Thanh khoản bất động sản suy giảm: Giá vẫn cao, người mua ngày càng khó tiếp cận vốn

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ Xây dựng công bố, thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm trong khi mặt bằng giá vẫn neo cao. Trong bối cảnh sức hấp thụ yếu, lượng hàng tồn kho gia tăng và chi phí vay ở mức cao, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chịu áp lực.

Giá căn hộ tại Hà Nội vượt 120 triệu đồng/m²

Trong quý II/2026, giá căn hộ thứ cấp tại nhiều địa phương bắt đầu điều chỉnh so với quý trước. Tuy nhiên, giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², trong khi TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Một số dự án tại Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m², Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m², Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden 80-87 triệu đồng/m².

Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền được giao dịch quanh 114-120 triệu đồng/m², Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².

Ở Hưng Yên, mặt bằng giá tại một số dự án như Sky Oasis Ecopark khoảng 55-70 triệu đồng/m², Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m² và Swan Lake Onsen Ecopark 70-95 triệu đồng/m².

Việc giá thứ cấp bắt đầu giảm trong khi thanh khoản yếu cho thấy áp lực điều chỉnh đang dần chuyển sang phía người bán. Những chủ sở hữu cần thanh khoản nhanh có xu hướng phải đưa giá về gần hơn với mức mà thị trường có khả năng hấp thụ.

Phân khúc giá trị lớn chịu áp lực điều chỉnh

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Tại Hà Nội, The Zei đang ở khoảng 375-380 triệu đồng/m², Imperial Plaza 328-337 triệu đồng/m², Louis City 285-292 triệu đồng/m² và Jade Lake Residence 295-302 triệu đồng/m². Tại TPHCM, Lakeview City khoảng 220-250 triệu đồng/m², Saigon Mystery Villas 312-320 triệu đồng/m², Thủ Thiêm Villa 215-225 triệu đồng/m² và The Global City 360-371 triệu đồng/m².

Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng tại TPHCM, giá giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, giá chuyển nhượng tại một số dự án giảm 3-6%, chủ yếu ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán cao.

Lãi vay 12-16% khiến sức mua bị “bóp nghẹt”

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà. Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau khi hết thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Chi phí vốn cao khiến bài toán mua nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Không chỉ phải đáp ứng yêu cầu về thu nhập, người vay còn đối mặt với hạn mức tín dụng và điều kiện chứng minh khả năng trả nợ. Điều này khiến một bộ phận khách hàng dù có nhu cầu thực nhưng không đủ khả năng tài chính để hoàn tất giao dịch.

Hệ quả là lượng giao dịch không thành công gia tăng, qua đó kéo dài thời gian hấp thụ của thị trường.

Tồn kho tăng, dòng tiền doanh nghiệp chịu sức ép

Ở phía doanh nghiệp, thanh khoản suy giảm đồng nghĩa với thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong khi đó, chi phí tài chính vẫn là một áp lực đáng kể đối với các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Những doanh nghiệp có dự án hoàn thiện pháp lý, dòng tiền ổn định và năng lực tài chính tốt vẫn có khả năng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Ngược lại, các dự án còn vướng pháp lý, tiến độ triển khai chậm hoặc có thanh khoản thấp sẽ khó tiếp cận vốn. Đây là nguyên nhân khiến thị trường tiếp tục phân hóa mạnh giữa các chủ đầu tư.

Tín dụng bất động sản đang được kiểm soát theo hướng ưu tiên các dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai và tạo nguồn cung thực. Điều này có thể giúp hạn chế dòng vốn chảy vào những dự án rủi ro, nhưng đồng thời cũng khiến các doanh nghiệp yếu về dòng tiền chịu áp lực lớn hơn.

Thị trường đang đối mặt với bài toán “giá cao - sức mua thấp”

Điểm đáng chú ý của thị trường quý II là giá bất động sản chưa giảm tương ứng với mức suy yếu của thanh khoản. Một bên là người bán vẫn kỳ vọng duy trì mặt bằng giá cao để bảo vệ lợi nhuận và cân đối nghĩa vụ tài chính. Bên còn lại là người mua ngày càng thận trọng do giá nhà cao, thu nhập có giới hạn và chi phí vay lớn. Khoảng cách này khiến giao dịch khó hình thành.

Trong ngắn hạn, nếu lãi suất vay tiếp tục ở mức cao và thu nhập của người dân chưa cải thiện tương ứng, khả năng phục hồi thanh khoản có thể vẫn phụ thuộc nhiều vào mức độ điều chỉnh giá, thay vì chỉ dựa vào sự gia tăng nguồn cung.