Đi săn nhà đất đầu năm

Nhà đầu tư đi săn bất động sản. Ảnh: Việt Dũng

Hướng đến vùng ven

Những ngày đầu tháng 2/2025, người viết có cơ hội đi theo chị Vân Linh - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm - để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Với khoản tài chính dự kiến khoảng 2-3 tỷ đồng cho mỗi sản phẩm, phân khúc nhà đầu tư này hướng đến là căn hộ chung cư.

Ban đầu, chúng tôi định tìm tại khu vực nội thành TP.HCM, đặc biệt là ở các nơi đang phát triển mạnh như TP. Thủ Đức, quận 7 và Bình Tân. Những nơi này có cơ sở hạ tầng tốt, nhiều tiện ích, phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê hoặc chờ tăng giá bán lại.

Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế cho thấy, sản phẩm mới thì giá quá cao, còn sản phẩm thứ cấp lại khó khai thác cho thuê. Đơn cử, một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án The Eastern (TP. Thủ Đức) có giá từ 2,5-3,5 tỷ đồng, nhưng khả năng khai thác cho thuê chỉ mang lại lợi nhuận khoảng 5-7 triệu đồng/tháng.

Bởi vậy, chúng tôi hướng đến các địa phương lân cận TP.HCM, nơi giá còn mềm và tiềm năng tăng giá tốt hơn. Trong đó, tỉnh Bình Dương, với lợi thế về hạ tầng, công nghiệp phát triển mạnh và nhu cầu nhà ở cao, trở thành lựa chọn hợp lý.

Điểm dừng chân đầu tiên là Phú Đông Sky Garden, một dự án chung cư mới bàn giao, tọa lạc ngay mặt tiền đường An Bình, phường An Bình, TP. Dĩ An. Đây là dự án được đánh giá cao bởi có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, thiết kế hiện đại, tối ưu hóa không gian sống… Song, mỗi căn hộ tại đây đều có giá từ 2,8 tỷ đồng trở lên.

Rời Phú Đông Sky Garden, chúng tôi ghé thăm dự án Bcons City tại mặt tiền đường Thống Nhất, phường Đông Hòa. Mức giá căn hộ ở đây chỉ khoảng 32-39 triệu đồng/m2, lại nằm gần khu Làng Đại học nên tiềm năng khai thác cho thuê tốt. Sau một ngày đi khảo sát, chị Linh quyết định chọn một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này.

“Căn hộ 2 phòng ngủ ở đây chỉ khoảng 2 tỷ đồng, phù hợp với khả năng tài chính hiện tại. Bên cạnh đó, chủ đầu tư Bcons cũng uy tín, pháp lý dự án rõ ràng và đặc biệt là khả năng cho thuê tốt với mức lợi nhuận kỳ vọng khoảng 6-7%/năm. Theo tôi, trong 3-5 năm tới, giá căn hộ ở đây sẽ tăng đáng kể”, nhà đầu tư này nói.

Sau trải nghiệm săn căn hộ tại Bình Dương, người viết tiếp tục đồng hành cùng một nhà đầu tư khác. Lần này, thay vì tìm mua căn hộ chung cư, chúng tôi hướng đến một phân khúc khác là đất nền, nhà phố ở vùng ven TP.HCM, với mục tiêu tìm kiếm những khu vực có tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai.

Ban đầu, nhà đầu tư này xem xét đất nền tại một số huyện như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn..., nhưng giá đất ở đây đã tăng cao trong những năm qua. Vì vậy, chúng tôi quyết định đi xa hơn, đến Phan Thiết - từng là một điểm nóng đầu tư đất nền trước đây, nhất là sau khi tuyến cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM xuống còn khoảng 2-2,5 giờ.

Sau khi khảo sát nhiều dự án, nhà đầu tư này quyết định mua một căn villas diện tích khoảng 160 m2 tại Novaworld Phan Thiết - một khu đô thị nghỉ dưỡng lớn tọa lạc tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, ngay sát biển.

Theo tìm hiểu, dự án có quy mô lên đến 1.000 ha, bao gồm các sản phẩm biệt thự, shophouse và đất nền với mức giá đa dạng, tùy theo vị trí và diện tích. Với hệ thống tiện ích cao cấp như sân golf, trung tâm thương mại, công viên nước…, Novaworld Phan Thiết hứa hẹn là lựa chọn đầu tư lý tưởng.

Khi tư duy thay đổi

Qua những trải nghiệm trên, có thể thấy rằng, đầu tư bất động sản không phải là chuyện “cứ có tiền là mua được”, mà cần có tầm nhìn, tính toán kỹ lưỡng về hiệu quả và rủi ro, cần nắm bắt được xu hướng phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội của khu vực… Bên cạnh đó, một điểm đáng chú ý nữa là nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” - những người ưa “mua nhanh, bán vội” để kiếm lời trong ngắn hạn - đã giảm mạnh sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Căn hộ vùng ven khu vực vệ tinh được quan tâm. Ảnh: Việt Dũng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nguyên nhân khiến nhóm nhà đầu tư này suy giảm chủ yếu xuất phát từ sự ổn định của thị trường và tính minh bạch thông tin ngày càng cao.

Đồng thời, các ngân hàng cũng siết chặt tín dụng bất động sản, khiến việc xoay vòng vốn trở nên khó khăn hơn. Chưa kể, Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước đã kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án, hạn chế đầu cơ và đảm bảo thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Thực tế, thị trường bất động sản vừa trải qua một giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá bán tăng cao, khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Do đó, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn, nhiều người hướng tới chiến lược dài hạn hơn.

Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm trong 2-3 năm qua, còn nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, nhóm mua để ở và đầu tư cho thuê ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, làm giảm các đợt sốt ảo và giao dịch “lướt sóng” như trước đây.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đã xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới với những đặc điểm khác biệt so với thế hệ trước, đặc biệt trong khẩu vị đầu tư. Nhóm nhà đầu tư này trẻ hơn, nhạy bén hơn và có khả năng quan sát tốt.

Họ rút kinh nghiệm từ những nhà đầu tư trước đây - những người vẫn đang mắc kẹt vốn hoặc chưa thể thoát hàng ở một số phân khúc, khu vực nhất định. Vì vậy, họ đề cao yếu tố an toàn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác tốt và khả năng vận hành bền vững.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho hay, nhu cầu về nhà ở thực và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định đang ngày càng tăng. Xu hướng mua chung cư cũng có sự thay đổi rõ rệt, phần lớn người mua hiện nay hướng đến mục đích để ở, tiếp theo là đầu tư dài hạn (tích sản) và khai thác cho thuê.

Trong khi đó, tỷ lệ đầu tư ngắn hạn (lướt sóng) đã giảm đáng kể. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của người mua, khi họ ngày càng quan tâm đến giá trị thực của bất động sản, bao gồm vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

“Trong tháng 1/2025, chúng tôi ghi nhận sự quan tâm từ khách hàng đối với bất động sản ở mức cao, cho thấy niềm tin vào thị trường đang cải thiện rõ nét. Tâm lý và hành vi của người mua cũng có xu hướng tích cực hơn so với giai đoạn trước. Nhiều người đang tìm kiếm bất động sản giá tốt và có thể xuống tiền ngay nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Những tín hiệu này cho thấy, thị trường bất động sản đang tiến triển ngày một tốt hơn. Các chủ đầu tư, sàn môi giới và khách hàng đều đang có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để sẵn sàng cho một năm 2025 tích cực hơn”, ông Tiến nói.

Việt Dũng