại Thông tư 14, để xác định rõ vị thế và năng lực của mình”, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VNBA, nói.

Quan trọng là phương pháp tính toán và xác định các chỉ tiêu tài chính phải chính xác, trung thực. Việc phân bổ tín dụng sai hoặc lựa chọn sai đối tượng đầu tư có thể bóp méo các chỉ số tài chính, dẫn đến đánh giá sai tình hình thực tế và kéo theo nhiều hệ quả nghiêm trọng.

Do đó, người thực thi phải có trách nhiệm cao và tuân thủ nghiêm túc các quy định. Ông Hùng khẳng định đây là bài toán mà chính các tổ chức tín dụng cần tự giải quyết, chứ không thể trông chờ hoàn toàn vào các chỉ đạo từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Trên cơ sở đó, các tổ chức tín dụng mới có thể xây dựng kế hoạch cấp tín dụng phù hợp cho nền kinh tế.

Ông Hùng nhắc các ngân hàng thương mại không vì chạy đua mở rộng tín dụng mà vay mượn vốn ngắn hạn trên thị trường liên ngân hàng để cho vay dài hạn như đã từng xảy ra giai đoạn 2007-2010.

“Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần được kiểm soát chặt chẽ. Không ai có thể bảo vệ tổ chức tín dụng tốt hơn chính mình”, Phó Chủ tịch VNBA nhấn mạnh.

Ông Hùng cũng đề xuất các tổ chức tín dụng nhanh chóng tìm giải pháp nâng cao hệ số an toàn vốn (CAR), lý tưởng ở mức 15–20%. Hiện đã có ngân hàng đạt gần 20%, đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy họ đã chủ động xây dựng được “bộ đệm” vững chắc. Cần thận trọng và hạn chế đầu tư, tập trung tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao.

Đại diện VNBA khuyến nghị nếu ngân hàng còn tồn tại các nhóm sở hữu chéo hoặc hoạt động cấp tín dụng cho các bên liên quan, tập trung tín dụng vào một nhóm khách hàng thì cần chủ động rà soát ngay. Tổ chức tín dụng có thể nghiên cứu mời các ngân hàng khác đồng tài trợ để phân tán rủi ro một cách hợp lý.

Tùng Thư