Thanh khoản kém, vì sao giá chung cư TPHCM vẫn tăng?

Nhà đầu tư giao dịch tại một dự án được mở bán

Giá tăng “phi mã”

Trong quý I, giá căn hộ tại TPHCM vẫn trên đà đi lên, bất chấp mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy giá chào bán sơ cấp sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm (TPHCM cũ) là 107 triệu đồng/m2 (tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% theo năm) - mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

DKRA Consulting, ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp nhích thêm 3% trong hai tháng đầu năm, với khu trung tâm trên 100 triệu đồng/m2 và các khu vực vừa sáp nhập đạt 55 triệu đồng/m2.

Động lực chính đẩy giá lên đến từ phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và tác động tích cực từ hạ tầng. Tổng số căn hộ mở bán mới hơn 4.000 căn, tăng 32% so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với quý IV-2025. Trong đó, riêng TPHCM cũ chỉ có khoảng 820 căn, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dữ liệu từ chuyên trang giao dịch trực tuyến batdongsan.com.vn phản ánh xu hướng tương tự, giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng/m2, trong khi nhu cầu tìm mua tăng 36%.

Tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá sơ cấp trung bình 60 triệu đồng/m2; nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án trung - cao cấp phổ biến ở mức 60-80 triệu đồng/m2. Hạ tầng giao thông mới cũng góp phần nâng giá, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục lập mặt bằng mới bất chấp lãi suất cao, phản ánh sự lệch pha cung - cầu và áp lực chi phí ngày càng lớn. Đằng sau đà tăng là quá trình tái cấu trúc sâu của thị trường, nơi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, nhà đầu tư buộc thay đổi chiến lược, trong khi doanh nghiệp phải thích ứng để tồn tại.

Người mua thận trọng sản phẩm đầu cơ

Mặc dù giá nhà liên tục tăng cao nhưng sức hấp thụ ở mức hạn chế. Knight Frank cho biết tổng lượng giao dịch quý I đạt hơn 5.000 căn (tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 66% so với sức hấp thụ quý IV-2025).

Tại TPHCM, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.580 căn, tỷ lệ hấp thụ 25%, chủ yếu ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất dài hạn, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao.

Theo ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, đà tăng giá căn hộ không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường.

"Khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá đi lên. Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm”, ông Alex Cran phân tích.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng diễn biến giá trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất và tốc độ phục hồi dòng tiền. Trong kịch bản lãi suất giảm nhưng vẫn cao, thị trường có thể tăng trưởng chậm nhưng ổn định, với biên độ tăng giá khoảng 3-8%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, lưu ý các dự án pháp lý hoàn chỉnh, gắn hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giữ thanh khoản và đà tăng giá, trong khi sản phẩm đầu cơ thiếu nền tảng có nguy cơ “tài sản chết”.

Giai đoạn sàng lọc

Theo các chuyên gia, năm 2026 là năm sàng lọc "cực mạnh" khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, điều này sẽ giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Đây cũng là thời điểm buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, chú trọng đa dạng hóa nguồn vốn và đặc biệt là xác lập các nguồn vốn xanh để thích ứng với tiêu chuẩn mới của thị trường.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định việc xóa bỏ kịch bản "2 giá" sẽ trở thành hiện thực khi bảng giá đất sát với thực tế hơn, kết hợp với hệ thống GIS toàn quốc công khai quy hoạch trực tuyến và các phương thức thanh toán số.

"Sự kết hợp giữa môi giới chuẩn mực và quản lý thuế nghiêm ngặt sẽ giúp sàng lọc triệt để đội ngũ môi giới tự phát, đưa thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và bền vững", ông Phạm Lâm nhận định.

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, với những thông tin trên họ trở nên “dè dặt” khi có ý định đầu tư vào bất động sản khi các chính sách mới này đi vào đời sống thực tiễn. Ông B., một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, định danh bất động sản, các chính sách thuế khi cho thuê, lãi suất vay cao… là những “rào cản” hiện nay với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Với số tiền tôi đang nắm giữ, nếu như những năm trước tôi sẽ dùng đòn bẩy tài chính để chọn một vài dự án để đầu tư. Tuy nhiên một loạt chính sách mới như thuế, định danh cộng với lãi suất cao… buộc tôi phải dừng lại để nghe ngóng một thời gian”, ông B., chia sẻ.