'Tất tay' rót tiền tỷ săn đất nền ven siêu dự án

Hàng loạt dự án hạ tầng chục nghìn tỷ gây không ít chú ý tại khu vực cửa ngõ TP.HCM, song tạo sức hút hàng đầu cho giới đầu tư bất động sản phải kể đến dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành, vừa chính thức thông xe đưa vào khai thác một số đoạn vào đầu năm 2025 vừa qua.

“Đón sóng” dự án

Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành bắt đầu từ nút giao lộ cao tốc TP.HCM - Trung Lương (Bến Lức, Long An) và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (Long Thành, Đồng Nai), được xem là con đường thương mại triệu đô, khơi thông cửa ngõ phía Tây TP.HCM.

Theo khảo sát của VnBusiness, trong hơn 3 năm qua, hàng loạt dự án mọc lên “đón sóng” con đường huyết mạch này. Sự hình thành của loạt dự án khu đô thị, nhà ở đã và đang thổi hơi nóng vào thị trường nhà đất khu vực vùng ven cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Điển hình, mức giá nhà nằm ở vị trí mặt tiền tuyến đường, đoạn chạy qua Long An, đang ghi nhận vùng đỉnh 150-230 triệu đồng/m2 (mức giá được rao bán).

Đơn cử, trên đoạn đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài, đoạn giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành chạy qua sông Soài Rạp, một dự án khác cũng đang mang về cho các nhà đầu tư khoản lợi nhuận chênh lệch 250 - 500 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Tại dự án này, giá đất bình quân khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2.

Không ít nhà đầu tư đang rục rịch trở lại các khu vực ven dự án lớn để "xuống tiền".

Nhìn thấy tiềm năng “đón sóng” tại vùng ven tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, chị Hà Thị Thu Ngân, nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết vào cuối năm 2023, chị mua vào một lô đất nằm ở mặt tiền đường tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Lô đất trên, theo chị Ngân, có diện tích hơn 2 sào, mức giá hơn 3 tỷ đồng, có 50m2 đất thổ cư. “Sau thời gian nóng sốt, đất nền khu vực Bến Lức hiện không quá sôi động, tuy nhiên mặt bằng giá vẫn lên đều. Riêng với lô đất của tôi hiện có giá khoảng 3,8-4 tỷ đồng, tôi kỳ vọng sức nóng từ bảng giá đất mới, quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp lô đất lên giá hơn nữa”, chị Ngân chia sẻ.

Theo tìm hiểu, xã Mỹ Yên nằm gần nút giao huyết mạch nối cao tốc với tuyến Vành đai 3. Vị trí đẹp cộng với tiềm năng thu hút dân cư khiến nhiều người tin tưởng sau khi cao tốc hình thành, đô thị hóa sẽ phát triển và giá đất sẽ tăng mạnh. Nhiều nhà đầu tư theo đó cũng đổ về khu vực này thời gian qua.

Cẩn trọng “sóng dữ”

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, làn sóng đầu tư ăn theo các siêu dự án đang lan rộng. Như ở huyện Cần Giờ (TP.HCM), một cơn sóng ngầm đang nổi lên khi thông tin dự án khu đô thị biển Cần Giờ sắp khởi động.

Anh Đông, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực Cần Giờ, cho hay kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường nhà đất Cần Giờ bắt đầu tăng nhiệt đáng kể. Các nhà đầu tư có dòng “tiền thịt” từ 4-10 tỷ bắt đầu rục rịch trở lại, đẩy mạnh tìm kiếm các lô đất tiềm năng.

Điển hình, đất nông nghiệp quy hoạch thổ cư tại xã Long Hòa thời gian qua được các nhà đầu tư rất quan tâm bởi được đánh giá hưởng lợi từ các dự án của Vingroup, đồng thời nằm gần phân khu A của khu đô thị lấn biển Cần Giờ, phân khu dự kiến được xây dựng đầu tiên.

“Đất Cần Giờ hiện vẫn khá mềm so với nhiều khu vực tiềm năng lân cận, nên có nhiều sự lựa chọn. Từ cuối năm ngoái đến nay, có ngày tôi đưa trên dưới 20 khách đi xem hàng, những lô đất có giá dưới 5 tỷ đồng được quan tâm nhất. Mới nhất, tôi chốt 1 lô cho khách từ Hà Nội vào, diện tích hơn 200m2, giá 36 triệu đồng/m2”, anh Đông tiết lộ.

Cũng theo anh Đông, trong nửa năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư “cắt lỗ” đất nền đã giảm hẳn. Không ít người “quay xe” bán hòa vốn, thậm chí tăng giá 150-300 triệu đồng/lô vì tin vào hiệu ứng tích cực từ siêu dự án cảng Cần Giờ (vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng vốn không dưới 50.000 tỷ đồng).

Có thể thấy, làn sóng “săn” đất nền pháp lý sạch quanh dự án lớn và chờ giá “bật tăng” đang lan rộng. Không chỉ đất nền dự án mà các nền đất phân lô lẻ ở khu vực dân cư hiện cũng rục rịch tăng sức cầu trở lại.

Tiềm năng là rõ ràng, song theo chuyên gia, việc sốt đất cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án đường cao tốc huyết mạch, là điều được dự báo trước, tuy nhiên, cơ hội lớn luôn đi cùng rủi ro cao.

Điển hình, với những tuyến đường quy mô lớn như cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Hưng Nguyên